本周五,舉世矚目的北京奧運會將正式開幕。日前,關(guān)于奧運短租房的消息在一些媒體上不脛而走,甚至有前世界頭富比爾·蓋茨花費1億元租下鳥巢附近某空中四合院觀看北京奧運的謠言傳出。但北京奧運短租市場的起伏,給擁有每年兩次廣交會和2010年亞運會的廣州,提供了不少參考和借鑒。

從目前來看,奧運短租房,在國內(nèi)頭次出現(xiàn)。對這個特殊的市場,業(yè)界尚無成功的經(jīng)驗可循鑒。歷史上,亞特蘭大和悉尼兩地酒店數(shù)量不多,大部分游客租房需求是通過租賃民宅消化,因此這兩個地方的房價在舉辦奧運會期間上升5倍的市場行情。不過,在北京,僅經(jīng)濟型酒店擁有客房就達2萬余套,加上其他級別的酒店、旅館,數(shù)量遠遠超過它們。

步入二季度來,由于價格"虛高",致使短租房市場"奧運負(fù)效應(yīng)"開始顯現(xiàn)。此間市場人士分析認(rèn)為,房屋業(yè)主對租金預(yù)期過高、中介機構(gòu)以多倍價簽收奧運房源、經(jīng)濟型酒店大規(guī)模啟動奧運預(yù)定是主導(dǎo)因素。

這些情況,無不為兩年后的2010年廣州亞運會提了個醒。

短租市場出現(xiàn)

"奧運負(fù)效應(yīng)"

自去年8月起,北京從事奧運短租業(yè)務(wù)的代理機構(gòu)迅速增長到幾十家,眾多房東在高房租的誘惑下加入了奧運短租市場。代理機構(gòu)對房源的爭奪,使得短租房形成了房東單向定價的習(xí)慣,而過熱的氛圍又使短租房價一路走高。

一個極端的例子是,亞運村一套高端公寓平時月租僅在5000元,作為短租房出現(xiàn)的較高報價是10萬元,如今則降到了8萬元?，F(xiàn)在必須承認(rèn)的是,不論房東還是代理機構(gòu),對短租房的需求預(yù)期和價位預(yù)期都過高了。

業(yè)內(nèi)人士稱,奧運期間國內(nèi)外游客的數(shù)量將遠低于原來的估計。今年,北京興建了數(shù)百個商務(wù)酒店,接納游客的能力大幅增長,直接導(dǎo)致了客源分流。更令"短租房"雪上加霜的是,商務(wù)酒店也在推出大量的折扣房與特惠房,大量客房的日租金僅在300元,而其專業(yè)服務(wù)能力令民宅難以企及。此前,北京市旅游局副局長、新聞發(fā)言人熊玉梅表示,奧運期間五飯店的平均預(yù)訂率為77.69%,四飯店僅達四成,"北京有充足的住宿資源"。

綜合北京多家地產(chǎn)中介公司的信息,兩個月前,亞奧區(qū)域短租房兩居室的平均月租金為6萬元左右,但由于短租客戶少,供求比為10∶1。面對冷清的奧運短租市場,房主主動向中介公司提出降價以求成交。目前,短租房價格降幅達50%,盡管如此,短租房空置率依然達到八成。

今年以來,北京奧運區(qū)域周邊及熱門地區(qū)的大量小區(qū)業(yè)主就開始沉不住氣,躍躍欲試著想把房子租給前來看奧運的外地人、外國人以獲得高額收益。其中有些人還將長租客戶"請"了出去,把7月、8月、9月三個月專門空出來以備短租之需。然而想象中的火熱短租市場并沒有來臨,相反空置的損失倒是天加劇。這時人們才意識到,商務(wù)公寓、商住兩用住宅、經(jīng)濟型酒店等等一夜間已如過江之鯽,且無一例外都盯著奧運,在如此慘烈的競爭中,配置平平、房產(chǎn)較舊、周邊商業(yè)氣息不足的民宅實在難以獲得天價租金。因此,七成左右的小區(qū)業(yè)主在掛牌奧運短租不久后即改為普通長租。

不過,盡管奧運期間北京的酒店、賓館供應(yīng)較為充足,但是場館周邊優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的房源能夠給求租者提供優(yōu)雅的小區(qū)環(huán)境,能輕松從容地招待親友,相對而言也有一定的優(yōu)勢。針對分散的、具體化的租賃需求,短租房源將能起到有效的補充作用。鏈家地產(chǎn)的成交顯示,自6月份以來,公寓、住宅短租報價堅挺,每月環(huán)比變動不大。

廣交會的短租經(jīng)驗

與北京不同,擁有每年兩屆廣交會的廣州,投資者對短租市場的理解更為成熟。

廣交會短租費用一般比長租漲幅在25%-60%。據(jù)記者了解,廣州濱江東某樓盤的業(yè)主陳先生四年前購了一套一房一廳的單位,現(xiàn)在這套物業(yè)長租的月租金是1800元,而廣交會短租15天就可以租到3600元,"半個月短租抵得過兩個月的長租"。像陳先生這樣在廣交會期間獲利的業(yè)主分布在流花、赤崗-新港西、濱江東以及珠江新城等板塊。琶洲附近幾個比較新的樓盤甚至興起了"專業(yè)短租",光是一年兩屆的廣交會就可以入賬2萬元,加上平時其他展會期間的短租,收入達到2萬-3萬元。

具體招租方面,不少業(yè)主走專業(yè)路線,按照酒店的配套來 子、服務(wù)租客,加強競爭力。例如,雅郡花園的業(yè)主鄧先生就是專門針對短租市場的業(yè)主之一。他按照酒店的配套來 子,將每個房間設(shè)計成兩人標(biāo)準(zhǔn)間,還請鐘點工每天打掃衛(wèi)生,服務(wù)不比酒店差,加上鄰近琶洲會展,地理位置優(yōu)越,早早就被廣交會參展客商預(yù)訂。

近年來廣州還出現(xiàn)了"短租公寓",經(jīng)營模式是以公司的名義將一批物業(yè)甚至一棟住宅承租下來,進行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理,然后再短期出租,可以以天計租,也可以按半月、每月計租,形式多樣,而且價格比經(jīng)濟型酒店實惠,服務(wù)又比個人短租要周全。

對于投資廣交會短租具體板塊,由于赤崗-新港西板塊到會展是一條主干道直通到底,其中**二號線連接流花展館,**三號線可達天河商圈；天河北憑借完全市的地理優(yōu)勢,是廣交會短租市場的重要區(qū)域,而且天河北的樓盤以高端樓盤為主,樓齡往往在10年以內(nèi)；流花展館是廣交會的老展館,而會展元素也一直支撐周邊二手住宅的租賃市場,同時附近有成熟的專業(yè)批發(fā)市場。

精明預(yù)熱2010年廣州亞運

既吸取北京奧運短租的"前車之鑒"教訓(xùn),也借鑒廣交會已有的經(jīng)驗,對于兩年后的2010年廣州亞運短租市場,投資者可以把握部分相關(guān)投資原則。

一般來說,短租租金會比長租高50%-100%左右。但短租住宅也不能偏離正常租值,太偏離市場價租客也不接受,尤其從北京奧運的"比平時高5到8倍的租金"而導(dǎo)致市場遇冷的情況來看,合理定價是很重要的。業(yè)內(nèi)人士建議,可參考同時期、同路段、同類檔次的酒店價格,視物業(yè)的檔次、裝修程度、提供服務(wù)等方面合理定價。一般而言,小戶型物業(yè)以經(jīng)濟型酒店房價為參考,只要便宜一成左右,就能吸引到很多短租客。

僅僅沖著一次體育盛事而放短租,從北京奧運的經(jīng)驗看,很可能得不償失。而且短租也不能僅靠一年兩期的廣交會,其他時間物業(yè)空置就不能保證回報率,市場上還有各種需求會產(chǎn)生"短租"客戶,如公司短期培訓(xùn)、解決親友探訪住宿等等,"短租"需求不斷。要保證充足的客源,較佳方式就是與地產(chǎn)中介公司保持聯(lián)系,可確保短租客源；另一個方法就是與舊"短租"客保持聯(lián)系,預(yù)約下次的租期。

就在近日,亞運板塊頭個商品房項目蓮花灣畔已經(jīng)以4680元/平方米的低價正式亮相,吸引了相當(dāng)一批投資購家與工薪購家。事實上,包括保利、雅居樂、招商、美立、信業(yè)等地產(chǎn)商都提前瞄準(zhǔn)了亞運村這個有巨大的地塊。

為了更精明投資短租,業(yè)內(nèi)人士提醒業(yè)主,要做好租賃登記,因為短租亦是租賃行為,做好租賃登記可確保業(yè)主不會因租客引起的犯罪行為而受牽連。還有,除租金外,上網(wǎng)費、電話費等費用要注意結(jié)清。一般短租都提供上網(wǎng)、電話,為避免因租客超時上網(wǎng)、高額長途電話費等引起糾紛,業(yè)主可要求租客入住前交一筆按金,至結(jié)清所有費用后再退回,或用限制上網(wǎng)時間、鎖住長途電話功能等方式來控制總費用。(記者　駱海濤)

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