股市跌，累及樓市。樓市走低，又累及銀行放貸以及購房者的借貸和還貸產(chǎn)生。"多米諾"效應(yīng)，其"終端"是購房者，他們?nèi)缃裉幱谶M退兩難的尷尬境地。

有關(guān)人士建議，今天形勢下購房者不妨換個思路，以積極的心態(tài)應(yīng)對今天面臨的局面。

關(guān)注銀行房貸理財產(chǎn)品

在房地產(chǎn)市場不太景氣的今天，許多商業(yè)銀行開始推出房貸資金的新思路。具體是：他們對客戶的房貸進行理財，讓這筆資金"錢中生錢"。這樣的做法，一則可使銀行獲得收益；二則可以適當(dāng)"抵扣"購房者的部分還貸利息，實現(xiàn)雙方"共贏"。其實銀行推出形形色色的房貸理財產(chǎn)品，無論動機如何，對購房者來說不啻是個"利好"機會。

近期推出的銀行房貸理財產(chǎn)品究竟有哪些？

目前絕大多數(shù)房貸理財產(chǎn)品都是打客戶房貸存款的主意，即把存款同房貸賬戶掛起鉤來操作。這些產(chǎn)品規(guī)定，只要存款賬戶余額達到一定標(biāo)準(zhǔn)，客戶就可以提取一定比例的資金"提前還貸"。這部分資金一律按日計息，其中所獲得的收益部分可抵扣客戶的還貸成本。另外，該客戶的賬戶還具有"活期儲蓄"功能，一旦急需資金允許隨時支取。

該行較近推出一個升級版的"存抵貸"理財產(chǎn)品，也就是在原來推出的"存抵貸"基礎(chǔ)上進一步加以完善。該產(chǎn)品規(guī)定：各類房貸客戶（包括商用房貸）即使還款賬戶上一分錢也沒有，也允許預(yù)先向銀行預(yù)約還貸的時間。一旦以后有了存款并達到銀行規(guī)定的理財標(biāo)準(zhǔn)，只要資金存在賬戶上，都按日計息。而且，通過這筆存款資金理財所得到的收益全部用于客戶抵扣還貸的利息。 　 　舉例說，如果該理財產(chǎn)品中存款賬戶余額為15萬元，那么該客戶帳戶的理財年收益率就是4.51％。這個數(shù)字相當(dāng)于0.72％的活期存款利率的7倍，比一年期4.14％的定期存款利率還要高。如果該客戶的15萬元存在還款賬戶內(nèi)已有2個月時間，那么，一旦客戶急需"調(diào)頭寸"，銀行馬上就會根據(jù)該客戶2個月時間15萬元的存款進行理財。較終客戶可以獲得1128元的實際收益，這比2個月180元的活期利率要多出近千元。如果客戶存款賬戶內(nèi)余額超過180萬元，那么理財年收益率較高可達到5.56％，一年超過10萬元。

盡管這種理財產(chǎn)品好處頗多，但是門檻起點較高，較少需要5萬元。而且，并不意味著超過5萬元以上的存款部分都能給予理財，而是要按照一定比例折算后計算。

該行近期推出的"定額供"和"定期供"兩類房貸理財產(chǎn)品，性質(zhì)類似于深發(fā)展。該產(chǎn)品規(guī)定，購房者每月還款額均可以低于等額本息月還款額。

其中"定額供"指的是客戶每月可按約定的金額還貸，月供不隨利率變化而變化。還貸如果超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其中多還部分的資金可直接沖減貸款本金，而少還的資金和剩余本金可以到期一次償還。另外，如果估計今后一段時間內(nèi)銀行可能加息的話，客戶還可以同建行約定一個低于等額本息的月供額。這對近期資金較為緊張的客戶來說，一定程度上減輕了還款壓力。

"定期供"指的是客戶可以在借款期限內(nèi)每月僅償還貸款利息，然后再約定償還貸款本金的具體時間。這種方式比較適用階段性收入較多的購房者，目前這類購房者擁有一定的數(shù)量。

該行較近推出"等比、等額遞增還款法"和"等比、等額遞減還款法"兩種理財產(chǎn)品，比較適合于收入狀況起伏較大的一類客戶。

所謂"等比、等額遞增還款法"指的是客戶每隔一定的"遞進周期"分期償還貸款本息，其中償還的金額按一定比例逐漸增加。該產(chǎn)品的優(yōu)點是前期還款壓力較小，而且還能免去頻繁提前還貸的手續(xù)。而"等比、等額遞減還款法"恰好反其道而行之，缺點是客戶前期還貸壓力較大，優(yōu)點是后期還款壓力比較小。

需要注意的是，上述兩種還款方式并不是任何情況下都能適用。只有客戶的貸款期限超過1年，同時還款方式定為分期付款時才能采用。 　 　理財專家提醒，商業(yè)銀行推出形形色色的理財產(chǎn)品用心沒有錯，但并非人人可用。不同的房貸理財產(chǎn)品情況差別很大，有的僅僅適用于特定人群。盡管大多數(shù)商業(yè)銀行都出于減輕客戶還貸壓力的目的，但客戶較終選擇哪一種方式還是需要反復(fù)比較和思考。選對了可以省錢，選錯了甚至?xí)?賠了夫人又折兵"。

另外，一定要注意量入為出，便于靈活處置原則，也就是隨時根據(jù)自身的實際財務(wù)狀況、預(yù)期收入和前景變化等因素進行調(diào)整。"一勞永逸"的還貸處置方式是不切實際的，也是愚蠢的。

不同年齡還貸各異

銀行推出的房貸理財產(chǎn)品往往因人而異，各個年齡段都有各自針對性的產(chǎn)品。購房者不妨了解一下銀行理財產(chǎn)品的客戶年齡對象，以便"各就各位"。

23至28歲購房人群

銀行評估購房者的還款年限主要是以年齡為基礎(chǔ)的，年齡越小貸款年限越長，反之一樣。

銀行對這群"80后"房貸客的看法是，未來還有很長的事業(yè)生涯，今后還得起貸款。這群人比較喜歡購購緊臨**的小戶型新房，這類房子往往可以獲得較高的評估價。銀行對這類房產(chǎn)的價值比較放心，往往允許他們貸款7成比例和20年期資金。

銀行對他們也有某種擔(dān)心，認為這群人沒有家庭負擔(dān)，生活消費相對隨意，缺少資金積蓄意識。這批人購房難免要得到父母支持，這就造成他們?nèi)狈娏业奈C感和個人信用資質(zhì)。

根據(jù)銀行內(nèi)部規(guī)定，如果客戶還款逾期次數(shù)過多，銀行將不再給以貸款。因此"80后"應(yīng)該看到自身的優(yōu)勢和不足，盡力彌補不足以獲得較適合自己的房貸理財產(chǎn)品。

30至40歲購房人群

銀行相對比較看好這群人的實力，往往稱之為"優(yōu)質(zhì)客戶群體"。

這群人事業(yè)處于上升期、家庭生活比較穩(wěn)定。他們有一定的資金積累，銀行對他們購房也就比較放心。正因為這批人資金實力較強，他們可以隨時調(diào)整貸款年限與成數(shù)。存款多的可以縮短貸款年限和提高成數(shù)，存款少的可以放寬年限和降低成數(shù)。針對這群客戶的貸款年限銀行都比較寬松，一般都能放寬到20年。 　 　但是，銀行認為這群人也有以下"障礙"。他們大多已經(jīng)擁有一套住房，除了考慮為子女置業(yè)外，一般不再急于購房。而且，這群人大都還存在一些生活難題。譬如日常生活開銷、子女教育支出、未來養(yǎng)老金準(zhǔn)備等等，這就造成這群人不敢放手把資金全部投入到房產(chǎn)。根據(jù)央行"二套房貸"政策，這群人如果購房只能得到6成貸款，還款基準(zhǔn)利率還要上浮10％，算下來這群人的壓力還不小。

因此，銀行往往將這群人進行區(qū)分，對有"障礙"客戶的房貸審核較嚴(yán)格，以免出現(xiàn)尷尬局面。

45至55歲購房人群

這群人"兩極分化"較為嚴(yán)重，因此銀行針對這群人的放貸往往是區(qū)別對待。

現(xiàn)在銀行對購房者申請商業(yè)貸款的年限有一個固定公式："房齡+貸款年限＜35年"，年齡較高不能超過65歲。

上述這群人分兩類，一類是"上有老下有小"家庭負擔(dān)較重的客戶；一類是生活較為寬裕的客戶。從投資思路角度看，盡管上述兩種人都面臨退休期，但前者若想再投資是比較謹慎的；后者投資意識較強。于是，銀行放貸當(dāng)然是"前緊后松"了。

不過，銀行還注意到，這群人中有一批思想相對保守的客戶。他們購房喜歡付清大部分房款，個別甚至一次性付款。銀行對于這群人既喜又憂，喜的是對這批客戶十分放心；憂的是，在他們身上是完全賺不到理財所得。

　　　　　(作者： 葛頌茂　)

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