房貸今年已經(jīng)加了四次息，南京公積金貸款也提高了門檻，已經(jīng)貸過公積金的不給再貸……眼看想節(jié)省的利息節(jié)省不了，有沒有其他省錢辦法？快報記者請理財專家給市民算了兩筆細(xì)帳。

疑問一：公積金貸款還要提前還款嗎？

小胡去年就辦理了公積金貸款，貸足了30萬，期限20年。今年貸款連加四次息，貸款利率（5年以上）從4.59％增加到5.04％。從明年起，小胡夫妻的月供就要從1912.55元增加到1986.50元，總利息增加了1.7萬元。小胡夫妻盤算了一下，今年積蓄加上明年春節(jié)前的年終獎，他們可以存下5萬元。本想提前還款，可較近聽說，公積金的貸款利息和普通的銀行存款利率是倒掛的，也就是說，把錢存銀行都比還貸款劃算，小胡夫妻猶豫了：我們到底該不該提前還款？究竟相差多少錢呢？

算帳：今年四次加息后，5年期銀行存款利率為5.49％，公積金5年以上利率為5.04％。

具體算來，小胡夫妻30萬公積金，貸款20年，年利率5.04％，提前還貸5萬元的利息可少支付29460.11元；而如果他們把5萬存銀行，每5年轉(zhuǎn)存一次，20年的存款利息為46856.35萬元，這樣算來，這5萬元存銀行比還公積金貸款"劃算"1.74萬元左右。

提醒：如果有現(xiàn)金當(dāng)然是不著急還公積金貸款劃算，因為存銀行的利息明顯高于公積金的貸款利率。但銀行理財師卻告訴記者：市民要考慮以下兩個問題。頭先，"一旦碰上兩次加息，老百姓的存款利率是不會變的，仍然按開戶日的利率計算，即使按新利率轉(zhuǎn)存也會有損失；而貸款利率一調(diào)，那么次年就跟著調(diào)整，所以這里面的利差是有可能改變的。"其次，目前公積金貸款利率只是中長期的部分比銀行存款利率還是要比存款利率高。比如二年期公積金貸款利率為4.59％，存款利率為4.23％，所以也不能一概而論。

疑問二：不能貸公積金咋省利息

高先生和妻子是奧體一家樓盤的五期業(yè)主，較近他們正在為"南京公積金只貸一次"的新政而心煩。因為他們剛剛和開發(fā)商簽訂了購房合同，當(dāng)時選擇的是公積金貸款，因此比商業(yè)貸款房價少享受了1％的折扣?？涩F(xiàn)在，公積金貸款還沒辦下來，由于高先生以前賣掉的房子曾經(jīng)用過公積金貸款，按新政策他和妻子都貸不了公積金了，那30萬的公積金轉(zhuǎn)成商貸，不僅利率高了，高先生夫妻還白白少了"開盤當(dāng)日、商業(yè)貸款1％"的折扣，還真是吃了大虧。

那么貸商業(yè)貸款，銀行每次加息商貸的幅度都比公積金高，眼看加息似乎還沒結(jié)束，那高先生應(yīng)該怎么辦？聽說商業(yè)貸款中有固定利率，他應(yīng)該選擇固定利率嗎？這樣劃算嗎？記者了解到，由于8月22日剛加息不久，部分銀行較新的固定利率還沒有出來。但就7月21日加息后的固定利率和浮動利率以及此前的兩者加息幅度看來，固定利率的優(yōu)勢開始凸顯。

算帳：如果高先生現(xiàn)在辦固定利率，暫以7月21日到8月22日之間的固定利率和優(yōu)惠浮動利率來做比較。

目前南京5-6家銀行開辦有固定利率房貸業(yè)務(wù)。7月21日后浮動利率的3年期優(yōu)惠利率為5.967％，5年為6.12％，10年為6.273％；招行固定利率3年期優(yōu)惠利率6.03％，5年期優(yōu)惠利率6.21％，10年期優(yōu)惠利率6.57％。以其3年期對比，僅相差0.063個百分點；而央行每次加息較少一檔都是0.09個百分點，打85折后也有0.765個百分點。也就說，只要再加息一次，固定利率就已經(jīng)比浮動利率劃算。事實也果然如此，8月22日后，三年期的浮動優(yōu)惠利率就已經(jīng)達(dá)到了6.12％，已經(jīng)比6.03％明顯高。

假使高先生是今年3月份在光大銀行申請到一筆30萬元的個人住房固定貸款，固定期限5年，當(dāng)時的固定利率為6.18％，比同期的優(yōu)惠浮動利率5.814％高了0.3個百分點；但目前5年期的基準(zhǔn)年利率已經(jīng)達(dá)到7.38％，優(yōu)惠后也有6.273％。因此從明年開始，高先生月供將比浮動利率房貸少支付近60元。

提醒：該貸款主要適合三種人，一是有固定收入的人；二是有升息預(yù)期的人；三是一些為了鎖定風(fēng)險的生意人。缺點是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。此外，如果貸款人計劃短期內(nèi)提前還貸，較好不要考慮申請固定利率房貸，因為各家銀行規(guī)定不一，有的要交納較高的違約金。

　　　　　(作者：孫潔)

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