在國(guó)六條的影響下，不少房產(chǎn)投資者已經(jīng)開(kāi)始由短線炒房而變?yōu)殚L(zhǎng)線投資樓市了，由短及長(zhǎng)的投資方向的改變，必然要導(dǎo)致投資策略和投資手法的改變。那么，房產(chǎn)投資者的長(zhǎng)線投資需要考慮那些因素呢？本文從房地產(chǎn)長(zhǎng)線投資者應(yīng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)和影響收益的因素入手，提醒房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資前應(yīng)考慮投資所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的投資分析，從而減少投資的盲目性，獲得較好的投資收益。　　　

2004年廣州樓市價(jià)格上漲18.8%，2005年廣州樓市再度上漲10.76%(其中，2005年廣州商品住宅價(jià)格上漲17.38%)。這樣的房?jī)r(jià)漲幅，令人們眼熱心跳，于是有錢(qián)的購(gòu)上三、兩套，沒(méi)錢(qián)的借錢(qián)也要趕上這一趟發(fā)財(cái)?shù)暮脵C(jī)會(huì)，人們的投資熱情狂熱?？墒窃趪?guó)六條的打壓下，不少炒房者轉(zhuǎn)為了長(zhǎng)線投資者。　　

一般來(lái)說(shuō)，五年以上的房地產(chǎn)投資可算作長(zhǎng)線投資。房產(chǎn)的投資時(shí)間越長(zhǎng)，租金收益對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義越大；反之，房產(chǎn)本身升值對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義越大。由于房地產(chǎn)投資者在使用自有資金和使用銀行資金的收益構(gòu)成完全不同，因而本文將一一分解說(shuō)明。　　

完全使用自有資金的投資分析　　

房地產(chǎn)投資者完全使用自有資金購(gòu)房時(shí)，其租金收益及房產(chǎn)升值的收益完全為自己所有，其投資收益率多大時(shí)其投資才是可行的呢？　　

一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)大于同期貸款利率才可行，因此房地產(chǎn)投資的基準(zhǔn)收益率ic取值應(yīng)在6%至8%之間，具體取值應(yīng)視房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)而定，一般說(shuō)來(lái)，普通住宅投資風(fēng)險(xiǎn)小一些，其投資收益率可取小一些，而高端商品房及商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)大一些，其投資收益率應(yīng)取大一些?！　?p>以廣州某樓盤(pán)為例，假如投資者2005年1 月購(gòu)入該樓盤(pán)83平米的普通商品住宅一套(一次付款，無(wú)按揭)，單價(jià)7300元每平米建筑面積，總價(jià)為60.59萬(wàn)元。按目前的市場(chǎng)租金價(jià)格，該商品房月租金可達(dá)每月3500元，扣除租賃稅(月租大于1000元/月的，租賃稅按月租的10%計(jì))、空置損失等費(fèi)用，年租金凈收益按3.5萬(wàn)元計(jì),假設(shè)十年后投資者將該房產(chǎn)以每平米9000元的價(jià)格賣(mài)掉,得總房?jī)r(jià)74.7萬(wàn)(假定基準(zhǔn)投資收益率取值為7%)。　　

從靜態(tài)看,該房產(chǎn)投資收益為3.5*10+(74.7-60.59)=35+14.11=49.11萬(wàn),平均每年收益=49.11/10=4.911萬(wàn),靜態(tài)投資收益率為4.911/60.59=8.1%>7%,該投資是可行的?！　?p>如果考慮資金的時(shí)間價(jià)值(即用復(fù)利計(jì)息的辦法計(jì)算投資收益,因?yàn)槿绻麑⑦@60.59萬(wàn)購(gòu)房款不購(gòu)房,存入銀行,按7%的利率計(jì)息的話,銀行將按復(fù)利即利滾利的方式計(jì)息),用動(dòng)態(tài)的指標(biāo)凈現(xiàn)值NPV來(lái)計(jì)算:　　

NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+74.7*0.508=1.9416萬(wàn)元>0。這說(shuō)明了該投資除了得到7%的投資收益以外，還多出1.9416萬(wàn)元,因此該投資是可行的?！　?p>這里值得注意的是，該宗房產(chǎn)的投資收益中假設(shè)了該房產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格會(huì)上升。如果不計(jì)算房產(chǎn)本身的升值收益，單從租金收益方面考慮，則該房產(chǎn)靜態(tài)收益率即租金回報(bào)率為3.5/60.59=5.8%<7%,該投資是不可行的;用動(dòng)態(tài)的指標(biāo)凈現(xiàn)值NPV來(lái)計(jì)算:NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10) +60.59*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+60.59*0.508=-5.2263萬(wàn)元<0,該投資未達(dá)到7%投資收益底線,亦不可行。　　

以上投資分析用了靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種分析方法。一般來(lái)說(shuō)，由于長(zhǎng)線房地產(chǎn)投資的金額較大，時(shí)間較長(zhǎng)，考慮到幾年后的收益折算到現(xiàn)在會(huì)打折扣，建議投資者在較后確定此項(xiàng)投資是否可行時(shí)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，用動(dòng)態(tài)的指標(biāo)來(lái)計(jì)算投資收益，這樣才能更準(zhǔn)確地確定其投資的可行性。靜態(tài)的計(jì)算方法只用于投資分析的初步篩選。　　

另外，投資者還要注意考慮房產(chǎn)所在區(qū)域的未來(lái)政府規(guī)劃和環(huán)境狀況的變化、房產(chǎn)自身狀況的變化和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治方面的變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等等?！　?

使用按揭貸款的投資分析　　

如果房產(chǎn)投資者購(gòu)房時(shí)需要借貸部分購(gòu)房款,該投資的收益一定要大于銀行的借貸利率。否則就是投資就失敗了?！　?p>還以上述廣州某樓盤(pán)為例，假如投資者2005年1 月購(gòu)入該樓盤(pán)83平米的普通商品住宅　　

一套，單價(jià) 7300元每平米建筑面積，總價(jià)為60.59萬(wàn)元，頭付五成30.295萬(wàn)元，分十年按揭貸款。該商品房年租金凈收益仍按3.5萬(wàn)元計(jì)(則月租金凈收益為3.5萬(wàn)元/12=2917元),假設(shè)十年后投資者將該房產(chǎn)以每平米9000元的價(jià)格賣(mài)掉,得總房?jī)r(jià)74.7萬(wàn)元。已知銀行十年期按揭貸款利率為6.12%(2005年利率),月供款30.295*107.59=3259元,用每月租金凈收益2917元供房,自己每月只需供3259-2917=342元(假定基準(zhǔn)投資收益率取值為7%)?！　?p>從靜態(tài)看,該房產(chǎn)十年間投資收益為(74.7-30.295)-0.0342*12*10=44.405-4.104=40.301萬(wàn)元,平均每年收益=40.301/10=4.0301萬(wàn)元,靜態(tài)投資收益率為4.0301/30.295=13.3%>7%,該投資是可行的。同樣的投資,用借貸資金的投資收益率13.3%遠(yuǎn)高于上面全部用自有資金的投資收益率8.1%，為什么呢？原來(lái)該項(xiàng)目全部資金的靜態(tài)投資收益率8.1%>6.12%,說(shuō)明該投資借貸部分的收益除了償還貸款外,還有多余8.1%-6.12%=1.98%,也即自己投資的30.295萬(wàn)元本身有8.1%的收益以外,還得到銀行資金帶來(lái)1.98%的額外收益,這就是"借雞生蛋"的妙用。相反，如果項(xiàng)目全部資金的靜態(tài)投資收益率為6%<6.12%,借貸部分的投資收益不足以?xún)斶€銀行貸款,自有資金本身收益6%還要拿出一部分來(lái)償還貸款,則自有資金的收益率便小于6%,項(xiàng)目因此變得不可行?！　?p>上述投資如果考慮資金的時(shí)間價(jià)值, 以基準(zhǔn)投資收益率取值為7%，用動(dòng)態(tài)的指標(biāo)凈現(xiàn)值NPV來(lái)計(jì)算，則有:NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+74.7*0.508=4.77萬(wàn)元>0。這說(shuō)明了該投資除了得到7%的投資收益以外，還多出4.77萬(wàn)元,因此該投資同樣是可行的?！　?p>同樣，上述投資分析是筆者假定房產(chǎn)未來(lái)有升值的情況下作出的。如果房產(chǎn)未來(lái)的升值很難預(yù)料或者可能沒(méi)有升值，則投資者就應(yīng)通過(guò)計(jì)算租金回報(bào)率方面先簡(jiǎn)單判斷一下該房產(chǎn)是否有進(jìn)行借貸投資的價(jià)值。單從租金收益方面考慮，則該房產(chǎn)全部自有資金的靜態(tài)收益率為3.5/60.59=5.8%<6.12%,投資不可行。用動(dòng)態(tài)的指標(biāo)凈現(xiàn)值NPV來(lái)計(jì)算: NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+60.59*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+60.59*0.508=-2.398萬(wàn)元<0,該投資未達(dá)到7%投資收益底線,亦不可行?！　?p>另外，對(duì)于十年以上的房產(chǎn)投資，投資者應(yīng)將放在租金收益上，房產(chǎn)自身的收益可保守一些考慮甚至不考慮。這樣可降低投資分析的風(fēng)險(xiǎn)，使長(zhǎng)線投資者得到較穩(wěn)健可靠的投資收益。

　　　　　(作者：蔡勝紅)

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