加息后房貸新品層出爭客 包括固定利率循環(huán)貸入住還款法等多種

加息后，房貸爭奪用戶的招數似乎多了不少。較近，記者從多家銀行獲悉，針對5年期以上個人房貸利率上漲0.711%，銀行推出了不少新的房貸產品，包括固定利率房貸、循環(huán)貸、入住還款法等等。據了解，截至目前，市場上推出的個人住房按揭產品已經有5~6種之多。理財專家提醒，市民應根據自身家庭經濟情況量力而行；因此，選擇合適的貸款方法、比例、年限及房貸產品應注意幾大要點。

1、固定利率房貸：短期內提前還貸者不適用

固定利率房貸，是指在貸款期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。

優(yōu)點：利率不隨物價或其他因素的變化而調整，而將未來的利率風險鎖定。

缺點：一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要為房貸多交錢。

適用人群：主要是三種人，一是有固定收入的人；二是有升息預期的人；三是一些為了鎖定風險的生意人。

提醒：如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，較好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達貸款余額的3%。

2、循環(huán)貸：較長使用期限為３０年

深圳發(fā)展銀行近日在全國范圍內推出“循環(huán)貸”業(yè)務，市民無論想投資理財、經營周轉還是應急支出，都不用另外向銀行提出申請，所需款項1公里后便可到達個人賬戶。

優(yōu)點：貸款額度高，使用年限長?！把h(huán)貸”的實質就是抵押貸款。比如，某人有一套價值50萬元的住房，通過抵押登記后，可以獲得較高八成即40萬元的銀行授信，該客戶可隨時取出使用這筆錢，較長使用期限為30年，這相當于將不動產變?yōu)榱鲃咏饚臁?p>缺點：用途較為局限。市民要想獲得授信，炒股購期貨肯定不行。

提醒：根據額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。前者，想要獲得較高的額度應特別注意要采用提前還款、遞減還款或雙周供的方式。因為，自主額度是以按月等額本息還款法計算的剩余本金作為客戶的循環(huán)授信額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

3、直客式房貸：貸款不用經過開發(fā)商擔保

“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個人先找銀行貸款，然后再去購房，銀行直接貸款給購房者，不用經過開發(fā)商擔保，貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等，都可根據購房者的需求決定。目前，中行、建行、民生都已經推出了這項業(yè)務。

優(yōu)點：購房時可辦理一次性付款，這樣房價通常可以得到一定幅度的優(yōu)惠，另外由于避開了開發(fā)商和中介，“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費。

缺點：沒有開發(fā)商擔保的借款人需要尋找專業(yè)的擔保公司，因此會多付一筆擔保費。

適應人群：有穩(wěn)定收入、良好的授信紀錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。

4、移動組合房貸：還款期內隨時調整還款方式

這是今年出現的更為靈活的一種住房按揭方式，是民生銀行推出的移動組合住房按揭。該種房貸方式，允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。而且在還款期內，還款方式還可以隨時調整。

優(yōu)點：便于貸款人根據自己的收入預期，靈活調整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。

缺點：由于還款總期限是固定的，因此如果還款數額較低的月份越多，后期還款壓力就會越大。

5、“入住還款法”：約定時間段內僅還貸款利息

近日，招行在全國頭家推出了個人住房按揭貸款“入住還款法”。據了解，“入住還款”是指客戶在招行辦理一手樓住房貸款業(yè)務時，可以申請從貸款個月開始，與招行約定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。

優(yōu)點：降低購房者交房初期的經濟壓力。招行有關人士指出，如果市民貸款購購的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住后再開始償還貸款本金，“入住還款法”可說是一種理想的選擇。

提醒：申請“入住還款”要注意以下三點：一是要選擇在招行辦理一手樓住房按揭貸款業(yè)務；二是在申請住房按揭貸款時，填寫書面申請表，采用“入住還款”即可；三是“只還息、不還本”的較長時間不超過12個月，但也不能低于6個月。期滿后，按照客戶事先與招行約定的等額還款方式或等額本金方式還款。

相關提示 選合適房貸的三項原則

●選擇合適的房貸方式：購房貸款除了可以使用商業(yè)性貸款之外，還有公積金貸款以及兩者的組合貸款。目前，商業(yè)性貸款的上調幅度往往比公積金貸款要大。

●選擇更適宜的還款方式：目前，大多數銀行可供借款人選擇的還款方式主要有兩種，即“等額本息法”和“等額本金法”。與等額本息法相比，采用等額本金法，前期歸還本金相對較多，貸款剩余本金逐月遞減“速率”更快，因占用資金產生的貸款利息總額相對較少。以貸款36萬元、期限20年為例，假設當前貸款利率5.751%，采用等額本息法利息總額為246614.4元；采用等額本金法利息總額為207898.8元，后者比前者少38715.6元。

●確定合理的貸款比率和年限：對于一手房，銀行貸款較高比率為80%，較長年限為30年。如果是以自住為主，在自身頭付款和收入支付條件允許的前提下一般應選擇較低比率、短期限的貸款，以減少利息支出。如果是以投資為目的貸款購房，在確保投資收益率的前提下可采用高比率貸款。

　　　　　(作者：袁 峰)

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