2005年國家出臺的多項宏觀調(diào)控措施，對房產(chǎn)住宅的投資上了一個“緊箍咒”，同時營業(yè)稅等稅收政策的變動，加大了房產(chǎn)住宅投資的成本；另外，房產(chǎn)住宅市場價格漲幅迅速，據(jù)市建委統(tǒng)計資料顯示，2006年一季度，全市商品住宅期房預售均價6885元/平方米，同比增長14.8％，存量住房購賣均價4187元/平方米，同比增長8.1%?！版溂业禺a(chǎn)”市場專業(yè)人士認為，正是由于房產(chǎn)住宅市場投資大氣候的趨緊和住宅價格的相對高位帶來的投資風險增大，使得商業(yè)地產(chǎn)投資在房產(chǎn)投資領域中展露了更加明顯的優(yōu)勢，其中二手商鋪具備的投資價值更大。

●北京房地產(chǎn)市場的大環(huán)境促成商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境快速發(fā)展

“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認為，隨著國家政策對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和扶持力度逐漸加深，北京商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境將日益成熟，再加上奧運契機影響，商業(yè)國際化趨勢也將日趨顯現(xiàn)。

其次，新興成熟社區(qū)對區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求將越來越強烈：當前北京商業(yè)地產(chǎn)的較大規(guī)模供應主要還是集中在一些傳統(tǒng)的商圈，一些新興社區(qū)的商業(yè)配套還處于萌芽狀態(tài)，與區(qū)域住宅市場的發(fā)展存在較大差距。雖然新興區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)空缺較大，但是“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認為，隨著北京市商業(yè)地產(chǎn)的日益成熟及新興區(qū)域住宅消費群體對商業(yè)配套的強烈需求，新興區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的投資群體和投資潛力都具備較大開發(fā)潛力。

●二手商鋪發(fā)展?jié)摿薮?p>隨著一手商鋪供給量的逐漸放大以及銷售量的快速增長，必定會有相當一部分由于經(jīng)營問題、還貸壓力問題以及出租不順暢的商鋪流入到二級市場，特別是，二手商鋪在經(jīng)過一段時間的市場檢驗下，自身的優(yōu)劣性和價值將一目了然，使得新商鋪在推出時的虛張聲勢、夸大地段優(yōu)勢和前景而帶動的價格虛高部分將被有效擠出，從而決定了二手商鋪更具投資潛力。

雖然二手商鋪市場的投資前景和優(yōu)勢十分明顯，但是由于商鋪標的額相對較大，相比住宅投資來說要更加復雜、風險也更大，一不小心就有可能陷入被套、被宰的被動局面，而且很難翻身。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認為，消費者在投資二手商鋪時還應注意以下兩點：

●注重各類型商鋪率的比較

當前，二手商鋪市場主要分為商業(yè)街商鋪和社區(qū)商鋪兩種，當前兩種類型商鋪市場率存在一定差異。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，商業(yè)街商鋪年率在14％-15%左右，社區(qū)商鋪年率相對較小，也達到了10%-12%左右?！版溂业禺a(chǎn)”市場專業(yè)人士認為，在投資二手商鋪時，應該以率作為頭選因素。但是也應與自身的資金實力、投資理念相結合，例如，大中型投資者在資金實力上更適合投資商業(yè)街商鋪，自身經(jīng)營商鋪的投資者更適合投資社區(qū)商鋪。

●結合區(qū)域商業(yè)和住宅市場現(xiàn)狀分析投資前景

商鋪投資是否能取得預期的回報，和區(qū)域本身的“人氣”也有非常重大的關系?！版溂业禺a(chǎn)”市場專業(yè)人士認為，商業(yè)商鋪主要考察其所在區(qū)域是否有足夠的商業(yè)配套支撐，商鋪或底商是否有明確的核心定位并與消費群體相符，是否具備相當明確的市場初始化條件或者到達一定程度上的成熟。例如，目前整個望京區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)相對空白，與區(qū)域住宅市場的發(fā)展存在一定差距，但是預計未來三年內(nèi)望京將新增50萬平方米以上的商業(yè)面積，也就是說將建成大型的商業(yè)配套，與區(qū)域住宅市場消費群體的商業(yè)配套要求基本吻合，具備一定的投資價值。

而社區(qū)商鋪主要考察其整個社區(qū)的體量是否達到一定規(guī)模，社區(qū)載體的消費需求與社區(qū)商鋪的定位是否一致。例如，富力城定位于中高端住宅，社區(qū)商鋪富力“星光大道”頭期商業(yè)長廊推出4萬多平米商鋪，面積從32平方米到535平方米不等，沿街設置8個商業(yè)地帶，功能定位以餐飲、購物、娛樂為主，平均售價在30000元－35000元/平方米之間，采取購斷的銷售方式。

綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認為，根據(jù)北京經(jīng)濟的發(fā)展速度和城市建設的前景預判，市場對商鋪的需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況，而這些需求將為北京市商鋪市場提供更多的發(fā)展空間，使商鋪成為房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一個熱點。

　　　　　(作者： 周宏)

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