理念先人一步、出奇制勝，這是季先生房產(chǎn)成功投資的經(jīng)驗談。

作為土生土長的上海人，季先生的房產(chǎn)投資路從傳統(tǒng)高端豪宅區(qū)的老公房開始。1999年，季先生花了16萬元，在淮海路、襄陽路購了一套32.58平方米的老公房，裝修用了3萬元，較后以2300元/月的價格出租，3個月后，即以26萬元的價格拋出。次投資，他的收入就接近10萬元。

剛開始，季先生的流動資金不多，只能購一些總價偏低的小戶型房子，而且只選擇城區(qū)出租穩(wěn)定的房源，以避風險。投資房產(chǎn)，較讓季先生擔心的就是房子出租沒有預(yù)想中順利，導(dǎo)致房產(chǎn)積壓，資金難以收回，因此挑選地段成為關(guān)鍵點。

投資多年，季先生一直津津樂道的還是2002年在上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)———湖南路、興國路購購的一套房子，這個老牌市的新公寓當年的售價是12000元/平方米，季先生用135萬元購進，幾個月后以170萬元的價格轉(zhuǎn)手賣出。

季先生稱，投資前期，對各物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展狀況和規(guī)劃前景，都要一一細致了解。季先生的原則是，不購一手房，也從不選擇外環(huán)線附近的新城項目。一方面由于新興區(qū)域的房產(chǎn)受政策影響很大，有些地方是今年火熱，明年很可能就冷下來了，通常情況下只有老城區(qū)，才能經(jīng)受住時間的檢驗；另一方面是新區(qū)配套不完善，難以穩(wěn)住市場價格。此外，季先生的投資心得是，期望值不要過高，只要有一定的贏利空間就脫手。

2005年3月國家宏觀調(diào)控之后，季先生覺得單純購進賣出已無太大的利潤空間。于是改變方向，做起轉(zhuǎn)租的“二房東”。沿著軌道交通線，一年多的時間，如今季先生已租賃了十余套房子。

在選擇房子方面，季先生頭選中環(huán)線以內(nèi)，軌道交通方便的房源；二選較新房，房東閑置，近一兩年不會居住的房源。例如季先生在普陀某處經(jīng)營的一套房子，靠近**三、四號線，以每月3000元左右的價格租下，裝修后以白領(lǐng)公寓的標準分間出租，一個月能收到5000元左右的租金。這么一年下來，十套房子的收益將達到30萬元左右。

作為“二房東”，客戶資源和房源是兩大基本條件?？恐嗄陙碣彿抠u房的經(jīng)驗，季先生跟各房產(chǎn)中介公司建立了良好的信用關(guān)系，自己曾投資加盟的房產(chǎn)中介店也從多方渠道給他提供房源信息。當然，客戶的定位和篩選、內(nèi)部的管理等也至關(guān)重要。為此，季先生有自己專門的管理團隊和家政服務(wù)員。

季先生表示，即使樓市一直跌，他還會繼續(xù)做房產(chǎn)投資，但會改為長線投資。較近他又在楊浦佳木斯路附近購了一間商鋪租了出去。雖然目前的狀況只是保本經(jīng)營，但他認為**開通之后，這里將成為一鋪難求的。

季氏投資法則：

1.不要根據(jù)自己的喜好購房，而是根據(jù)投資前景來購。許多人在投資時總是購購居家型的房產(chǎn)或者過于豪華的房產(chǎn)，這樣的房子已經(jīng)沒有多大的上升空間，利潤不大。

2.投資白領(lǐng)公寓時，有三點非常重要：樓盤品質(zhì)好；房子離購物、公共交通近；有發(fā)展前景，根據(jù)租客的消費需求定義房子的裝修。

3.有些房產(chǎn)易于出租，但是不會有太大的，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，決定投資以前，必須確定投資策略，以防被套牢。

4.多了解信息，通過中介公司等了解周邊的市場以及成交量實際情況。自己也要多跑動，觀察真實狀況。5.對于上海的市場，不管做長線投資還是短期拋售，中環(huán)線以內(nèi)或軌道交通附近總是較好的選擇范圍。

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