全國(guó)>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 業(yè)內(nèi)專家:投資商鋪七大攻略 心態(tài)一定要放正

業(yè)內(nèi)專家:投資商鋪七大攻略 心態(tài)一定要放正

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 730 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

“我已經(jīng)不考慮投資住宅產(chǎn)品了,商鋪是我現(xiàn)在投資的主要方向?!北蛔u(yù)為京城房產(chǎn)投資人的張羽沖,對(duì)新地產(chǎn)如是說(shuō)。對(duì)張羽沖來(lái)說(shuō),住宅是其投資的福地,同時(shí)也為其帶來(lái)了巨大的利潤(rùn)和名聲,但為什么他要從住宅的投資中抽身而退呢?張羽沖認(rèn)為有兩大理由:一是住宅投資的回報(bào)不穩(wěn)定,出租經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一年一換客戶的情況,這樣很容易出現(xiàn)空置期,每年能收到10~11個(gè)月的租金就是很不錯(cuò)的水平了,但商鋪投資則不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況,一般是5年期的合約,回報(bào)穩(wěn)定。二是從回報(bào)率上來(lái)看,住宅出租的回報(bào)率通常在6%~7%左右,而商鋪平均在8%~10%,正所謂一鋪養(yǎng)三代,商鋪的高且穩(wěn)定。

作為一個(gè) 的投資者,張羽沖認(rèn)為,跟風(fēng)盲從式的投資就如同高空走鋼絲,十分危險(xiǎn),投資商鋪必須要講究策略,歸結(jié)起來(lái)大概有七大方面。

策略一:用商家的眼光去清晰定位

張羽沖認(rèn)為,投資商鋪較重要的一點(diǎn)就是定位要清晰,要弄明白把鋪?zhàn)幼饨o誰(shuí),適合什么品牌,會(huì)有什么人消費(fèi),商家能不能盈利,適合什么樣的租金水平,今后能不能升值等等問(wèn)題。這些都屬于投資商鋪前的基本功課。張羽沖直言不諱地表示,必須先用商家的眼光去做足功課,才能進(jìn)行投資。

比如看到一個(gè)商鋪,就必須考慮和調(diào)查清楚,這么的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型,是餐飲、中介公司、票務(wù)、干洗店、專賣店還是小超市?這樣的地段和周邊的消費(fèi)水平,能支撐什么水平的品牌?在保守估計(jì)的營(yíng)業(yè)額基礎(chǔ)上,預(yù)期的租金水平能不能讓商家在撇去其他成本后還能盈利?張羽沖表示,如果不能把這些前期的功課做足了,得出自己的投資評(píng)分,而是一味聽(tīng)從售樓小姐或媒體專家的“忽悠”,投資失敗十有八九。

秘訣:要不斷地調(diào)查市場(chǎng),走訪樓盤,對(duì)目標(biāo)商鋪周邊的商業(yè)類型、數(shù)量及分布,各行業(yè)的平均租金水平、客流量、消費(fèi)人群爛熟于胸,同時(shí)對(duì)不同行業(yè)的品牌企業(yè)對(duì)商鋪面積和租金水平的要求做到知己知彼。

策略二:地段,地段,還是地段

業(yè)界在總結(jié)地產(chǎn)投資的三大秘訣時(shí),曾用“地段,地段,還是地段”來(lái)形容地理位置的重要性。作為地產(chǎn)投資產(chǎn)品之一的商鋪,同樣也擺脫不了這個(gè)法則。

張羽沖認(rèn)為,對(duì)商鋪所在地段的考察和判斷,是投資商鋪成功的重要因素之一。在他看來(lái),只有地段選擇成功,商鋪的出租才能保證商家的獲利,才能使得商鋪以較好的價(jià)格出租,從而保證投資者自身的租金回報(bào),并奠定商鋪不斷升值的基礎(chǔ)。

秘訣:對(duì)于中小投資者而言,住宅、學(xué)校、醫(yī)院、超市和寫字樓集中的區(qū)域或其地帶,值得投資,并能保證較好的租金水平和回報(bào)。

策略三:注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)

投資商鋪較終需要落實(shí)在產(chǎn)品上面,選擇合理甚至杰出的商鋪產(chǎn)品,是投資成功的基礎(chǔ)。如今,市場(chǎng)上的商鋪產(chǎn)品很多。就投資類型來(lái)說(shuō),大概分商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類;就項(xiàng)目的面積來(lái)說(shuō),分大、中、小三檔。

張羽沖表示,一般而言,社區(qū)商業(yè)由于有強(qiáng)大的住戶支撐,選擇對(duì)商家類型,投資的回報(bào)基本是比較穩(wěn)定的。就商鋪本身而言,60平方米及130~150平方米兩種面積的商鋪,比較容易出租,而且對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大。另一個(gè)非常重要的要點(diǎn)就是要關(guān)注實(shí)際的,一個(gè)售價(jià)3萬(wàn)元/平方米、85%的商鋪要比一個(gè)售價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米、70%的商鋪要值得多。

秘訣:要關(guān)注,對(duì)于低于85%的商鋪,要謹(jǐn)慎行事。對(duì)于面積的選擇,要考慮到出租的用途,60平方米左右是個(gè)穩(wěn)妥的選擇。

策略四:學(xué)會(huì)淘二手商鋪

在目前新商鋪十分有限,而且價(jià)格高昂的情況下,投資合適的二手商鋪也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。相對(duì)新鋪,二手商鋪具有周邊市場(chǎng)形勢(shì)明朗、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估容易等優(yōu)勢(shì)。但是,作為接盤者,必須認(rèn)清該區(qū)域商鋪的發(fā)展前景,以及上家拋盤的原因。

張羽沖也操作了幾個(gè)二手商鋪,他的心得是:如果上家是以較低的價(jià)格購(gòu)入的,現(xiàn)在市場(chǎng)情況良好,上家計(jì)劃加價(jià)套現(xiàn)退出,只要加價(jià)幅度合理,可以接盤;上家當(dāng)初盲目炒鋪,高價(jià)購(gòu)入,現(xiàn)急需解套止血的,如果價(jià)格能到達(dá)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格水平,可以接盤,比如建外SOHO等區(qū)域高價(jià)拍賣出的商鋪。

秘訣:交易的價(jià)格要保證能在該市場(chǎng)環(huán)境下獲得8%~9%的回報(bào)率;必須弄清上家出手的真實(shí)原因,有時(shí)甩鋪和街邊的甩貨一樣魚目混雜。

策略五:遠(yuǎn)離高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品

張羽沖認(rèn)為,高風(fēng)險(xiǎn)的商鋪主要有兩類:

其一,投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個(gè)并不是非常繁華、消費(fèi)水平不十分強(qiáng)勁的區(qū)域購(gòu)了一個(gè)的商鋪。對(duì)于高端餐飲業(yè)來(lái)說(shuō),面積合適,但是沒(méi)有消費(fèi)支撐,肯定做不長(zhǎng)久;而對(duì)中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù),面積又太大,無(wú)法承受租金。

其二,小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散,投資的變數(shù)很大,產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng),而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)局面,較終淪落成小商品市場(chǎng)、小集市式的商場(chǎng),整體檔次下滑,非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。

秘訣:還是要做足功課,同時(shí)不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪,即使開發(fā)商號(hào)稱XX年包租、保證XX%的回報(bào)率。

策略六:別把雞蛋放在同一個(gè)籃子

做投資,較重要的是要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),做事情必須要留有余地,不可貿(mào)然全力出擊。張羽沖認(rèn)為,即使有500萬(wàn)元的資金,也不能全部都投入進(jìn)商鋪投資中。比較理想的局面是拿出300萬(wàn)頭付,100萬(wàn)元裝修、交納各種稅費(fèi)及應(yīng)付空置期的利息,另外100萬(wàn)元機(jī)動(dòng)應(yīng)急,這樣才不會(huì)被突然來(lái)臨的危險(xiǎn)所擊倒。

如果條件允許的話,應(yīng)該進(jìn)行分散投資。選擇不同地段、不同面積的商鋪,并盡可能地多租賃給不同的行業(yè),將風(fēng)險(xiǎn)降至較低。以張羽沖的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,如果投資了多個(gè)商鋪,較好能有一個(gè)60平方米以下的商鋪,因?yàn)檫@種面積的商鋪,總價(jià)相對(duì)要低,容易變現(xiàn),可應(yīng)付各種突臨的危機(jī)。

秘訣:不把雞蛋放在同一個(gè)籃子,永遠(yuǎn)可以使投資立于不敗之地。

策略七:風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量

商鋪本身是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的投資品種,對(duì)投資者評(píng)估的能力、對(duì)市場(chǎng)、區(qū)位、項(xiàng)目本身的判斷能力的要求比住宅都要高。部分投資者缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)、急功近利的心態(tài)也是導(dǎo)致很多失敗的重要原因。投資地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是商鋪?lái)?xiàng)目,必須要有一個(gè)好的心態(tài),正所謂“牢騷太盛防腸斷,風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量?!?p>張羽沖的觀點(diǎn)是,投資商鋪必須要看其5年后的價(jià)值,因?yàn)樵诂F(xiàn)在的條件下,一方面,前3年的超額獲利點(diǎn)幾乎都已經(jīng)被開發(fā)商“精明”的高售價(jià)所攫取,另一方面,5年的時(shí)間,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要周期,只要對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心,就應(yīng)該看到五年后其價(jià)值會(huì)發(fā)生巨大的變化。

秘訣:一般具有獨(dú)立門面的底商即使現(xiàn)在生意不太好,但經(jīng)過(guò)市場(chǎng)培育期,獲取回報(bào)只是時(shí)間長(zhǎng)短的問(wèn)題,投資的心態(tài)一定要放正。另外,不要忘了讓合同體現(xiàn)出租金遞增的內(nèi)容。(文/張克勝)

     


掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來(lái)源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來(lái)泉二期

    天來(lái)泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道

  • 中國(guó)海南·?;◢u

    中國(guó)海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣

客服電話(24小時(shí)無(wú)假日)

0898-66691633

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛(ài)華東路部隊(duì)車庫(kù)旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號(hào)