這幾年,不少富裕起來的人,手中吃剩有余的資金找不到更好的投資渠道時,紛紛將眼光轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)市場。此舉本無可厚非,但是,除了對選擇的投資對象不能"放進(jìn)籃子就是菜"之外,更重要的是一不小心陷入某些認(rèn)識上的誤區(qū),可能弄巧成拙。

據(jù)筆者的觀察,當(dāng)前一些房產(chǎn)投資者,主要存在以下幾種認(rèn)識誤區(qū):

誤區(qū)之一,坐收租金。如有位朋友,前幾年剛在楊浦區(qū)購購了一套108平方米的二室一廳,三口之家綽綽有余。不久前,見鄰近的虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)新開一樓盤,購下一套130平方、總價在120萬元的三室一廳,據(jù)售樓小姐介紹,3500元一個月隨隨便便的就能租出去。筆者同他說,這個決策有問題,的失誤在于既然打算以獲取租金收入為,就必須考慮地段因素。這是因?yàn)槟壳吧虾Q定租金貴賤的主要因素在地段,并且未來至少10~20年還不會改變,很可能每平方米2萬元以上的物業(yè),能獲8~10%的回報,而每平方米上萬元的地段也許只能獲得3%的收益。另外,選擇住那一帶的人,有幾個能付得出3500元月租?或者有多少事業(yè)有成的外籍、外埠人士在那一地區(qū)創(chuàng)業(yè)?要像售樓小姐所說的捉不住純居住的就租給辦公司的,殊不知,目前上海對商品房的用途監(jiān)管很嚴(yán)格,這里顯然有誤導(dǎo)傾向。誠然,售樓小姐只管銷售,自然會說個討巧的行情來迎合你,至于你今后能不能順利出租,她才管不著呢。

誤區(qū)之二,留給后代。有一些朋友認(rèn)為, 手上有錢,不如購套房子捂著,留給子女長大了婚嫁時用,因?yàn)槲飿I(yè)保值、增值。其實(shí),這樣的考慮也是偏頗的。一方面,任何物業(yè)都既有一個"與時俱進(jìn)的"概念,也有一個折舊的因素?，F(xiàn)在的房子是貴了,但品質(zhì)也好多了。由此推理,現(xiàn)在購了房子留到10年、20年以后很可能過時了落伍了。再說兒孫自有兒孫福,盡管現(xiàn)在為了規(guī)避房價上漲,在提前為子女購好房子的同時,卻在為他們設(shè)計(jì)了未來,比如學(xué)習(xí)、工作與生活的地域被"框死"了,要是現(xiàn)在購的房子,與他們心儀想往的區(qū)域不符,豈不是白忙乎?當(dāng)一樣物品沒有被使用或充分使用時,它的價值就會大打折扣,更不用奢談什么保值、增值之類了。

誤區(qū)之三,低進(jìn)高出。有的人投資房產(chǎn)的目的很明確,就是想等以后房價漲了拋掉,賺取其中的一段差價。事實(shí)上,它不同于前兩種情況,是的誤區(qū),換言之風(fēng)險。由于房市與股市在諸如價值發(fā)現(xiàn)功能方面有許多相似之處,所謂的"價值發(fā)現(xiàn)",是對股票或房產(chǎn)處于價值被低估時所定義的,而一旦被充分發(fā)現(xiàn),就失卻了"發(fā)現(xiàn)"的"本色"。也就是說,通常是少數(shù)人在大多數(shù)人對某樣物品不知不覺時先知先覺才是"發(fā)現(xiàn)"的含義。然而,如今上海的房價不僅連續(xù)上漲了5年,而且較近1年進(jìn)入快速上漲,斜率變陡的階段,即便筆者不否認(rèn)還有慣性上漲的可能性,但總的來說,上漲的空間相當(dāng)有限。即便某君獨(dú)具慧眼,所選的物業(yè)確實(shí)有上漲空間,但也得靜下心來算一筆賬,差價部分刨掉不能省卻的購賣"車馬費(fèi)"(契稅加傭金),一般在3.5%左右,以及財務(wù)費(fèi)用(銀行利率),一般一手房從預(yù)售到交房需要12個月,以6%計(jì)算,兩項(xiàng)總計(jì)約9.5%。剩下還有多少,欲作這項(xiàng)投資的人,不妨自己先測算一下,結(jié)果很簡單,一套100萬元的房子必須先有9.5萬元的差價底線,除掉這部分之后,才有賺錢的可能。

　　　　　　(作者：沈正欣)

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