“購(gòu)房退稅”政策按時(shí)結(jié)束后，近日“房貸貼息”緊跟出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，可以將其視為一種政策上的延續(xù)。如果說(shuō)，當(dāng)時(shí)的退稅政策拉動(dòng)了高收入人群（包括境外人士）購(gòu)房投資的積極性，是一種“富人政策”的話，這次貼息對(duì)象將主要針對(duì)中低收入者。

“貼息貸款”，可以說(shuō)是一種利用資金杠桿的“以小搏大”。它充分利用了商業(yè)銀行的貸款資金，使更多的借款人享受到公積金貸款政策的優(yōu)惠。借款人可以確定購(gòu)房后，先核定可貸的公積金貸款的額度，然后直接向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，得到的是完全意義上的商業(yè)性貸款。而這兩部分之間的息差，則由市政府財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼。這樣，借款人可以享受到公積金貸款一樣的利率，原來(lái)的兩種貸款又合并成了一種貸款，手續(xù)上也簡(jiǎn)化了。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是5年期以上商業(yè)性貸款與公積金貸款之間0.99％的息差部分由市財(cái)政直接貼給借款者個(gè)人。

“房貸貼息”政策的出臺(tái)，將給上海樓市帶來(lái)新變化。中原（中國(guó)）物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究部分析認(rèn)為，低價(jià)二手房?jī)r(jià)格上升速度將加快。今年年初，上海浦東、寶山、普陀等外環(huán)線附近地區(qū)3000 元/平方米左右的二手房源還十分充裕。入夏以來(lái)，這些低價(jià)二手房已開始受到了市場(chǎng)的追捧?！胺抠J貼息”政策出臺(tái)以后，3500 元/平方米以下的二手房需求將更加旺盛，隨即帶來(lái)的則是價(jià)格上漲。預(yù)測(cè)上海市外環(huán)線內(nèi)3500 元/平方米以下的二手房單價(jià)平均漲幅可達(dá)數(shù)百元。

貸款貼息實(shí)際計(jì)算案例：如果購(gòu)購(gòu)一套單價(jià)3500 元、90平方米的中低價(jià)房，總價(jià)31.5 萬(wàn)元。按較高條件獲得八成（即25.2 萬(wàn)元）20年的按揭貸款，按現(xiàn)行個(gè)人住房貸款利率（商業(yè)貸款年利率5.04％，公積金貸款年利率4.05％），則貸款貼息可參考以下計(jì)算。

每月還款額、利息總額分別如下：1.等額本息還款法：每月還款額＝1668.66 元利息總額＝1668.66 ×20 ×12 －252000＝148478.4 元

2.等額本金還款法（遞減還款法）：每月遞減額＝252000/（20×12）×4.2‰＝4.41 元

利息總額＝2×4.41＋（240－1）×4.41×140/2＝127537.2 元

3.公積金還款法每月還款額＝1533.71 元利息總額＝116090.4 元

財(cái)政補(bǔ)貼部分總額為：1.等額本息還款發(fā)生利息總額－公積金還款發(fā)生利息總額＝148478.4－116090.4＝32388 元

2.等額本金還款發(fā)生利息總額－公積金還款發(fā)生利息總額＝127537.2－116090.4＝11446.8 元　　　　　(作者：賴山)

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