住房金融模式在住房的供給與消費中發(fā)揮著重要作用。許多國家建立公共住房銀行，幫助中低收入家庭以較低成本滿足合理住房需求，同時也幫助非營利性和公益性社會住房部門獲得穩(wěn)定而廉價的資金支持。然而，我們不能對公共住房銀行抱有不切實際的幻想

　　分類

　　按照政府出資比例和主導(dǎo)性的強弱，可以分為四類，但很多時候很難準(zhǔn)確界定

　　公共住房銀行顧名思義，是帶有公益目的的住房銀行，與逐利性商業(yè)住房銀行相區(qū)別，屬于政策性住宅金融機構(gòu)的一種。

　　為廣大民眾特別是中低收入者解決住房是一道世界性難題。住房需求量大、資金要求高、使用周期長，還兼有投資品、商品和保障品等屬性于一身，這些特性使得住房金融模式在住房的供給與消費中發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用。然而，基于市場機制的商業(yè)住宅金融機構(gòu)以逐利為運營出發(fā)點，借貸雙方信息不對稱，“嫌貧愛富”，門檻高，導(dǎo)致中低收入家庭往往很難進入商業(yè)住房金融市場，進而導(dǎo)致“市場失靈”甚至社會的不和諧。聯(lián)合國人居署研究表明，住房消費的困乏，是貧困、疾病、社區(qū)衰敗、騷亂等一系列社會問題的觸發(fā)點。

　　世界上不少國家都設(shè)計了各種類型的政策性住房金融工具，再由政策性住宅金融機構(gòu)作為平臺予以貫徹和執(zhí)行。政策性住房金融工具主要包括強制性住房儲蓄、政策性住房儲蓄、財政擔(dān)保、財政貼息或財政貸款、稅收優(yōu)惠或退稅、住房津貼或租賃補貼等。強制性住房儲蓄，主要體現(xiàn)在中國、新加坡、巴西、墨西哥、尼日利亞等國所特有的住房公積金或全能型公積金。如新加坡的公積金是一項全面性的強制性儲蓄，具有養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、家庭保險等多方面功能，并不限于住房消費。而政策性住房儲蓄則以法國各類開放性住房儲蓄為主要代表。

　　政策性住房金融體系，就是政策性住房金融工具和政策性住宅金融機構(gòu)的組合。政策性住宅金融機構(gòu)，按照政府出資比例和主導(dǎo)性的強弱，可以依次歸類為：國家住房銀行、政府性住房貸款擔(dān)保公司、公共住房基金、政府支持企業(yè)和社會住房互助基金等四大類。同一個政策性住宅金融機構(gòu)，可能同時擔(dān)負多個政策性住房金融功能，所以很多時候很難準(zhǔn)確界定一個政策性住宅金融機構(gòu)到底是哪種類型，故而多用“公共住房銀行”泛指各種類型的政策性住宅金融機構(gòu)。

　　模 式

　　各國運作方式不同，有成功的經(jīng)驗，也有失敗的教訓(xùn)

　　雖然各國政策性住房金融體系運作機制和運轉(zhuǎn)模式大相徑庭，但共同目標(biāo)是通過政府的干預(yù)之手，幫助中低收入家庭以較低的成本來滿足合理的住房需求，同時也幫助非營利性和公益性的社會住房部門獲得長期穩(wěn)定和廉價的資金支持。

　　法國模式

　　國家信托儲蓄銀行：通過吸收政策性儲蓄資金進行公益性投資

　　法國政府獨資的國家信托儲蓄銀行在社會住房融資領(lǐng)域代行國家住房銀行的職能，其投資資金主要來自政策性住房儲蓄計劃。

　　上世紀(jì)60年代，法國政府建立開放性住房儲蓄，基于自愿參與原則，政府對各類住房儲蓄計劃進行稅收減免和貼息等重力度獎勵。各商業(yè)銀行都可以設(shè)置個人儲蓄計劃賬戶來歸集資金，匯集的資金除了讓儲戶可以得到優(yōu)惠貸款，主要進行社會住房投資，也包括城市更新改造等其他公益性投資。

　　如A種儲蓄賬戶，是法國非常受歡迎的一個儲蓄品種，在各家儲蓄銀行和郵政銀行都可以開戶。儲蓄利率由政府控制，每人限開一本，當(dāng)前年利率為2.75%，利息免稅，每本較多存入額為15300歐元。儲蓄由政府擔(dān)保，流通性很好。2013年4月，法國有6330萬人擁有這種儲蓄賬戶，儲蓄余額達2300億歐元。該儲蓄賬戶本身與住房沒有直接關(guān)系，但A種儲蓄賬戶大部分余額都由法國國家信托儲蓄銀行控制，資金主要用于社會住房融資及城市維護。此外，法國國家信托儲蓄銀行也肩負公益性投資任務(wù)，法國社會住房融資的大部分來自該行。2012年法國社會住房建設(shè)規(guī)模為15萬套，貸款規(guī)模達100億歐元，其中73%來自法國國家信托儲蓄銀行。

　　日本模式

　　住宅金融公庫：通過國家財政投融資體制吸納政策性儲蓄資金

　　日本在戰(zhàn)后為了加快經(jīng)濟復(fù)興和社會重建，構(gòu)建了龐大的政策性開發(fā)金融體系，其中面向低廉住房建設(shè)的住宅金融公庫是日本政策性金融的重要組成部分。

　　與之相配套的是日本獨特的財政投融資體制。具體而言，日本將長期的郵政儲蓄、國民養(yǎng)老金和簡易人壽保險等靠國家信用歸集起來的資金與財政預(yù)算資金相協(xié)調(diào)，通過轉(zhuǎn)移給住宅金融公庫這樣的機構(gòu)來進行政策性開發(fā)投資。郵政儲蓄由日本政府創(chuàng)辦、有國家的信用擔(dān)保，不像民間金融機構(gòu)有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，加之其網(wǎng)點多、分布廣、存款利率相對于商業(yè)銀行有優(yōu)勢，在相當(dāng)長時期內(nèi)，郵政儲蓄歸集的資金占日本個人儲蓄存款的30%左右。郵政儲蓄除滿足儲戶日常提取存款外，大部分剩余資金成為政府財政投融資資金的主要來源。在上世紀(jì)70年代至90年代日本財政投融資年度資金計劃中，郵政儲蓄通常占一半左右，這使得日本政府有了較多的長期穩(wěn)定低成本資金用于改善民生，進行政策性開發(fā)建設(shè)。

　　近年來，日本逐步放棄財政投融資體制，更加趨向美國的市場化模式。2007年，日本住房金融代理公司代替了住宅金融公庫，成為日本新版“公共住房銀行”，政府主要負責(zé)資產(chǎn)證券化中的擔(dān)保。

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