就在投資者還討論熱點城市樓市“租售比”嚴重失調(diào)是否意味著泡沫的時候，國土資源部30日公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數(shù)據(jù)報告中，頭次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國內(nèi)熱點城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴重的泡沫。

　　住宅租金回報收益不理想

　　租價比是不動產(chǎn)投資收益較為敏感的判斷指標，也是衡量不動產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。

　　國土部中國土地規(guī)劃研究院地價所所長趙松介紹，國土部以全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎，持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價比的變化趨勢顯示，近五年來，由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度，其中住宅物業(yè)自2008年以后，監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后，泡沫全面蔓延至所有監(jiān)控城市。

　　據(jù)統(tǒng)計，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從率上看，在國土部選取的2009年六個樣本城市中，其住宅租價比均低于下調(diào)后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常率。

　　去年同時點地價房價比均值上升至31.29%

　　繼去年6月頭度公布地價房價占比之后，國土部本次再度公布了去年同時點地價房價比均值，即傳統(tǒng)意義上的地價房價占比。報告顯示，全國監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%，基本處于正常市場區(qū)間內(nèi)，而這一數(shù)字在去年7月頭度公布時為23.2%。

　　趙松表示，報告中公布的是同時點地價房價比，旨在反映當前市場上的地價水平占房價水平的比例關系。如果從開發(fā)商的房價成本構成角度分析，還會有較大差異?！皬馁徶猛恋氐介_發(fā)商品房上市，其間通常會有3年左右的開發(fā)時間，而這一期間，如果土地市場價格走勢上漲，那這種上漲帶來的地價增值就有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，即使考慮了地價款的利息支出，得出的地價房價比也會更低些?！彼f。

　　住宅市場化程度高于商業(yè)地產(chǎn)

　　“技術人員在采集數(shù)據(jù)的過程中有一個有意思的現(xiàn)象，半數(shù)城市居住地價房價比超過商業(yè)，這一點是比較異常的?！眹敛恐袊恋乜睖y規(guī)劃院副總工程師鄒曉云強調(diào)，在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計14個城市居住地價房價比高于商業(yè)地價房價比。

　　“按照一般規(guī)律，商業(yè)不動產(chǎn)價值中土地價值的比例應該更高。而我國目前的居住地價與商業(yè)地價的差距并不大，商業(yè)用地地價房價比低于居住用地地價房價比。”鄒曉云認為，這種反?，F(xiàn)象說明，現(xiàn)階段，我國住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高。

　　新聞鏈接：

　　國土部在發(fā)布《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》時表示,2010年,還會有一系列調(diào)控政策的跟進,地價上漲幅度或會有所放緩。一線城市居住地價增長將趨于平穩(wěn),須防止二、三線城市地價跟風上漲。同時,該報告顯示,2009年全國(105個監(jiān)測城市)總體綜合地價水平值為2653元/平方米,其中商業(yè)地價較高,為4712元/平方米;其次為居住地價,3824元/平方米;工業(yè)地價較低,為597元/平方米。

　　2009年全國地價低于2007年

　　數(shù)據(jù)顯示,2009年全國總體地價水平漲幅較明顯,各用途地價漲幅均高于2008年,但低于2007年水平。2009年全國105個監(jiān)測城市綜合地價增長率為5.05%,同比較上年提高了4.58個百分點。商業(yè)、居住、工業(yè)地價增長率都有所上升,其中,商業(yè)地價增長率為5.54%,提高了4.58個百分點;居住地價增長率為7.92%,提高了7.71個百分點;工業(yè)地價增長率為1.56%,提高了1.02個百分點。

　　去年房價上漲幅度遠高于地價

　　而從2009年全國城市地價與房地產(chǎn)市場關系分析看,商住綜合地價與商品房價格均呈快速上漲趨勢,房價上漲幅度遠高于地價,商品房價格及增長率均為2001年以來較高水平。2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應呈現(xiàn)量價齊漲態(tài)勢,房地產(chǎn)開發(fā)用地供應中居住用地所占比重略有提高。

　　二、三線城市地價可能跟風上漲

　　而報告在分析2010年全國城市地價變化趨勢時強調(diào),金融與稅收政策的調(diào)整將作用于房地產(chǎn)市場,并直接影響地價走勢。一線城市居住地價增長將趨于平穩(wěn),須防止二、三線城市地價跟風上漲。

　　報告指出,2009年地價上漲幅度較大的主要是一線經(jīng)濟較發(fā)達的城市和東部沿海地區(qū)市場經(jīng)濟較活躍的城市。而隨著我國城鎮(zhèn)化步伐加快,中小城市對住房用地需求會持續(xù)增大,頭套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實施落實、剛性購房需求的釋放,將刺激二、三線城市房價的增長,從而激發(fā)城市居住地價的上漲。但是,二、三線城市的經(jīng)濟環(huán)境、基礎設施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集程度等必然存在一定的差距,其市場需求彈性往往受到很多限制,因此必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲。

　　國土部再提地價房價占比

　　昨天公布的《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》顯示,全國監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%,基本處于正常市場區(qū)間內(nèi),而這一數(shù)字在去年頭度公布的時候為23.2%。

　　此外,報告還顯示,在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計14個城市居住地價房價比高于商業(yè)地價房價比,即半數(shù)城市居住地價房價比超過商業(yè)。對此國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示:“按照一般規(guī)律,商業(yè)不動產(chǎn)價值中土地價值的比例應該更高。而我國目前,居住地價與商業(yè)地價的差距并不大,商業(yè)用地地價房價比低于居住用地地價房價比。這樣一個異象說明現(xiàn)階段,住宅市場化程度較商業(yè)物業(yè)市場化程度更高?！?/P>

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