過去兩年，深圳樓市經(jīng)受了價格瘋狂上漲和價量齊跌的洗禮；2009年初，剛性需求被再度激活，投資需求開始萌動，短短幾個月關(guān)內(nèi)關(guān)外房價普遍漲幅高達20％到30％，部分片區(qū)房價更是超越了2007年峰值水平。房價的大幅上漲，讓很多自住和投資者產(chǎn)生困惑和彷徨。我希望在此談?wù)勛约旱馁彿客顿Y經(jīng)驗和大家分享。

套物業(yè)：定位區(qū)

1998年，我在深圳區(qū)購購了在深圳的套物業(yè)。在購房前，我仔細(xì)研究了深圳區(qū)的整體規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)該區(qū)將建設(shè)圖書館、書城、少年宮、醫(yī)院、運動場等一系列市政配套設(shè)施，成為深圳的政治文化。另外，區(qū)擁有便利的交通設(shè)施、大型超市、良好的教育資源和蓮花山公園、公園等諸多公園和城市綠化帶，而且附近以中小戶型為主，高層大戶型非常稀缺，因此決定購入一套四房兩廳的大戶型。10年間，該套住宅單價由當(dāng)時的6000元上漲到 20000元，升值3倍多。而該片區(qū)的豪宅“雅頌居”不足7年已經(jīng)由9000元的單價增值四五倍。

從今年的新房成交價看，福田區(qū)單價已穩(wěn)步上漲至25000至30000水平，僅居鹽田之后，高于關(guān)內(nèi)羅湖和南山區(qū)；同時由于現(xiàn)存和未來新盤供應(yīng)極為，區(qū)寫字樓中高端人士的自住租房需求旺盛，以及區(qū)深港**樞紐等綜合因素，區(qū)物業(yè)在未來兩三年仍然存在一定的升值空間。

套物業(yè)：海濱度假屋

小試牛刀的成功，讓我嘗到了地產(chǎn)投資的甜頭。2004年初，我又在朋友的啟發(fā)下在大梅沙購入萬科東海岸的一套小戶型物業(yè)作為度假屋，享受“面朝大海春暖花開”的人生樂趣。 5年前，大梅沙片區(qū)樓盤以中小地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤為主，萬科開發(fā)的東海岸成為大梅沙的一顆明珠。當(dāng)初的大梅沙因交通配套極為不便，樓價遠低于市區(qū)同類物業(yè)。而短短的幾年間，隨著深鹽二通道的開通，大梅沙的交通瓶頸被打破；而東部華僑城，鹽田外國語學(xué)校、梅沙醫(yī)院、梅沙灣游艇會、京基喜來登、萬科總部的進駐等因素，使得大梅沙發(fā)生了天翻地覆的變化，我的“度假小屋”也從不足 6000元單價上漲到20000多元，升值了3倍多。

可是同東海岸的別墅和天琴灣等高端豪宅相比，我的“度假小屋”也只能算是“小巫”。較近兩年，華僑城開發(fā)的“天麓”和“東海岸”的別墅，動輒六七萬甚至10萬以上的單價，讓鹽田房價屢創(chuàng)新高，成為深圳房價較高的地區(qū)。近期天琴灣和天麓六區(qū)獨棟別墅和東海岸大戶型復(fù)式上市，一定會打破深圳片區(qū)成交單價和總價記錄，帶動片區(qū)三級市場房價上漲。而梅沙灣、天濤軒、皇庭璽、愛琴灣等一批天價別墅的持續(xù)問世，也會不斷為大梅沙片區(qū)價格裂變式增長提供強大動力，使其成為深圳甚至是中國較的豪宅區(qū)。高端置業(yè)者居住觀念的改變，山海資源的稀缺性，交通的根本改善以及片區(qū)高端商業(yè)，旅游，娛樂，運動配套的形成，使大梅沙具備了極大的常住和投資價值。在發(fā)達國家，海邊物業(yè)的價格往往是市區(qū)同類物業(yè)的幾倍，相信在今后的幾年里，我的“小屋”的升值空間將會遠遠高于市區(qū)小戶型。

第三套物業(yè)：二手學(xué)位房

2005年，兒子進入實驗小學(xué)讀書，為了方便小孩接同時改善自住條件，我又開始考察福田香蜜湖、區(qū)和白沙嶺片區(qū)二手樓盤。2006年底，由于營業(yè)稅政策剛剛出臺導(dǎo)致成交慘淡，一些業(yè)主廉價放盤，而許多購房者猶豫不決舉棋不定。趁著購家觀望的大好時機，我再次果斷出手以低于市場5％的價格購入白沙嶺較新樓盤的一套四房二廳大戶型住宅。短短兩年時間該物業(yè)價格已經(jīng)翻倍。白沙嶺片區(qū)內(nèi)名校云集，擁有深圳市較高端的教育資源：有深圳較好的幼兒園實驗幼兒園、深圳較好小學(xué)實驗小學(xué)、深圳較成功的學(xué)校深圳藝術(shù)學(xué)校，還有兩所省級小學(xué)荔園小學(xué)和百花小學(xué)，等等；同時距離深圳外國語中學(xué)、紅嶺中學(xué)等名校僅一路之隔。

該區(qū)地處羅湖福田交界交通便利，商業(yè)、文化、體育設(shè)施也極為完善，各路品牌培訓(xùn)機構(gòu)星羅棋布；而住宅以中小型物業(yè)為主且樓齡普遍偏高，停車位嚴(yán)重不足。以大戶型為主并具有充足車位的樓盤不僅極度稀缺而且放盤量少需求旺盛，供不應(yīng)求的局面將刺激該樓盤的未來價格。

地產(chǎn)投資貌似簡單實則復(fù)雜

隨著深圳樓市供求關(guān)系和供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性變化，片區(qū)價格分化的趨勢會日益明顯，以往房價暴漲各類物業(yè)雞犬升天的局面未來將很難再現(xiàn)。只有深度挖掘潛在機會回避風(fēng)險，才有可能取得豐厚的投資收益。根據(jù)自己過去幾年的地產(chǎn)投資經(jīng)歷總結(jié)了以下8點心得，希望對自住置業(yè)者和投資置業(yè)者都有所幫助：

1、密切關(guān)注貨幣信貸政策、地產(chǎn)相關(guān)政策(物業(yè)稅、營業(yè)稅、限外令等)和城市總體規(guī)劃，跟蹤當(dāng)?shù)胤抗懿块T的一、二手房成交量、成交單價以及存量等數(shù)據(jù)，掌握總體和片區(qū)供求關(guān)系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格走勢；

2、選擇未來具有稀缺資源 (如區(qū)的市政配套資源、優(yōu)質(zhì)教育資源和稀缺自然資源)的地區(qū)進行投資；

3、投資新興片區(qū)應(yīng)從政府的法定圖則入手，考察片區(qū)規(guī)劃情況和實施周期，了解未來新盤供應(yīng)量、銷售價格和周邊現(xiàn)有二手盤價格等綜合因素，回避土地和新盤供應(yīng)量過大、同質(zhì)化嚴(yán)重、投機炒作過度或剛性需求不足、價格已提前透支的所謂“熱點片區(qū)”；

4、選擇二手房，應(yīng)考慮片區(qū)產(chǎn)品業(yè)態(tài)、面積等結(jié)構(gòu)特點，盡量選擇低樓齡、同類產(chǎn)品供應(yīng)少、物業(yè)管理和配套完善的片區(qū)龍頭或知名樓盤進行投資；

5、長線投資為主，量力而行，合理配置投資品種，對未來現(xiàn)金流進行規(guī)劃，確保3年以上的資金流動性，避免在政策變化、市場出現(xiàn)拐點或個人、家庭產(chǎn)生意外時出現(xiàn)斷供危機；

6、出租性物業(yè)投資，應(yīng)盡量選擇 ，了解周邊同類物業(yè)租金情況，根據(jù)不同的供款期和頭付組合 (如3成按揭15年，5成按揭10年等)，計算出租和率；

7、同銀行、法律、媒體、政府規(guī)劃房產(chǎn)部門和地產(chǎn)中介建立并保持緊密聯(lián)系，全面掌握市場變化及其趨勢的手信息，切勿盲目聽信所謂“經(jīng)濟學(xué)家”、“ 地產(chǎn)人士”、“知名學(xué)者”及少數(shù)帶有嚴(yán)重主觀色彩的媒體“忽悠”；

8、“立足長遠，著眼未來”，了解發(fā)達國家的地產(chǎn)走勢和物業(yè)價值體系，以全球化視野判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的長遠發(fā)展方向，提升自己的格局。

(作者：劉云)

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