話題背景

就在樓市一片火紅的時(shí)候，7月初，北京、杭州等城市相繼出臺(tái)政策，一度被放松的二套房頭付比例、貸款利率又得到嚴(yán)格控制。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果樓市繼續(xù)保持與宏觀經(jīng)濟(jì)格格不入的持續(xù)升溫，政府或?qū)⒃谙掳肽瓿雠_(tái)利空政策加以調(diào)控。未來(lái)的樓市走向，因政策變數(shù)而顯得撲朔迷離。

樓市面臨政策壓力

晨報(bào)地產(chǎn)：近期，重慶乃至全國(guó)樓市的表現(xiàn)一片大好，但7月7日，杭州傳來(lái)收緊二套房政策閘門的新聞，上海等地紛紛表示將跟進(jìn)。這是否意味著，政府將再度出手調(diào)控房地產(chǎn)？

薛東：今天討論的這個(gè)話題，我認(rèn)為很有意思。我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位，也知道近期國(guó)家一直致力于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，在這個(gè)當(dāng)口上重申二套房限制政策，看似矛盾，實(shí)則不然。實(shí)際上，目前國(guó)家是不能忍受房?jī)r(jià)飛漲的。下半年，大家都認(rèn)為通貨膨脹無(wú)法避免，都把錢投入看似安全的樓市，但從歷史上看，在通貨膨脹出現(xiàn)后，房地產(chǎn)行業(yè)較容易產(chǎn)生泡沫，而一旦泡沫破裂，投入的資金越多，后果越嚴(yán)重，對(duì)經(jīng)濟(jì)的打擊越致命。國(guó)家希望看到房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，所以我認(rèn)為，杭州的情況只是個(gè)端倪，如果下半年形勢(shì)沒(méi)有改觀，國(guó)家還會(huì)出臺(tái)新的政策，限制房地產(chǎn)行業(yè)。

高承佳：杭州等城市重申二套房限制政策的消息，我認(rèn)為應(yīng)該放在全國(guó)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下來(lái)解析。總的來(lái)看，今年上半年，我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出逐月上升的勢(shì)頭，但國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還沒(méi)有看到明顯的復(fù)蘇跡象，未來(lái)的走勢(shì)還不明朗。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)齊升，表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，但目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我認(rèn)為還不足以支撐起這樣的漲勢(shì)，未來(lái)走勢(shì)存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，處于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，二套房限制政策在城市得到重申。

沈殿連：從較近的新聞里，我看到幾個(gè)令人擔(dān)憂的信息。一是5月末，包括四大國(guó)有商業(yè)銀行在內(nèi)的9家銀行，累計(jì)新增貸款投放量為3.65萬(wàn)億元，為全年目標(biāo)的1.3倍，二是一些從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的央企，紛紛進(jìn)出土地市場(chǎng)。國(guó)家希望通過(guò)寬松的貨幣政策，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但大家似乎更愿意把錢投入房地產(chǎn)行業(yè)。這個(gè)趨勢(shì)并不樂(lè)觀，所以即便政府不會(huì)馬上出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但這個(gè)行業(yè)也不可能像其他行業(yè)那樣得到較寬松的政策。

胡軍：前幾天，我和一位在銀行工作的朋友聊天，他透露說(shuō)，二套房的限制政策，近期銀監(jiān)會(huì)將會(huì)有新的說(shuō)法，很可能會(huì)繼續(xù)做限制。去年地產(chǎn)行業(yè)那么低迷，今年卻跳空高開(kāi)，這種不正常的表現(xiàn)，早已引起了高層關(guān)注。

政策變數(shù)醞釀拐點(diǎn)

晨報(bào)地產(chǎn)：根據(jù)各位的表述，下半年樓市的走勢(shì)，可能會(huì)因?yàn)檎叩淖償?shù)而出現(xiàn)波折，甚至出現(xiàn)拐點(diǎn)？

高承佳：從大的經(jīng)濟(jì)背景看，今年下半年的金融市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)政策、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有太多的不確定因素，這些背景對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，是必須考慮的。從銀行系統(tǒng)來(lái)講，如果說(shuō)有新的政策出臺(tái)，可能會(huì)是在交易稅、頭付額度等層面，不會(huì)是很猛烈的政策。

薛東：事實(shí)上，國(guó)家是不愿意看到房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的，但又不能讓房地產(chǎn)降溫太多。這個(gè)基調(diào)，決定了下半年的政策走向。我不知道大家對(duì)拐點(diǎn)的定義是什么，今年上半年樓市呈現(xiàn)明顯向上走的趨勢(shì)，如果下半年這種趨勢(shì)放緩，上升曲線變得平穩(wěn)，算不算出現(xiàn)拐點(diǎn)？我認(rèn)為算。而這種拐點(diǎn)，正是國(guó)家希望看到的，不管政策的執(zhí)行效果如何，至少國(guó)家會(huì)向這個(gè)方向去努力。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響很大，如果國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)政策，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有變化。

胡軍：影響房地產(chǎn)走勢(shì)的因素，除了政策，還有供需關(guān)系。今年上半年，重慶樓市的急速攀升，起源于剛性需求的釋放，目前，接力棒已經(jīng)轉(zhuǎn)交給了投資型需求，其中有不少人擔(dān)心通脹的來(lái)臨。從供給上看，今年上半年基本上是供不應(yīng)求，因?yàn)槿ツ暝愀獾匿N售業(yè)績(jī)，讓許多開(kāi)發(fā)商放緩開(kāi)發(fā)速度，面市的項(xiàng)目不多，需求卻旺。但現(xiàn)在，形勢(shì)正在起變化，上半年產(chǎn)品少，需求多，半年完成全年銷售任務(wù)的大有人在，很多開(kāi)發(fā)商想趕上這波行情，都在加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，下半年放量是肯定的。據(jù)我所知，9月將有超過(guò)50個(gè)新盤亮相，10月、11月也會(huì)有不少項(xiàng)目出來(lái)。供求關(guān)系會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)為供過(guò)于求？我認(rèn)為有這個(gè)可能。

投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇

晨報(bào)地產(chǎn)：既有政策變化的可能，又有供大于求的擔(dān)憂，下半年投資房產(chǎn)是否會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)？

薛東：接著剛才的話講，我認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不算太大，但肯定比上半年大。我們觀察重慶市場(chǎng)，今年1到5月，成交量放大，但價(jià)格并未明顯上升，直到5、6月份，房?jī)r(jià)才出現(xiàn)上漲，國(guó)家重申二套房限制政策，表明了對(duì)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)飛漲的擔(dān)憂———因?yàn)橥顿Y需求太大了。

但目前，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)還處于國(guó)家能夠控制的階段，在暴漲出現(xiàn)前，風(fēng)險(xiǎn)都可控。

高承佳：今年5、6月份，銀行的不少大客戶把存款轉(zhuǎn)出用于購(gòu)房，正是出于對(duì)通脹的擔(dān)憂，怕資產(chǎn)貶值。

沈殿連：在我看來(lái)，樓市在今年上半年的確是有投資機(jī)會(huì)的，但5月之后，這個(gè)機(jī)會(huì)就逐漸消失了，風(fēng)險(xiǎn)卻在逐漸遞增。我認(rèn)為從5月底到秋交會(huì)之間，風(fēng)險(xiǎn)。

6月，重慶拿出45宗土地做出讓，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹芨?。這些土地上的房源，將會(huì)在明年上半年開(kāi)始逐漸亮相。即便下半年供求關(guān)系不發(fā)生大的變化，到明年，這個(gè)變數(shù)依然存在。

薛東：可以這么說(shuō)，當(dāng)所有人都

認(rèn)為樓市有機(jī)會(huì)的時(shí)候，這個(gè)機(jī)會(huì)就消失了。其實(shí)現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)投資者也在進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，想在這里找到資本的避風(fēng)港，躲避通脹的風(fēng)險(xiǎn)。不光是需求方，供給方也在積極努力。較近，我接待過(guò)一個(gè)客戶，是山西的煤礦老板。近期，他和幾個(gè)礦主賣掉了煤礦，湊了50多億元，來(lái)到重慶準(zhǔn)備做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣的現(xiàn)象值得大家關(guān)注，供需的矛盾，應(yīng)該引起重視。

高承佳：從理財(cái)角度看，高端產(chǎn)品因?yàn)檎紦?jù)稀缺資源，后市會(huì)逐漸走強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小，可能不適合短線炒作，長(zhǎng)線持有比較可靠。但普通老百姓的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可能只能投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的小戶型。中小戶型投資是否能得到預(yù)期的回報(bào)，要看自己的目的和方式。在投資前，大家不妨冷靜想一想。

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