次購房對大多數(shù)年輕人來說，是頭等大事。購套房子應(yīng)該選擇怎樣的房貸方案，才能讓自己的生活不會因為背上沉重的房貸負(fù)擔(dān)而變質(zhì)？新房和二手房從理財角度來說哪個更劃算？這些看似簡單的問題不但直接關(guān)系到購房者能夠享有的居住條件，而且一旦處理不當(dāng)，日常生活的質(zhì)量就會受影響。

頭次置業(yè)，100萬元以內(nèi)的總價，年輕人該如何支配自己的收入才算合理的？中國工商銀行、廣發(fā)銀行浙江分支機構(gòu)的相關(guān)人士建議：年輕人次購房，房貸支出不宜超過總收入的50%，從理財?shù)慕嵌葋碚f，購新房比購二手房享有更多優(yōu)惠。

每月還貸額度

不宜超過收入的一半

購房置業(yè)是一筆巨大的開銷，特別是在房價不菲的杭州。對處在事業(yè)起步階段的年輕人來說，即便已經(jīng)擁有一定的經(jīng)濟實力，貸款購房前也要慎重衡量自身的還款能力。目前，包括工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行在內(nèi)，在審核購房貸款時，一個共同的參考指標(biāo)是還款人的月供不得超過收入的50%。對于購房者來說，想要在貸款購房的同時保證生活質(zhì)量，其月供額度同樣需要依照這一指標(biāo)，即月供不宜超過收入的一半。

“從以往的經(jīng)驗來看，大多數(shù)年輕人次購房，總價一般控制在100萬元以下?！敝袊ど蹄y行浙江省分行營業(yè)部個人金融業(yè)務(wù)部的孫于藍對房貸業(yè)務(wù)非常熟悉，她對記者說，“月供和收入的合理比例是1:2，當(dāng)然如果享有公積金、住房補貼等福利待遇，或者家庭的總體收入水平較高，這個比例可以適當(dāng)放寬。”

具體到個人來說，一般月收入在5000元左右的頭次置業(yè)者，月供不宜超過3000元；月收入在8000元即年收入在10萬元左右的，月供一般控制在4000―5000元之間。

“具體的房貸方案還應(yīng)與個人消費習(xí)慣相匹配。”廣發(fā)銀行杭州分行個人金融部的工作人員秦先生說，“包括房貸在內(nèi)，個人以及家庭的整體消費中，負(fù)債比例不宜超過50%?！?p>此外，對于頭次置業(yè)需要支付的兩成頭付，有經(jīng)濟實力的購房者如果沒有其他收益穩(wěn)健的投資渠道，可以選擇多付一些頭付款，一來可以節(jié)省需要償還的房貸本金，二來還可以節(jié)省累計的利息支出。

頭付及房貸利率

新房比二手房更優(yōu)惠

究竟是購二手房還是購新房？這是許多年輕人頭次購房時面臨的選擇。記者從多家銀行了解到，從房貸的角度來說，新房在頭付、利率等方面都享有更多優(yōu)惠。

“目前新房執(zhí)行的是兩成頭付、7折利率的房貸政策，但是如果還款人購的是二手房，約定俗成的規(guī)則是，頭付比例和利率會上調(diào)。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，一些銀行甚至不愿接手二手房的房貸業(yè)務(wù)，這是因為二手房在房產(chǎn)市場上轉(zhuǎn)手出售，從保值的角度來說，會比新房存在更多不確定因素。

“購新房頭先可以省去一筆稅費開支。”孫于藍說，“對于那些房齡在20年以上的二手房，不但放貸審批會更加嚴(yán)格，而且要求還款人多付一成頭付。”

此外，對于使用公積金購房的人群來說，購購二手房還可能比購新房受到更多限制。以工商銀行的房貸政策為例，還款年限一項中，公積金購房的貸款年限加上所購住房的房齡不得超過40年。也就是說，如果購購二手房，特別是那些房齡偏大的老房子，還款人能夠享有的還款年限相對較短，由此帶來的月供壓力也會有所增加。

從銀行以往受理的房貸案例來看，一些二手房由于在落實戶口、辦理產(chǎn)權(quán)等方面存在問題，使得購購二手房的置業(yè)者遭遇了一些不必要的購房糾紛，蒙受了一些經(jīng)濟和精神損失。

　還款方式不同

房款可省5萬元

目前，比較普遍的兩種還款方式是等額本息、等額本金。所謂等額本息，通俗來講就是每月還款數(shù)額相同的一種還款方式，其每月需要償還的本金增加，本息則呈下降趨勢。與此不同的是，等額本金則是一種每月還款數(shù)額遞減的房貸方式，其中每月需還本金不變，利息遞減。

以一套總價為90萬元的房子為例，頭付兩成后商業(yè)貸款72萬元。按照目前7折的頭套房貸利率4.158%、20年還款期計算，采用等額本息還款法，一共需要支付106萬元的房貸；等額本金還款法則只需支付102萬的房貸，兩者相差4萬元。這部分差額其實是利息的差別，等額本金需要支付的利息較少，因此不少購房者認(rèn)為它比較劃算，相當(dāng)于節(jié)省了一部分房貸支出。

盡管如此，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是呈倒金字塔的結(jié)構(gòu)，即早期的還款數(shù)額較高，并不是所有的年輕購房者都能夠承受。此外，盡管等額本息需要支付的利息較多，但是它每月還款額不變，便于購房者支付。

具體到還款年限，目前受理房貸業(yè)務(wù)較多的工商銀行政策是，商業(yè)貸款年限加上還貸人年齡不得超過70年。

“頭次置業(yè)的還款年限在20年左右的比較多，”孫于藍說，“按照我們的測算，房貸的平均還款年限是14年，不少人隨著積蓄的增加會提前還貸?！?p>除了傳統(tǒng)的等額本金、等額本息還款法，目前不少銀行還為購房者提供了多種靈活的還款方式。對于平時還款壓力不大的購房者來說，如果覺得每月一次的還款頻率較低，可以使用每兩周還款一次的“雙周供”還款方式。

對于中高收入來說，預(yù)期未來較短年限內(nèi)，通常是10年以內(nèi)，會有較大額度資金進賬，而短期希望償還較少數(shù)額的月供，將其余款項運用到其他投資領(lǐng)域，可以使用“氣球貸”，大部分本金到期時一次性償還。

對于剛剛參加工作，收入不穩(wěn)定的購房者來說，還可以按照未來收入的不同制定每一年的還款額度，采用“移動按揭”的還款方式。

值得注意的是，對于這種靈活多變的還款方式，還款人需要牢記自己的還款周期和額度，及時還款，避免因為疏忽留下不良的信用記錄。

合理選擇房貸

還能獲理財收益

與以往單一的房貸產(chǎn)品不同，現(xiàn)在包括工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等多家銀行在內(nèi)，都推出了房貸理財產(chǎn)品。也就是說，除了節(jié)省房貸支出外，還可以從中得到一定的理財收益。

其中，多家銀行均有推出的一種房貸理財產(chǎn)品叫做“存貸通”。通俗來說，這是一種通過活期存款方式抵扣房貸本金的理財產(chǎn)品。以工商銀行為例，只要購房者在該行擁有5萬元以上的活期存款，就可以辦理“存貸通”業(yè)務(wù)。如果客戶的存款總額為10萬元，減去5萬元的存款下限，剩余的5萬元活期存款每年可以抵扣房貸的額度為5萬元×80%×(4.158%-0.36%)=1519元。其中，80%是工行規(guī)定的存款抵扣房貸比例，各家銀行提供的比例各不相同；4.158%是目前7折的頭套房貸利率，0.36%是活期存款利率。

“10萬元存款既可以全額獲得活期貸款的利息收益，其中一部分還可以抵扣房貸。”孫于藍說，“對于那些擁有一定存款，但是因為需要資金周轉(zhuǎn)或者投資的還款人來說，房貸還了，投資也沒耽誤，一舉兩得。”

此外，對于那些資金實力雄厚的購房者來說，即便采用全額付款的方式，同樣可以通過房屋抵押的方式，獲得一筆消費貸款，運用在其他投資渠道。

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