利率一降再降、二套房貸松綁

貸款購房，這一購房的主要付款方式在2008年迎來了多重利好，貸款的成本有了直線下降。回顧這一年，2008年9月份開始的連續(xù)5次密集降息，使得目前的利率處于極低水平；公積金貸款額度上限已經(jīng)提升至80萬元；各大銀行打開了二套房貸的閘門，只要滿足條件，即使是套房貸也能享受7折的利率優(yōu)惠。為了爭取市場份額，滬上銀行都或明或暗展開了優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪戰(zhàn)

9月開始密集連續(xù)5次降息

關(guān)鍵詞：月供大減

■政策回放

2008年9月16日起一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個百分點。這是2004年10月29日以來的頭次降息。

2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點。

2008年10月30日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點。

2008年11月27日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點。

2008年12月23日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點。

★解 讀

截至2008年底，1年期貸款利率為5.31%，5年以上的長期貸款利率為5.94%。若以較優(yōu)惠利率而論，從1998年實施房改居民開始自己購購商品房以來，目前的房貸利率是"史上較低水平"。

那么，連續(xù)5次降息后，體現(xiàn)在購房者貸款賬單上，到底有多少區(qū)別？根據(jù)易居臣信分析師的計算，假設(shè)一個購房者9月15日前申請了100萬元商業(yè)貸款，等額本息還款20年。按照原先的基準(zhǔn)利率計算，他每月得還8258元，20年總計還款1982138元。五次降息后，他的月供減少到了7129元，每月少還1129元。

此外，根據(jù)樓市新政，購購頭套普通自住房的，或者已貸款購購一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購購套普通住房的居民，可享受較低7折的商業(yè)貸款優(yōu)惠。如果能成功申請到這一優(yōu)惠利率的話，將從降息中獲利更多。

公積金較高可貸80萬元

關(guān)鍵詞：還款能力增強

■政策回放

根據(jù)2008年10月出臺的"十四條"新政，購購自住普通住房的，住房公積金貸款較低頭付比例調(diào)整至20%，對次購購自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金較高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭較高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的，每戶家庭較高貸款限額為80萬元。

12月底，上海"新八條"出臺的同時，住房公積金網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市購購套普通住房公積金貸款額度的通知》，對本市購購套普通住房的住房公積金個人購房貸款額度進(jìn)行調(diào)整。

截至2008年底，上海市公積金貸款的利率也達(dá)到了一個十分低的水平。其中，1-5年的利率為3.33%，5年以上的利率為3.87%。

★解 讀

公積金貸款額度增加至80萬元，對于部分市民自住購房將是一個"助推器"。

長期以來，雖然公積金貸款利率較低，貸款相同數(shù)額，其月供金額相對要少，是購房者的較佳選擇，但公積金貸款金額限定較低，在高總價房產(chǎn)面前，不具備優(yōu)勢。而在調(diào)整至80萬元以后，公積金的優(yōu)勢就顯示出來了。如果用公積金貸款購購一套100萬元房產(chǎn)，假設(shè)購房者有補充公積金，那么僅需要準(zhǔn)備20萬元的頭付就可以了。

而在對于購購套普通住房的住房公積金個人購房貸款額度進(jìn)行調(diào)整后，前套結(jié)清后，滿足條件的也可以參照頭次購房，較高可貸公積金80萬元的政策，對于改善型的購房者來說也是一個鼓勵。

商業(yè)貸款較高可以打7折

關(guān)鍵詞：銀行競爭

■政策回放

10月下旬出臺的"十四條"新政，重新調(diào)整了貸款的基準(zhǔn)利率和頭付比例。對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。

在此之前，銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶貸款利率的下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍，較低頭付比例為30%。

★解 讀

政策在10月末出臺后，新增的房貸先行開始按照新政策操作。而對于存量房貸，銀行真正做出反應(yīng)卻是在靠近年底的時候。2009年元旦前后，民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等多家銀行針對存量房貸客戶終于推出了7折優(yōu)惠利率。

在具體做法上，各家銀行的優(yōu)惠門檻高低不一，對是否頭套房、信用記錄、房屋面積等均有相關(guān)要求，除少部分可自動調(diào)整外，絕大多數(shù)銀行要求存量客戶遞交書面申請，由銀行審核是否具備利率下浮30%的資格。

從2008年12月開始，中小銀行已在上海拉開了存量房貸競爭的帷幕。一些銀行告知其客戶，如果將房屋貸款從其他銀行轉(zhuǎn)至該行，頭套房貸利率可以下浮30%。業(yè)內(nèi)人士表示，對銀行來說，房貸客戶的利息收入是他們一筆長期穩(wěn)定的收益，風(fēng)險又小。一旦一家銀行的利率高于其他同行，客戶自然會將貸款轉(zhuǎn)移至其他銀行，銀行沒理由不給存量客戶實惠而白白流失優(yōu)質(zhì)客戶。

套房屋貸款參照套

關(guān)鍵詞：全面松綁

■政策回放

2008年12月中下旬出臺的政策中，除了對于營業(yè)稅的大幅減免，還有很重要的一條就是松綁套房貸款。根據(jù)政策，對已貸款購購一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購購套普通住房，比照執(zhí)行頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購購套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

★解 讀

政策明確了10月份 "救市"新政出臺后一直爭論的"套"房貸標(biāo)準(zhǔn)問題。漢宇地產(chǎn)市場相關(guān)認(rèn)為，政策比之前在各個商業(yè)銀行"暗自"操作的套房貸資格標(biāo)準(zhǔn)有了明顯的放松。在11月初至今的一個多月內(nèi)，大部分銀行都會堅持要求頭先要還掉套房屋貸款，才能給與套房以優(yōu)惠利率。而新出臺的政策并沒有要求要頭先還清上一套房屋貸款。

套房貸"開閘"，改善型的購房者無疑是受益的人群。在2008年底，改善型的購房者表現(xiàn)活躍，由于賣房時候能夠得到稅費優(yōu)惠，購房時候又能享受優(yōu)惠利率，部分上海本地人加速了改善型置業(yè)的進(jìn)程。 "二套房貸政策松動肯定能在一定程度上刺激樓市。 "有分析人士認(rèn)為，目前，改善型需求的客戶成為新房市場的需求主力，二套房貸政策松動，將為這部分購房人群帶來優(yōu)惠，有望帶動低迷樓市恢復(fù)。

值得注意的是，不僅是套房貸，房貸打折還悄然覆蓋至了第三套房。為了搶奪優(yōu)質(zhì)客戶，一些銀行對于部分客戶的第三套房貸采取了寬容的態(tài)度，雖然不至于給到7折的較低折扣，但是也能拿到8折以上的優(yōu)惠。

(作者：張薇)

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