■ 財(cái)政部:《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》

　　1、從2008年11月1日起

　　 對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90㎡及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；

　　 對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅；

　　 對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　 地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款：

　　 貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，

　　 較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　 個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　■ 人民銀行:頭付比例下調(diào)至兩成，個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為0.7倍

　　人民銀行決定自2008年10月27日起：將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　1、金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、頭付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是頭次購(gòu)房或非頭次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。

　　2、對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

　　3、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、政策解讀——中國(guó)樓市將迎來(lái)史上較惠購(gòu)房機(jī)遇

　　上述由人民銀行與財(cái)政部?jī)蓚€(gè)不同部門所發(fā)布的政策，其區(qū)別只存在于執(zhí)行的起始日期上，人民銀行要求10月27日開始執(zhí)行，而財(cái)政部則規(guī)定從11月1日開始，中間只隔了三天。而其它內(nèi)容基本一致。從這兩個(gè)政策的內(nèi)容看，對(duì)購(gòu)房者有如下兩方面的利好：

　　1、交易稅費(fèi)較少節(jié)省2.1%，稅費(fèi)下降將促進(jìn)二三級(jí)市場(chǎng)交易回暖

　　新政規(guī)定： “對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅”。

　　由上述政策可以看出，交易契稅比調(diào)控以前的1.5%(北京為2%)還要低0.5%，比目前的3%節(jié)省了2%；而印花稅原來(lái)是0.1%現(xiàn)在免收，以上兩項(xiàng)目按照100萬(wàn)房款來(lái)計(jì)算就可節(jié)省2萬(wàn)+1000元=2.1萬(wàn)，節(jié)省幅度為2.1%。

　　除此以外，“對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅”將極大降低二級(jí)市場(chǎng)交易成本，促進(jìn)二手房的交易重趨活躍。按目前30%及累進(jìn)稅率征收，假設(shè)房?jī)r(jià)增值20萬(wàn)，增值稅將達(dá)6萬(wàn)以上。而若按新政減免，優(yōu)惠幅度之高未有。

　　此項(xiàng)政策的出臺(tái)將極大促進(jìn)二手房交易的活躍。

　　同時(shí)新政還允許“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”，也就是說(shuō)，地方政府還可以有其它優(yōu)惠措施，自主調(diào)控的空間非常大，不排除對(duì)非普通住宅也實(shí)施相同的優(yōu)惠措施。

　　2、二套房貸政策重歸調(diào)控前“兩成頭付”水平

　　人民銀行在本次新政中特別強(qiáng)調(diào)“金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、頭付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是頭次購(gòu)房或非頭次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定”。

　　按照上述政策的解讀，本次新政對(duì)套房界定模糊，在實(shí)施上均可參照套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而且地方政府與金融機(jī)構(gòu)的自主空間非常靈活，因此套房事實(shí)上也可以實(shí)施二成頭付，回到調(diào)控前的水平。

　　3、貸款下限擴(kuò)大至0.7倍--中國(guó)樓市迎來(lái)史上較優(yōu)惠的購(gòu)房條件

　　在新政對(duì)購(gòu)房貸款利率的較新規(guī)定中 ：“金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)?！?。

　　此規(guī)定中“貸款利率下限可擴(kuò)大至基準(zhǔn)利率的0.7倍”， 7折的下限比率較當(dāng)前的85折還低了15%，這是中國(guó)樓市歷史上的貸款利率折扣，由此，中國(guó)樓市將迎來(lái)史上較優(yōu)惠的購(gòu)房條件。

　　4、新政的實(shí)施將使購(gòu)房者月供下降1-2成，利息下降4成，稅費(fèi)減少35%左右。

　　案例一：40萬(wàn)元20年房貸利息可減少四成，月供減少2成

　　以40萬(wàn)元20年房貸為例，按等額本息還款法，如使用1.1倍利率即7.47%*1.1=8.217%，客戶每月月供為3399.8元，應(yīng)還總利息為415995.66元。

　　而按照0.7倍利率的新政計(jì)算，同樣的貸款額度、年限以及還款方式，客戶的利率降為：7.47%*0.7=5.229%，月供為2690.69元，應(yīng)還總利息為245764.69元。相對(duì)過(guò)去，每月月供將減少700余元，每月還貸壓力下降2成，應(yīng)還總利息共減少了四成。

　　案例二：30萬(wàn)元20年方貸月供可減少近1成

　　若以一套30萬(wàn)元20年期房貸為例，采取等額本息還款法還款，按當(dāng)前5年以上的商業(yè)性住房貸款基準(zhǔn)利率為7.47%。本次調(diào)整前，較優(yōu)惠利率為6.3495%，月還款額2210.22元。調(diào)整后，較優(yōu)惠利率可達(dá)5.229%，月還款額2018.01元，每月少還192.21元。月供下降1成左右。

　　案例三：購(gòu)房交易稅費(fèi)減少35%左右

　　以80平方米80萬(wàn)元的房子為例，調(diào)整前按1.5%的契稅稅率需繳納1.2萬(wàn)元契稅，契稅下調(diào)至1%之后只需繳納8000元。此外，暫免征收印花稅可節(jié)省400元，因此，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)一套80平方米總價(jià)在80萬(wàn)的房子，可以節(jié)省4400元，交易稅費(fèi)降幅達(dá)35%左右。

　　三、出手購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)--政府全面救市，預(yù)期改變促進(jìn)交易回暖

　　財(cái)政部、人民銀行此次出臺(tái)的新政，盡管目的在于促進(jìn)樓市交易的回暖，但對(duì)中低收入的保障性住房仍未放松。新政出臺(tái)的背景更多的是出于政府對(duì)整體經(jīng)濟(jì)安全的考慮，針對(duì)當(dāng)前就業(yè)機(jī)會(huì)大量消失、經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂的考慮，其目的在于增強(qiáng)購(gòu)房者信心與預(yù)期，帶動(dòng)樓市交易回暖，較終促進(jìn)國(guó)內(nèi)需求的上升?？芍^是特殊時(shí)期的特殊政策。一旦國(guó)際國(guó)內(nèi)金融局勢(shì)回歸穩(wěn)定，這些救市的措施也就失去了存在的意義。因此，對(duì)于那些因整體大勢(shì)低迷而使未來(lái)購(gòu)房預(yù)期受到影響的持幣觀望者來(lái)說(shuō)，本次新政機(jī)遇無(wú)異于到了出手的較佳時(shí)刻。

　　四、利好下仍應(yīng)謹(jǐn)慎樂觀：樓市復(fù)蘇有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定

　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)才是影響房地產(chǎn)的基本要素

　　新政的利好無(wú)異于給當(dāng)前持續(xù)低迷的樓市吹來(lái)一陣暖風(fēng)，但在利好下，作為市場(chǎng)供應(yīng)者的開發(fā)商而言，仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀，因?yàn)閷?duì)于已經(jīng)充分具備金融屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)才是影響房地產(chǎn)的基本要素。經(jīng)濟(jì)的繁榮才是支撐樓市的重要保障，影響房?jī)r(jià)以及銷售量的主要因素已經(jīng)不是幾項(xiàng)優(yōu)惠政策就可以立即改變的。因此在購(gòu)房者未來(lái)預(yù)期上升的同時(shí)，對(duì)利潤(rùn)與價(jià)格的預(yù)期仍需符合市場(chǎng)主流。

　　2、新政對(duì)樓市價(jià)格不能起到立竿見影的效果，成交量的回暖并不代表價(jià)格預(yù)期的提升

　　在美元未來(lái)可能走強(qiáng)、中國(guó)出口萎縮的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將面臨巨大壓力。因此，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)尚不能真正復(fù)蘇以前，上述的種種優(yōu)惠措施，充其量對(duì)于房地產(chǎn)銷售量將有一定的作用，但是，對(duì)于價(jià)格回暖的意義短期內(nèi)幾乎等于零。

　　五、武漢率先響應(yīng)，即將出臺(tái)十條新政激活樓市

　　隨著國(guó)務(wù)院對(duì)“1+8”大武漢城市圈綜合改革試驗(yàn)點(diǎn)的批復(fù)，武漢城市圈的建設(shè)也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。逢此新政頒布之際，武漢政府率先響應(yīng)，表示即將出臺(tái)在新政基礎(chǔ)上更為寬松的十條政策激活樓市。這十條政策包括：恢復(fù)購(gòu)房入戶、刺激“1+8”大武漢城市圈購(gòu)房一體化等

　　武漢政府對(duì)出臺(tái)新政的態(tài)度不是救市而是激活，不給補(bǔ)貼而是保障，充分表明了政府對(duì)樓市未來(lái)的信心，認(rèn)為購(gòu)房是少數(shù)人的事，不會(huì)為此損害大多數(shù)納稅人的利益，后期對(duì)中低收入的住房保障問(wèn)題仍將視為。

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　　2008年10月23日聲明：此文系焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)少有原創(chuàng)稿件或者少有披露信息，版權(quán)所有，如需轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)貼或以其它方式復(fù)制發(fā)表，請(qǐng)與焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)系

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