短炒房地產(chǎn)物業(yè)，即可獲利翻番的"閃亮歲月"或一去不復(fù)返。今年經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能進(jìn)一步深化，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資是否舉步維艱呢？同創(chuàng)房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文表示，資產(chǎn)價(jià)格下降，是全年大勢(shì)，個(gè)人投資者不宜逆勢(shì)而動(dòng)。他還認(rèn)為，酒店式公寓等投資類產(chǎn)品、價(jià)格虛高的"豪宅物業(yè)"、休閑度假類物業(yè)、寫字樓物業(yè)，是投資的4類"高危物業(yè)"。

另有業(yè)界人士建議，房地產(chǎn)投資者可以轉(zhuǎn)向物業(yè)拍賣市場(chǎng)"淘寶"。滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示，去年不少投資客，在物業(yè)拍賣市場(chǎng)上趁低吸納商用物業(yè)。中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，靠近區(qū)的商圈，可以催生強(qiáng)大租賃需求，比較適合投資。

關(guān)注5類物業(yè)

匯翰按揭專業(yè)人士表示，投資房產(chǎn)要考慮的因素很多，如：房產(chǎn)類別、所在地區(qū)、貸款、抵押財(cái)產(chǎn)、稅收問(wèn)題，與代理打交道以及物業(yè)維修等。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著年齡的增加，投資于房產(chǎn)的人也越多，投資者的年齡段主要是在28歲至64歲，很多人都是有家室的。參與投資的家庭，近85%是夫妻二人都有月薪或年薪的，且平均月收入比沒(méi)有地產(chǎn)投資的家庭要高。但如果沒(méi)有合理系統(tǒng)的投資理財(cái)計(jì)劃，就會(huì)很容易給家庭埋下財(cái)政隱患，造成財(cái)政危機(jī)。

同創(chuàng)房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，今年購(gòu)樓要"多看少動(dòng)"。資產(chǎn)價(jià)格下降，是全年大勢(shì)，個(gè)人投資者不宜逆勢(shì)而動(dòng)。他建議，投資者可以關(guān)注5類物業(yè)，包括廣州市區(qū)的小區(qū)型優(yōu)質(zhì)物業(yè)。特別是一些投資性業(yè)主由于自身經(jīng)濟(jì)原因放出來(lái)的相對(duì)價(jià)格合理的"次新房"；性價(jià)比高的別墅盤。廣州畢竟人多地少，別墅項(xiàng)目未來(lái)可期；獨(dú)特不可替代的物業(yè)，例如，江景盤，山景盤，湖景盤等；**物業(yè)、教育資源物業(yè)；租金回報(bào)高(高于6%)的物業(yè)。

滿堂紅地產(chǎn)市場(chǎng)部沈悅培介紹，從租賃回報(bào)率上看，天河北、環(huán)市東總體都比較高。中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，靠近區(qū)商圈的，可以催生強(qiáng)大租賃需求。比如，建設(shè)板塊二手住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)活躍，出租率較高，租金穩(wěn)定，租客為附近寫字樓的白領(lǐng)與外籍人士，普遍素質(zhì)較高，尤其是外資公司中高層員工和外籍管理層人士，他們較高的收入和居住要求也使這里的租金居高不下。

規(guī)避4類"高危物業(yè)"

趙卓文認(rèn)為，今年廣州有四類物業(yè)十分危險(xiǎn)，屬于"高危物業(yè)"。

1.投資類產(chǎn)品。主要是指酒店式公寓、商務(wù)公寓、返租回報(bào)的商業(yè)物業(yè)、小型酒店、小戶型出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)等。危險(xiǎn)的原因是金融危機(jī)沖擊下，投資熱情消退；租金持續(xù)下降，物業(yè)價(jià)格走低。長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)與短期炒作均沒(méi)有空間，項(xiàng)目將陷入死循環(huán)。

2.價(jià)格虛高的"豪宅物業(yè)"。廣州房地產(chǎn)缺高端物業(yè)，尤其缺真正的"豪宅物業(yè)"。目前廣州2萬(wàn)元/平方米以上的物業(yè)不少，但真正稱得上"豪宅"的不多，大多是"偽豪宅"，表現(xiàn)在價(jià)格水平高，物業(yè)綜合潛力不高。"豪宅"價(jià)格水份很大。真正的豪宅，應(yīng)該是能夠經(jīng)得住時(shí)間考驗(yàn)，能始終保值增值的物業(yè)。廣州目前更多是"高價(jià)物業(yè)"，而不是"豪宅物業(yè)"。目前一些賣2~3萬(wàn)元/平方米的物業(yè)，在不久的將來(lái)跌價(jià)50%的可能性很大。

3.休閑度假類物業(yè)。全球金融危機(jī)沖擊下，財(cái)富"縮水"成為普遍現(xiàn)象。中產(chǎn)"無(wú)產(chǎn)化"，有產(chǎn)"折半價(jià)"，這時(shí)，休閑度假類物業(yè)將極可能出現(xiàn)"有價(jià)無(wú)市"，無(wú)人問(wèn)津的狀況。

4.寫字樓物業(yè)。今明兩年，廣州寫字樓供應(yīng)量將大增。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)不景，需求量將有所下降。租金水平下挫，只是時(shí)間問(wèn)題。廣州新增的寫字樓足夠市場(chǎng)消化8~10年。無(wú)論是發(fā)展商，還是投資客，在今年都要盡量避開上述四類物業(yè)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。

可轉(zhuǎn)向拍賣市場(chǎng)"淘寶"

另有業(yè)界人士建議，房地產(chǎn)投資者可以轉(zhuǎn)向物業(yè)拍賣市場(chǎng)"淘寶"。滿堂紅地研究部經(jīng)理周峰表示，去年不少投資客，在物業(yè)拍賣市場(chǎng)上趁低吸納商用物業(yè)。這一年鋪面成交有所增加，超過(guò)300平方米的鋪位成交比重為32.7%，整層數(shù)千平方米的商場(chǎng)也不乏成交個(gè)案，單價(jià)在5000元/平方米以下者居多，從住宅類領(lǐng)域撤出的資金轉(zhuǎn)到商用物業(yè)領(lǐng)域，客戶"趁低吸納"的意圖極其明顯。

趙卓文稱，今年投資房地產(chǎn)要時(shí)刻保留20%現(xiàn)金，隨時(shí)可能通過(guò)拍賣市場(chǎng)、二手市場(chǎng)、開發(fā)商促銷中找到便宜貨。今年二手市場(chǎng)比一手市場(chǎng)更值得關(guān)注。此外，要高度注意性價(jià)比，不購(gòu)貴的，只購(gòu)性價(jià)比高的，要注意低位入貨。

今年投資，要做到四不：不急、不貪、不盲從、不聽(tīng)從。

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