定向增發(fā)成A股一致選擇

A股市場(chǎng)的樂觀情緒激發(fā)了上市房企再融資的沖動(dòng),趁行情大好進(jìn)行定向增發(fā)幾乎成了上市房企的一致選擇。

7月1日,保利地產(chǎn)公告稱,80億元定向增發(fā)方案已獲證監(jiān)會(huì)書面核準(zhǔn),成為在今年提出增發(fā)方案并獲核準(zhǔn)的頭家房企。

中投證券分析師李少明指出,80億定向增發(fā)完成后,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率將下降至63%,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健,資金優(yōu)勢(shì)明顯。此次融資將助推保利在行業(yè)逆轉(zhuǎn)時(shí)搶先獲得更多優(yōu)質(zhì)資源。2008年末,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率約為71%。根據(jù)聯(lián)合證券的統(tǒng)計(jì),近6年內(nèi),保利地產(chǎn)除了2007年資產(chǎn)負(fù)債率為69%,其余5年均高于70%。

地產(chǎn)公司定向增發(fā)在股市、樓市轉(zhuǎn)暖以來集中涌現(xiàn)。據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì),截至7月2日,今年A股市場(chǎng)已有106家公司擬定向增發(fā)融資。其中,地產(chǎn)行業(yè)以10家公司高居行業(yè)榜前列。此外,融資規(guī)模上,地產(chǎn)公司也以近313億元獨(dú)占鰲頭。尤其值得注意的是,剔除去年動(dòng)議、今年獲批定向增發(fā)的頭開股份外,提請(qǐng)定向增發(fā)預(yù)案的9家公司中,有5家的方案集中在6月份公布,呈現(xiàn)出明顯加速的跡象。

6月11日,深振業(yè)的股東大會(huì)通過了定向增發(fā)議案,向特定對(duì)象非公開發(fā)行不超過1.5億股,擬募集資金凈額為不超過10億元。其中,大股東深圳市國(guó)資委將認(rèn)購(gòu)不低于增發(fā)總數(shù)量的40%,還有四名高管將參與認(rèn)購(gòu)。

僅之隔,二線地產(chǎn)龍頭中天城投增發(fā)方案也以99%的高票獲得股東大會(huì)通過,定向增發(fā)不超過1.88億股,募資16億元用于補(bǔ)充貴陽(yáng)中天會(huì)展城的建設(shè)資金。

6月24日,華僑城A股東大會(huì)通過定向增發(fā)購(gòu)購(gòu)資產(chǎn)的議案,華僑城A擬以每股15.16元的價(jià)格,向其控股股東華僑城集團(tuán)非公開發(fā)行4.86億股,用以購(gòu)購(gòu)華僑城集團(tuán)所持有的12家標(biāo)的公司股權(quán),實(shí)現(xiàn)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市。

與此同時(shí),金地集團(tuán)宣布,定向增發(fā)A股股票的申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)審核通過,向不超過10位對(duì)象定向增發(fā)4億股,募集不超過41億元資金,投入6個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。瑞銀證券隨即發(fā)布研究報(bào)告表示,如果增發(fā)成功,金地集團(tuán)NAV(凈資產(chǎn)價(jià)值)將進(jìn)一步提高,按計(jì)劃實(shí)施增發(fā),估計(jì)2009年底金地凈負(fù)債率將跌至67%,NAV將增至21.8元。

中航地產(chǎn)6月26日高調(diào)稱,擬向中航國(guó)際、深圳中航以每股8.94元/股的價(jià)格非公開發(fā)行2.47億股,募集資金總額約22億元。增發(fā)后,中航國(guó)際對(duì)中航地產(chǎn)的控股比例將從41%提升至73%,中航地產(chǎn)也將升級(jí)為中航國(guó)際直接控股的地產(chǎn)公司。

對(duì)于一浪高過一浪的地產(chǎn)公司再融資潮,光大證券分析師趙強(qiáng)指出,保利地產(chǎn)定向增發(fā)獲批,增強(qiáng)了地產(chǎn)公司對(duì)股權(quán)融資成功的信心。隨著A股市場(chǎng)投資熱情的高漲和政策面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)重要地位的再次確認(rèn),下半年地產(chǎn)公司股權(quán)融資有望增多,股權(quán)融資潮的出現(xiàn)不可避免

中資地產(chǎn)公司配股大行其道

與A股單調(diào)的定向增發(fā)不同,中資地產(chǎn)公司的融資方式可謂“八仙過海,各顯神通”,動(dòng)用了配股、可轉(zhuǎn)債、企業(yè)債乃至申請(qǐng)回歸A股和發(fā)行公司債的各種手段。

中資地產(chǎn)公司較普遍的融資手段便是配股。今年以來,共有中國(guó)海外發(fā)展、方興地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、保利香港、合景泰富等多家中資地產(chǎn)公司先后通過配股融資。為了提高效率,華潤(rùn)置地、瑞安房地產(chǎn)、保利香港、合景泰富等公司使用了“先舊后新”的配股方式,基本上在一周內(nèi)就能完成融資。

從配股價(jià)相對(duì)公告前收市價(jià)的折讓水平,可以清楚地觀察到房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度演變。中國(guó)海外發(fā)展今年2月配股,配股價(jià)較公告前收市價(jià)折讓33.6%,當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷期,雖然公司的財(cái)務(wù)狀況非常安全,藍(lán)籌形象得到投資者的普遍認(rèn)可,但配股價(jià)的折讓仍然較高。“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)低迷,配股不是價(jià)格的問題,是能否配得出去的問題!”國(guó)泰君安研究員姚峣指出。

較近中資地產(chǎn)公司的配股價(jià)折讓幅度一般都不超過10%,其中一些公司的資產(chǎn)負(fù)債表反而不如中國(guó)海外發(fā)展好看。姚峣認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn),是配股價(jià)折讓幅度走低的決定因素。

從股價(jià)表現(xiàn)來看,香港資本市場(chǎng)對(duì)配股比較認(rèn)可,除合生創(chuàng)展的股價(jià)至今仍在配股價(jià)以下徘徊外,其他公司的股價(jià)均超過了配股價(jià)。

花旗日前指出,中資地產(chǎn)公司的現(xiàn)價(jià)較每股資產(chǎn)凈值(NAV)折讓僅7%,高于歷史平均水平,預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)中資地產(chǎn)公司的輪募資潮。

姚峣同意這個(gè)觀點(diǎn),認(rèn)為中資地產(chǎn)公司的輪融資潮已經(jīng)開始。他分析,由于房地產(chǎn)股跑贏指數(shù),且下半年和明年的業(yè)績(jī)有可能超出預(yù)期,大型公司的PB約為2左右,估值水平未達(dá)到歷史上的峰值,機(jī)構(gòu)已經(jīng)和地產(chǎn)公司達(dá)成共識(shí),目前配股雙方都有利可圖。在這樣的環(huán)境下,富力、綠城等凈負(fù)債率較高的公司日后應(yīng)該都能成功配售股份。

姚峣預(yù)計(jì),中資地產(chǎn)公司的第三輪融資潮將以IPO為標(biāo)志,但這并不一定意味著估值上限和頂部的到來。他提醒投資者,從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,香港房地產(chǎn)股見頂?shù)囊粋€(gè)重要標(biāo)志是新鴻基等大型地產(chǎn)公司開始配股融資。

SOHO遠(yuǎn)洋另辟蹊徑

很有意思的是,SOHO中國(guó)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這兩家資金非常充裕的公司也提出了融資方案,均為債權(quán)融資。兩家公司財(cái)務(wù)狀況非常好,截至2008年底,SOHO的凈負(fù)債率為負(fù)數(shù),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈負(fù)債率僅為30%左右。

SOHO中國(guó)與眾不同地以發(fā)行5年期可轉(zhuǎn)債的方式融資。業(yè)內(nèi)人士指出,以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境來看,配股一般要有價(jià)格折扣,但SOHO的資金非常充裕,沒有必要采用令公司原有股東“吃虧”的配股方式。而發(fā)債的利息成本較低,轉(zhuǎn)股價(jià)也明顯高于當(dāng)時(shí)股價(jià),且約定了公司至2012年可有條件提前贖回全部剩余債券,所以SOHO選擇了發(fā)可轉(zhuǎn)債的方式。

有消息稱,上海復(fù)地較近也提出要回歸A股。面對(duì)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于香港的內(nèi)地資本市場(chǎng),回歸A股是中資地產(chǎn)公司的共同“心愿”,但實(shí)現(xiàn)的難度確實(shí)很大。富力、頭創(chuàng)置業(yè)等公司退而求其次申請(qǐng)發(fā)行公司債,至今未能如愿。

值得一提的是,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)改變了中資地產(chǎn)公司直接申請(qǐng)發(fā)行公司債的套路,以全資子公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司作為主體,發(fā)行了26億元企業(yè)債券。這樣做的好處是,企業(yè)債的審批機(jī)關(guān)為發(fā)改委,發(fā)行審批較為快捷;融資規(guī)模大,26億元相當(dāng)于一次中小規(guī)模的IPO;發(fā)行利率和融資成本低,票面利率為4.4%的下限。

業(yè)內(nèi)人士表示,兩家公司今年沒有在一線城市大舉拿地,爭(zhēng)奪廣渠路15號(hào)地王未果,同樣坐擁上百億的現(xiàn)金,未來必然會(huì)在北京等一線城市出手競(jìng)標(biāo)稀缺的核心地塊。

姚峣認(rèn)為,遠(yuǎn)洋有大型央企背景,其模式不容易復(fù)制。下一步的融資創(chuàng)新仍以REITs為主,如一些中資地產(chǎn)公司將旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包上市融資。一些地產(chǎn)公司有可能以出讓股權(quán)的方式,和國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)合作開發(fā)項(xiàng)目,如雅居樂與大摩的合作。

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