應(yīng)以美國次級(jí)房貸市場危機(jī)為戒———

　　●美國次貸危機(jī)是源于高房價(jià)而非抵押貸款質(zhì)量的下降

　　近期，美國次級(jí)房屋貸款市場出現(xiàn)的惡化問題逐步擴(kuò)散到其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

　　美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘稱，此次次級(jí)房貸危機(jī)將會(huì)波及美國主流金融機(jī)構(gòu)，并影響美國經(jīng)濟(jì)，他還預(yù)測說，美國經(jīng)濟(jì)將在2007年底陷入衰退。格林斯潘分析說，美國房地產(chǎn)市場的滑坡是源于高房價(jià)，而非抵押貸款質(zhì)量的下降。他稱，次級(jí)抵押貸款的惡化不是一個(gè)小問題，其根本的問題是購房者在房價(jià)高漲時(shí)購房，而浮動(dòng)抵押貸款利率的高企讓他們難以承受。

　　由于美國房地產(chǎn)市場在去年出現(xiàn)降溫，并且房價(jià)出現(xiàn)下跌，這直接導(dǎo)致次級(jí)房貸違約還款率上升，尤其是近幾個(gè)月來，這一比例大幅攀升。據(jù)悉，至少有20家從事次級(jí)房貸的金融機(jī)構(gòu)均出現(xiàn)購房者違約還款的情況。美國大次級(jí)房貸機(jī)構(gòu)新世紀(jì)金融因客戶還款違約率上升陷入破產(chǎn)境地。

　　●歷次全球性金融危機(jī)風(fēng)暴與房產(chǎn)市場皆有關(guān)聯(lián)

　　此次美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)引發(fā)的全球性金融市場恐慌，讓人不由得想起十年前的東南亞金融危機(jī)風(fēng)暴。在1997年金融危機(jī)發(fā)生之前，東南亞經(jīng)濟(jì)繁榮景氣、樂觀情緒彌漫，但是在亞洲金融危機(jī)爆發(fā)頃刻間，樓市、股市直瀉千里。1997年金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，泰國閑置的住宅高達(dá)85萬套。日本樓市也出現(xiàn)了全國性的大暴跌，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也受到了重創(chuàng)。在香港，房地產(chǎn)價(jià)格從1997年的頂峰下挫了60%。美國，房貸呆賬金額攀升至十年新高。

　　雖然自美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)以來，美國、歐盟、加拿大、日本等世界主要金融市場均投入上千億資金緊急“救援”，而且目前整個(gè)局面看似在世界范圍內(nèi)好像已得到控制，但是，其震蕩后的“余波”仍在不同程度輻射影響著各國金融市場經(jīng)濟(jì)。

　　●房地產(chǎn)市場化后可能成為金融危機(jī)的始發(fā)源地

　　在上次亞洲金融危機(jī)中，中國雖未受太大波及，除了我國資本賬戶仍未開放之外，其中另一個(gè)重要的原因是在亞洲金融危機(jī)時(shí)，我國很多地區(qū)仍實(shí)行福利分房，在全國范圍內(nèi)，并無房地產(chǎn)泡沫問題。但是在房地產(chǎn)業(yè)完全市場化之后，這個(gè)行業(yè)相應(yīng)也可能成為金融危機(jī)的始發(fā)源地。

　　記者采訪了解到，為了防止在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，從去年開始國家針對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行大幅度宏觀調(diào)控，利用加息等手段打壓過快上漲的房價(jià)。今年，央行四次調(diào)息就是較好的見證。

　　那么，美國發(fā)生的次級(jí)貸款危機(jī)給我們國家的大多數(shù)貸款購房者帶來什么樣的警示作用呢？在我們國家持續(xù)加息的市場大環(huán)境下，貸款購房是不是貸款年限越長越合適？貸款數(shù)額和貸款期限應(yīng)該如何控制？為此記者采訪了北京的房產(chǎn)貸款理財(cái)顧問公司———“偉嘉安捷”的專家。

　　●貸款購房是不是貸款年限越長越好？

　　其實(shí)，貸款購房在申請(qǐng)貸款之時(shí)可能都被告知，貸款年限越長，還款利息越多。但是，目前，許多貸款購房人群有著同一個(gè)心理誤區(qū)，就是認(rèn)為做貸款時(shí)貸款年限越長越好。

　　“偉嘉安捷”專家在接受記者采訪時(shí)說，其實(shí)，房貸者一定要警醒一個(gè)原則：貸款年限越長其相應(yīng)的年利息也越多，這樣累計(jì)下來，借款人多支付的年利息費(fèi)用反而會(huì)讓其“不寒而栗”。

　　以40萬元20年貸款為例，按照較新調(diào)整后的優(yōu)惠利率為6.43%計(jì)算，借款人每月還款額2965.83元，還款總額為711799.45元。假設(shè)該借款人2004年購購這套房屋，同年開始還貸，這三年共經(jīng)歷央行七次加息，那么其現(xiàn)在實(shí)際每月還款增加317.16元，利息總額增加76118.72元。以此案例來看，三年累計(jì)下來的借款人利息支出竟然高達(dá)7萬余元。由此可見，在央行不斷加息“逼迫”下貸款年限越長看似每月還款數(shù)額不多，但實(shí)際利息總支出卻是高的“嚇人”。

●貸款年限應(yīng)與年齡、所購房齡及經(jīng)濟(jì)實(shí)力相匹配

　　“偉嘉安捷”的專家為此建議說，貸款年限的長短調(diào)整應(yīng)與年齡、所購房齡及經(jīng)濟(jì)實(shí)力相匹配。

　　1.借款人的年齡。銀行在為借款人評(píng)估還款年限時(shí)，是以其年齡作為基礎(chǔ)的。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”，就是銀行能夠?yàn)槠滢k理的貸款期限。

　　2.所購房產(chǎn)的房齡。貸款者在購購房產(chǎn)時(shí)，所購房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面條件較好，所以銀行在貸款時(shí)無論是購房自住的交易類貸款，還是非交易類融資貸款，批貸審核速度都很快。90年代的房屋，銀行貸款時(shí)90平米以上較高可貸七成，90平米以下較高可貸八成，貸款年限10-20年不等。而七八十年代的二手房，借款人需注意的是這類房屋銀行在做貸款審批時(shí)十分謹(jǐn)慎、仔細(xì)，一般較高貸款年限可達(dá)10至15年，較高貸款額度可到七成。

　　3.借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一方面，對(duì)于貸款購房人而言，在制定貸款計(jì)劃時(shí)應(yīng)將多方因素考慮進(jìn)來。如工作收入、穩(wěn)定程度、儲(chǔ)蓄存款、投資收益以及家里的資助等等。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像七成10年或15年、六成或者五成等。而經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟(jì)條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽(yù)資質(zhì)等方面較好，這類人群有可能會(huì)獲得較高八成20年的貸款。

　　●加息壓力下貸款成數(shù)與年限可通過提前還款進(jìn)行調(diào)解

　　對(duì)于已經(jīng)貸款的購房者來說，頻繁加息使他們備感“不安”。按照中國百姓的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，總是希望“無債一身輕”，所以他們?yōu)榱溯p減貸款壓力，不想每天被貸款數(shù)額、貸款期限“纏繞”。這種情況下，可以選擇“提前還款”釋放壓力。

　　“偉嘉安捷”專家介紹，目前提前還款有三種方式較為適合借款人：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于種方式；三是減少每月還款額，同時(shí)縮短還款期限，這樣會(huì)節(jié)省更多利息。

　　●加息周期循環(huán)顯現(xiàn)房貸風(fēng)險(xiǎn)如何掌控？

　　房地產(chǎn)與金融業(yè)之間有著天然的緊密聯(lián)系，特別是在進(jìn)入加息循環(huán)周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的高起與低進(jìn)也直接影響著個(gè)貸金融市場的走勢。對(duì)于匯集于個(gè)貸金融市場其內(nèi)的借款人獨(dú)立個(gè)體而言，如何在“風(fēng)起云涌”的加息浪潮中，平衡自身貸款風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　“偉嘉安捷”的專家建議消費(fèi)者，在貸款選擇還款方案時(shí)，不要僅僅局限在哪種方案更省錢上，還要將每種還款方案與之相對(duì)應(yīng)的生活質(zhì)量相比較，切實(shí)把自己的客觀條件和主觀需求進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，只有這樣才能制定出較佳的還款策略。因?yàn)椋煌倪€款方式對(duì)現(xiàn)金流量也會(huì)產(chǎn)生不同的影響，這完全取決于個(gè)人收入和對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的偏好而定，這一過程是動(dòng)態(tài)的過程，而且需要隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　●雖然股市、樓市“灸手可熱”但是投資入市還需謹(jǐn)慎

　　上半年股市“牛氣沖天”，財(cái)富效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，越來越多股市獲利者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。全民炒股的瘋狂舉動(dòng)“攪熱”了國內(nèi)金融市場，但需注意的是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的這種現(xiàn)狀與前段時(shí)間美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)發(fā)生“前兆”有著幾分相似之處。前幾年美國住房市場高度繁榮的同時(shí)，人們可以不付頭付購房，甚至有時(shí)候開發(fā)商還幫助其提供頭付款。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供樓人士無力承擔(dān)債務(wù)，帶來的“骨牌效應(yīng)”，不僅拖累中介按揭公司，甚至殃及購入次級(jí)按揭債券的環(huán)球金融機(jī)構(gòu)。

“居安思?！?，無論是在股市獲利轉(zhuǎn)投樓市的投資者，還是看好樓市前景“炒房”的投機(jī)人群，都應(yīng)當(dāng)將美國爆發(fā)的次債市場危機(jī)高度重視起來，引以為戒。這樣才能避免圍繞美國次級(jí)抵押貸款市場引發(fā)的危機(jī)在國內(nèi)“重現(xiàn)”，制約國內(nèi)房產(chǎn)金融市場的發(fā)展。

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