應以美國次級房貸市場危機為戒———

　　●美國次貸危機是源于高房價而非抵押貸款質量的下降

　　近期，美國次級房屋貸款市場出現(xiàn)的惡化問題逐步擴散到其他經濟領域。

　　美聯(lián)儲前主席格林斯潘稱，此次次級房貸危機將會波及美國主流金融機構，并影響美國經濟，他還預測說，美國經濟將在2007年底陷入衰退。格林斯潘分析說，美國房地產市場的滑坡是源于高房價，而非抵押貸款質量的下降。他稱，次級抵押貸款的惡化不是一個小問題，其根本的問題是購房者在房價高漲時購房，而浮動抵押貸款利率的高企讓他們難以承受。

　　由于美國房地產市場在去年出現(xiàn)降溫，并且房價出現(xiàn)下跌，這直接導致次級房貸違約還款率上升，尤其是近幾個月來，這一比例大幅攀升。據(jù)悉，至少有20家從事次級房貸的金融機構均出現(xiàn)購房者違約還款的情況。美國大次級房貸機構新世紀金融因客戶還款違約率上升陷入破產境地。

　　●歷次全球性金融危機風暴與房產市場皆有關聯(lián)

　　此次美國次級抵押貸款危機引發(fā)的全球性金融市場恐慌，讓人不由得想起十年前的東南亞金融危機風暴。在1997年金融危機發(fā)生之前，東南亞經濟繁榮景氣、樂觀情緒彌漫，但是在亞洲金融危機爆發(fā)頃刻間，樓市、股市直瀉千里。1997年金融危機爆發(fā)的時候，泰國閑置的住宅高達85萬套。日本樓市也出現(xiàn)了全國性的大暴跌，整個經濟也受到了重創(chuàng)。在香港，房地產價格從1997年的頂峰下挫了60%。美國，房貸呆賬金額攀升至十年新高。

　　雖然自美國次級抵押貸款危機爆發(fā)以來，美國、歐盟、加拿大、日本等世界主要金融市場均投入上千億資金緊急“救援”，而且目前整個局面看似在世界范圍內好像已得到控制，但是，其震蕩后的“余波”仍在不同程度輻射影響著各國金融市場經濟。

　　●房地產市場化后可能成為金融危機的始發(fā)源地

　　在上次亞洲金融危機中，中國雖未受太大波及，除了我國資本賬戶仍未開放之外，其中另一個重要的原因是在亞洲金融危機時，我國很多地區(qū)仍實行福利分房，在全國范圍內，并無房地產泡沫問題。但是在房地產業(yè)完全市場化之后，這個行業(yè)相應也可能成為金融危機的始發(fā)源地。

　　記者采訪了解到，為了防止在房地產市場快速發(fā)展的同時出現(xiàn)泡沫經濟，從去年開始國家針對房地產市場進行大幅度宏觀調控，利用加息等手段打壓過快上漲的房價。今年，央行四次調息就是較好的見證。

　　那么，美國發(fā)生的次級貸款危機給我們國家的大多數(shù)貸款購房者帶來什么樣的警示作用呢？在我們國家持續(xù)加息的市場大環(huán)境下，貸款購房是不是貸款年限越長越合適？貸款數(shù)額和貸款期限應該如何控制？為此記者采訪了北京的房產貸款理財顧問公司———“偉嘉安捷”的專家。

　　●貸款購房是不是貸款年限越長越好？

　　其實，貸款購房在申請貸款之時可能都被告知，貸款年限越長，還款利息越多。但是，目前，許多貸款購房人群有著同一個心理誤區(qū)，就是認為做貸款時貸款年限越長越好。

　　“偉嘉安捷”專家在接受記者采訪時說，其實，房貸者一定要警醒一個原則：貸款年限越長其相應的年利息也越多，這樣累計下來，借款人多支付的年利息費用反而會讓其“不寒而栗”。

　　以40萬元20年貸款為例，按照較新調整后的優(yōu)惠利率為6.43%計算，借款人每月還款額2965.83元，還款總額為711799.45元。假設該借款人2004年購購這套房屋，同年開始還貸，這三年共經歷央行七次加息，那么其現(xiàn)在實際每月還款增加317.16元，利息總額增加76118.72元。以此案例來看，三年累計下來的借款人利息支出竟然高達7萬余元。由此可見，在央行不斷加息“逼迫”下貸款年限越長看似每月還款數(shù)額不多，但實際利息總支出卻是高的“嚇人”。

●貸款年限應與年齡、所購房齡及經濟實力相匹配

　　“偉嘉安捷”的專家為此建議說，貸款年限的長短調整應與年齡、所購房齡及經濟實力相匹配。

　　1.借款人的年齡。銀行在為借款人評估還款年限時，是以其年齡作為基礎的。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”，就是銀行能夠為其辦理的貸款期限。

　　2.所購房產的房齡。貸款者在購購房產時，所購房產的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產比較容易做貸款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面條件較好，所以銀行在貸款時無論是購房自住的交易類貸款，還是非交易類融資貸款，批貸審核速度都很快。90年代的房屋，銀行貸款時90平米以上較高可貸七成，90平米以下較高可貸八成，貸款年限10-20年不等。而七八十年代的二手房，借款人需注意的是這類房屋銀行在做貸款審批時十分謹慎、仔細，一般較高貸款年限可達10至15年，較高貸款額度可到七成。

　　3.借款人經濟實力。一方面，對于貸款購房人而言，在制定貸款計劃時應將多方因素考慮進來。如工作收入、穩(wěn)定程度、儲蓄存款、投資收益以及家里的資助等等。經濟實力較強的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像七成10年或15年、六成或者五成等。而經濟實力稍差的借款人，需注意自身經濟條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽資質等方面較好，這類人群有可能會獲得較高八成20年的貸款。

　　●加息壓力下貸款成數(shù)與年限可通過提前還款進行調解

　　對于已經貸款的購房者來說，頻繁加息使他們備感“不安”。按照中國百姓的傳統(tǒng)消費觀念，總是希望“無債一身輕”，所以他們?yōu)榱溯p減貸款壓力，不想每天被貸款數(shù)額、貸款期限“纏繞”。這種情況下，可以選擇“提前還款”釋放壓力。

　　“偉嘉安捷”專家介紹，目前提前還款有三種方式較為適合借款人：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負擔，但利息支出多于種方式；三是減少每月還款額，同時縮短還款期限，這樣會節(jié)省更多利息。

　　●加息周期循環(huán)顯現(xiàn)房貸風險如何掌控？

　　房地產與金融業(yè)之間有著天然的緊密聯(lián)系，特別是在進入加息循環(huán)周期內，房地產市場的高起與低進也直接影響著個貸金融市場的走勢。對于匯集于個貸金融市場其內的借款人獨立個體而言，如何在“風起云涌”的加息浪潮中，平衡自身貸款風險呢？

　　“偉嘉安捷”的專家建議消費者，在貸款選擇還款方案時，不要僅僅局限在哪種方案更省錢上，還要將每種還款方案與之相對應的生活質量相比較，切實把自己的客觀條件和主觀需求進行有機結合，只有這樣才能制定出較佳的還款策略。因為，不同的還款方式對現(xiàn)金流量也會產生不同的影響，這完全取決于個人收入和對各項指標的偏好而定，這一過程是動態(tài)的過程，而且需要隨時進行調整。

　　●雖然股市、樓市“灸手可熱”但是投資入市還需謹慎

　　上半年股市“牛氣沖天”，財富效應不斷顯現(xiàn)，越來越多股市獲利者轉向房地產市場。全民炒股的瘋狂舉動“攪熱”了國內金融市場，但需注意的是現(xiàn)階段房地產市場的這種現(xiàn)狀與前段時間美國次級抵押貸款危機發(fā)生“前兆”有著幾分相似之處。前幾年美國住房市場高度繁榮的同時，人們可以不付頭付購房，甚至有時候開發(fā)商還幫助其提供頭付款。當房地產市場出現(xiàn)逆轉，供樓人士無力承擔債務，帶來的“骨牌效應”，不僅拖累中介按揭公司，甚至殃及購入次級按揭債券的環(huán)球金融機構。

“居安思?！?，無論是在股市獲利轉投樓市的投資者，還是看好樓市前景“炒房”的投機人群，都應當將美國爆發(fā)的次債市場危機高度重視起來，引以為戒。這樣才能避免圍繞美國次級抵押貸款市場引發(fā)的危機在國內“重現(xiàn)”，制約國內房產金融市場的發(fā)展。

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