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購(gòu)房子不如租房子 房子超終是個(gè)貶值品
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 556 次
房子是一個(gè)人一輩子的住所,但是,我們按揭下房子,除了還貸,真的就高枕無(wú)憂了嗎?因?yàn)橘J款、房子的折舊,或者拆遷,你的房子,若干年后,可能不是你自己的房子了,可能你沒(méi)有房子了,還有可能,你的房子使你的資產(chǎn)變成了負(fù)數(shù)?! ?
居住的房子不會(huì)增值
有人向記者問(wèn)詢這樣一個(gè)問(wèn)題:市民如果一時(shí)經(jīng)濟(jì)能力欠缺,需要按揭下一套房子,那他較終需付多少錢給銀行?比如一位市民按揭一套房子,房子總款是30萬(wàn)元,貸款20年,他本金加利息得多少錢?光大銀行武漢分行私人業(yè)務(wù)部經(jīng)理王輝耀算了一下賬,這位市民頭付須6萬(wàn)元,按目前的貸款5.508%利率,采取等額本息還款法,他每月得還銀行款1652.01元,20年他得還款396482.4元,也就是說(shuō),加上頭付,他購(gòu)這套房子,總共得花費(fèi)456482.4元,20年他得多付給銀行15萬(wàn)多元的利息。
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王輝耀說(shuō):“市民購(gòu)房,較好不貸款,少貸款,貸款越多,利息越重?!钡?,對(duì)于手頭資金不多的市民來(lái)說(shuō),要購(gòu)房,只能采取按揭的辦法。
有人會(huì)說(shuō),無(wú)論是按揭或一次性購(gòu)的房子,若干年后它都會(huì)增值,所以,即使多出的利息,也無(wú)所謂。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),房子短期內(nèi)的確有增值的可能,但是,對(duì)于購(gòu)房居住者來(lái)說(shuō),就不會(huì)增值了,需要考慮的是房子的折舊因素。
我們來(lái)算一筆賬,20年房?jī)r(jià)漲了不到50%,這位市民就虧本了。但是,房?jī)r(jià)即使?jié)q了50%,他也虧本,因?yàn)?0年后,那房子不說(shuō)破破爛爛了,卻已經(jīng)成色很差,值不了多少錢了?,F(xiàn)在很多拆遷的房子,很多是因?yàn)橘|(zhì)量的問(wèn)題,或者是房子成色已經(jīng)太差的原因?! ?
若干年后住宅可能不是自己的
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓的較高年限分別是:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。
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如果土地使用期限70年到了,我們的房子該怎么辦呢?據(jù)悉,現(xiàn)在香港已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用年限超過(guò)70年的現(xiàn)象,政府采取的方式是繼續(xù)將土地租給使用者,收取新的土地使用費(fèi)用。
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》十一條規(guī)定,“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。”
法律沒(méi)有規(guī)定土地使用權(quán)出讓金怎么確定,湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)葉學(xué)平對(duì)此表示擔(dān)憂:“實(shí)際上,現(xiàn)在的政府是用子孫的資源在獲取收益,在賣子孫的土地。數(shù)十年后,如果將來(lái)的政府也想從已經(jīng)到期的批租土地中獲取較高的收益,而業(yè)主不能接受那樣的土地租金,就會(huì)非常麻煩了。”
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政府如果與百姓爭(zhēng)利,要收回土地,百姓是沒(méi)有辦法的,從法理上講,到時(shí)國(guó)家是有權(quán)收回土地使用權(quán)的。關(guān)鍵的問(wèn)題是,現(xiàn)在的土地批租合同上并沒(méi)有約定批租期限到期后,續(xù)租的地價(jià)問(wèn)題,價(jià)格談不攏,國(guó)家就可以不租給你?,F(xiàn)在,大家只好期盼明年出臺(tái)的《物權(quán)法》能有一個(gè)明確的規(guī)定?! ?
住房可能讓你資產(chǎn)變成負(fù)數(shù)
2005年11月底,被媒體曝光的日本建筑抗震系數(shù)不達(dá)標(biāo)丑聞,連累涉案高樓的全部業(yè)主陷入經(jīng)濟(jì)困境。日本稻城市高端小區(qū)“稻城大舞臺(tái)”由于遇到中等強(qiáng)度地震就可能坍塌,稻城市政府要求居民于12月中旬以前搬離這棟危險(xiǎn)建筑。
日本政府準(zhǔn)備了住宅供被迫遷移的居民居住,這些居民也可以享受減稅待遇。但他們?nèi)缘米约褐Ц栋徇w費(fèi)和新房租,或者在原有住房貸款的基礎(chǔ)上另外貸款購(gòu)房。對(duì)于“稻城大舞臺(tái)”所有業(yè)主而言,既失去房屋又要負(fù)擔(dān)貸款的雙重威脅讓他們不寒而栗。其中很多業(yè)主用35年按揭購(gòu)了這套房子,未來(lái)30多年,雙重貸款壓在他們的肩頭。令一些剛購(gòu)房子的人萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是,自己的資產(chǎn)竟會(huì)在短短幾個(gè)月后變成負(fù)數(shù)。
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如果類似的事情發(fā)生在我們的身上,我們的資產(chǎn)一樣可能變成負(fù)數(shù)。湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)葉學(xué)平說(shuō):“老百姓購(gòu)房子后,發(fā)生比如地震等一些不可預(yù)見(jiàn)性的災(zāi)難,而房子又沒(méi)有辦理保險(xiǎn)的話,老百姓都可能在瞬間沒(méi)有了住宅不說(shuō),而且還會(huì)背上沉重的經(jīng)濟(jì)包袱?!薄 ?
規(guī)劃失敗,讓你變得一無(wú)所有
中國(guó)建筑學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)宋春華指出過(guò),我國(guó)住宅建設(shè)擺闊浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重,我國(guó)住房建設(shè)應(yīng)提倡適度、合理和可持續(xù)發(fā)展原則。他提出,應(yīng)該提倡對(duì)老舊建筑進(jìn)行再生設(shè)計(jì),避免破壞性建設(shè)。
近年來(lái),我國(guó)很多屬于正常使用年限的建筑被強(qiáng)行拆除,大大縮短了住宅的使用壽命。據(jù)記者了解,按照國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合理使用年限,普通建筑的使用年限是50年。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示:我國(guó)建筑平均壽命不到30年,而歐洲建筑的平均生命周期則超過(guò)80年。
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在挪威頭都奧斯陸,一棟1953年建成的大桶倉(cāng)糧庫(kù)廢棄后,政府決定對(duì)其再利用進(jìn)行招標(biāo),較后中標(biāo)的用途是改建為大學(xué)生公寓。通過(guò)改造設(shè)計(jì),從中間打開(kāi)建成通道,兩側(cè)就是輔助房間,作為小廚房等,里面作為學(xué)生起居用。
這跟我國(guó)一些地方的政府和一些開(kāi)發(fā)商對(duì)待老舊建筑的態(tài)度完全不同。對(duì)待老舊建筑,普遍做法可以說(shuō)“太殘忍”,通常是一炸了之。我們更提倡通過(guò)維修更新,改善老舊建筑的居住環(huán)境,延長(zhǎng)其使用年限。非建筑本身原因需拆除的,也應(yīng)由相應(yīng)部門和專家論證,重要地段的建筑甚至進(jìn)入聽(tīng)證程序。
華中科技大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院城規(guī)系副教授萬(wàn)艷華說(shuō):“我國(guó)目前處在城市化的快速發(fā)展建設(shè)之中,人們對(duì)住房的需求量非常旺盛,勢(shì)必帶來(lái)房地產(chǎn)量的擴(kuò)張,而對(duì)質(zhì)的要求不是很高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照這樣的狀況,建造了大量了低質(zhì)量的住宅,使住宅的壽命大大縮短。目前,國(guó)家對(duì)住宅質(zhì)量的監(jiān)督越來(lái)越嚴(yán)厲,已經(jīng)由量的追求,轉(zhuǎn)向質(zhì)的追求?!?
住宅能夠維修,是較好不過(guò)了,萬(wàn)艷華說(shuō):“要是拆遷,有時(shí)就沒(méi)辦法了。我們國(guó)家,有時(shí)城市規(guī)劃比較失敗,一是規(guī)劃設(shè)計(jì)的失敗,沒(méi)有前瞻性,前面剛規(guī)劃了,后面還有更大的規(guī)劃。二是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,對(duì)城市規(guī)劃沒(méi)有前瞻性的把握?!边@些因素,都導(dǎo)致房子需拆遷。
葉學(xué)平表示,拆遷,對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō),又遇到一個(gè)大的問(wèn)題。中國(guó)一般是強(qiáng)制性拆遷,土地使用權(quán)是70年,70年不到,有的開(kāi)始拆遷,也不能賠償,只是進(jìn)行一些補(bǔ)償,拆遷不能等價(jià)交換,百姓的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有得到尊重,產(chǎn)權(quán)不完全清晰。另外,很多房子的拆遷,個(gè)人的產(chǎn)權(quán)也不符合市場(chǎng)的價(jià)格交換規(guī)律。葉學(xué)平說(shuō):“拆遷其實(shí)也是一種市場(chǎng)行為,而所有的市場(chǎng)行為都應(yīng)該是等價(jià)、雙方自愿的,如在菜市場(chǎng)購(gòu)菜一樣,都是價(jià)格合理、大家認(rèn)可的?!薄 ?
購(gòu)房子不如租房子
華中科技大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院城規(guī)系副教授萬(wàn)艷華說(shuō):“國(guó)外的土地使用期是80年或者100年、150年,我國(guó)規(guī)定的土地期限是70年?!币簿褪钦f(shuō),老百姓購(gòu)房子,70年后,土地要?dú)w還給國(guó)家。住宅只是它上面的附著物,我們購(gòu)的住宅并不包括土地,只是土地的使用權(quán)。即使明年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定70年后,老百姓可以繼續(xù)交土地出讓金,但這對(duì)于百姓來(lái)說(shuō),又需要交很大一部分錢,這塊土地,仍然不是自己的。
另外,我們不能忽視這個(gè)問(wèn)題,我國(guó)規(guī)定房子的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是50年,也就是說(shuō),50年后,房子可能會(huì)報(bào)廢。即使住了70年,那70年后,房子也成了一堆磚頭,根本值不了多少錢。自己僅剩土地,對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō),購(gòu)房子的那一點(diǎn)土地,是不好處理的,自己蓋房子,是根本不可能的事情。
因此,從廣義上來(lái)說(shuō),住宅就是一次性產(chǎn)品
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作者介紹
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