“在購(gòu)房時(shí)會(huì)多分擔(dān)其他人的公攤面積嗎？”“戶型大小差不多，為什么一期和二期的公攤面積會(huì)有那么大的出入呢？”“房子要拆遷，在計(jì)算拆遷費(fèi)時(shí)是否包括公攤面積？”

較近樓盤交房的多了，“公攤面積”倒成了較讓人糊涂的問題。對(duì)購(gòu)房子的人來(lái)說(shuō)，在同等單價(jià)的前提下，使用面積越大，就越合算，反之則虧，這筆賬誰(shuí)都能算得明白。

而目前市面上房子的購(gòu)賣，一般都是以建筑面積來(lái)說(shuō)話。一般來(lái)說(shuō)，房子的建筑面積由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（以下簡(jiǎn)稱公攤面積）。套內(nèi)建筑面積由三部分組成，即套內(nèi)建筑面積等于套內(nèi)使用面積加套內(nèi)墻體面積再加陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

光聽這些名詞已經(jīng)頭暈，自己再去較真地計(jì)算一遍有多困難就可想而知。于是，有人說(shuō)了，按使用面積來(lái)銷售不是省事多了嘛。爭(zhēng)議由此而起，有關(guān)人士認(rèn)為，如此算法，公攤面積也并非白！

1疑問：公攤面積怎么算出來(lái)的？

問題1：當(dāng)初所簽購(gòu)房協(xié)議是112.84平方米的房子，現(xiàn)在拿到的住房通知書上的是112.86平方米。其中公攤面積是14.12平方米。這公攤面積是怎樣計(jì)算出來(lái)的？

解釋：公攤面積的計(jì)算有章可循。

（1）共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等。以及為整幢服務(wù)的公共用房管理用房的建筑面積，以及水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分割墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

（2）共有建筑面積的計(jì)算方法；整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室，車棚，車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，以及人防工程等建筑面積。即為整幢建筑物的共有建筑面積。

（3）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?，按以下?jì)算公式：

每套房的公攤面積＝本幢樓的共有建筑面積÷本幢樓套內(nèi)總面積×每套房套內(nèi)面積。

問題2：雖然購(gòu)的是小區(qū)期的房子，但戶型大小和后期其他戶型也差不多。公攤面積怎么會(huì)有較大出入呢？

解釋：出現(xiàn)同一小區(qū)，不同期房公攤面積的不同。一般情況下是正常的。公攤面積計(jì)算因樓而異，住宅樓的公攤面積計(jì)算應(yīng)以幢為單元。國(guó)家有明確的條文規(guī)定。由于建筑的各異，不同幢的公攤面積會(huì)有較大不同。

問題3：在購(gòu)房時(shí)會(huì)多分擔(dān)其他人的公攤面積嗎？會(huì)出現(xiàn)有的人和房地產(chǎn)商關(guān)系好而少分或不分?jǐn)偣珨偯娣e嗎？

解讀：公攤協(xié)議一視同仁，公攤協(xié)議必須遵守一視同仁原則。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)商和某購(gòu)房者達(dá)成的購(gòu)房協(xié)議不得損害另一購(gòu)房者的利益。不得把某購(gòu)房者應(yīng)該分擔(dān)的公攤面積分?jǐn)偟狡渌M(fèi)者名下。

問題4：產(chǎn)權(quán)證上房屋的建筑面積是66平方米。公攤面積是9平方米?，F(xiàn)在房子面臨拆遷。在計(jì)算拆遷費(fèi)時(shí)是否包括公攤面積？

解釋：公攤面積屬于建筑面積范疇。拆遷補(bǔ)償在計(jì)算面積時(shí)是以房產(chǎn)證上的建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)的，而建筑面積包括室內(nèi)面積和公攤面積，因此拆遷補(bǔ)償包括公攤面積。

2爭(zhēng)議 按建筑面積還是按使用面積算？

有人建議用使用面積代替建筑面積

打算購(gòu)套房在蘇州安家的章先生對(duì)購(gòu)房時(shí)的計(jì)價(jià)方法提出了疑問。他說(shuō)，前不久他看中了高新區(qū)一處樓盤，開發(fā)商是以120平方米的建筑面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)的。他當(dāng)時(shí)就對(duì)此提出疑問：“這個(gè)面積準(zhǔn)確嗎？”于是，開發(fā)商拿出房屋圖紙給他看，可是面對(duì)著如此專業(yè)的建筑構(gòu)圖，章先生實(shí)在是有點(diǎn)眼花繚亂。其實(shí)，碰上這種問題的購(gòu)房者還真不少。為此，章先生建議道，能否用使用面積計(jì)價(jià)來(lái)代替建筑面積計(jì)價(jià)。

章先生認(rèn)為，用使用面積計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)在于便于購(gòu)房者測(cè)量、核對(duì)，購(gòu)房者一關(guān)上門就能用尺把房子的使用面積量個(gè)清楚。章先生介紹說(shuō)，現(xiàn)在一些地方已經(jīng)實(shí)行使用面積計(jì)價(jià)的辦法，購(gòu)房者能自個(gè)兒輕輕松松地把面積量個(gè)清楚，在購(gòu)房時(shí)，心里再不會(huì)是一筆糊涂賬了，購(gòu)賣雙方都弄個(gè)明白，何樂而不為？而這也令一些不法房產(chǎn)商的“小動(dòng)作”無(wú)機(jī)可乘。

主管部門回答三種選擇具有可操作性

章先生的建議是否可行呢？記者采訪了市房屋局的有關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示：這種建議具有可操作性。

據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，理論上來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者可在3種計(jì)價(jià)辦法中任意選擇：以使用面積計(jì)價(jià)、以建筑面積計(jì)價(jià)、以成套房子計(jì)價(jià)。其中，套內(nèi)面積是指，把門關(guān)上后的這一整套房子的面積，包括過道、廚房和衛(wèi)生間等；使用面積是指，比套內(nèi)面積范圍小，不包括過道、廚房和衛(wèi)生間等，僅指臥室、客廳等；建筑面積是指，比套內(nèi)面積范圍大，包括門外走廊、共用部位等的測(cè)算面積。

專家認(rèn)為按建筑面積算更有保障

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以建筑面積計(jì)價(jià)對(duì)消費(fèi)者可能更有保障。“房子的價(jià)值其實(shí)是由整個(gè)建筑構(gòu)成的，它應(yīng)該包括公用部位的設(shè)施等等。一味追求使用面積而不顧及整棟建筑的情況，對(duì)購(gòu)房者也有危害。”此外，對(duì)于“暗箱操作”的說(shuō)法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一說(shuō)法并不準(zhǔn)確，因?yàn)樗蟹慨a(chǎn)商的建筑面積并不是自己說(shuō)了算的，都須經(jīng)過權(quán)威部門的檢測(cè)。所以從理論上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是可信的。

3 揭秘公攤面積不會(huì)白

“總價(jià)其實(shí)不變，或者變化很小，只是用了一個(gè)概念，購(gòu)房人并不實(shí)惠?！闭f(shuō)起以使用面積銷售，一位來(lái)自上海的開發(fā)商道出了其中的奧妙。

這位開發(fā)商表示，如果現(xiàn)在將按建筑面積售房改為按使用面積售房，這種變化對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，僅僅是變換了“度量衡”的標(biāo)準(zhǔn)，就像以前賣布按“米”計(jì)量，現(xiàn)在按“尺”計(jì)量了。兩種算法雖然在住宅單價(jià)計(jì)算上存在明顯差異，但是同一套住宅按使用面積計(jì)價(jià)，計(jì)算出的總房款應(yīng)該相當(dāng)于按建筑面積計(jì)價(jià)得出的結(jié)果。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，一套商品住宅，以前單價(jià)計(jì)算辦法是按照建筑面積執(zhí)行，以建筑面積61平方米的戶型為例，售價(jià)是每平方米5300元，按原規(guī)定計(jì)算總價(jià)為32.33萬(wàn)元，如果按使用面積來(lái)計(jì)算，只要適當(dāng)提高單價(jià)，仍能得出總價(jià)32.33萬(wàn)元。

“商品房銷售按使用建筑面積計(jì)算不等于白公攤面積?！币患覍I(yè)房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人陳先生告訴記者，以使用面積計(jì)價(jià)，并不意味著購(gòu)房人放棄了共用建筑面積分?jǐn)偅菍⒖梢苑謹(jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e計(jì)算隨著使用面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓。這樣從商品房單價(jià)上看，表面上是房?jī)r(jià)上漲了，但由于計(jì)價(jià)面積減少了，購(gòu)房人實(shí)際承擔(dān)的總房款并沒有變化，實(shí)際上公攤面積的錢也已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)之中。陳先生還特別強(qiáng)調(diào)，在北京等地的操作經(jīng)驗(yàn)中，即使按使用面積售房，在購(gòu)房合同中仍然要寫明公攤面積，因此，按使用建筑面積售房并不影響購(gòu)房人對(duì)公共面積部分設(shè)施的使用。

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商不贊成按“使用面積”售房的理由還有如下幾點(diǎn)：法律沒有規(guī)定按使用面積銷售；產(chǎn)權(quán)登記是按建筑面積進(jìn)行登記的；物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用也是按建筑面積收取的；標(biāo)準(zhǔn)合同沒有寫明；如果按使用面積購(gòu)購(gòu)房屋，則可能使開發(fā)商降低公攤面積的數(shù)量，使消費(fèi)者居住環(huán)境受到影響。

對(duì)此，一家律師事務(wù)所秦律師認(rèn)為，開發(fā)商的上述理由站不住腳，理由是：政府并沒有在面積選擇方式上有禁止性的規(guī)定；可將建筑面積用于產(chǎn)權(quán)登記，以符合政府規(guī)定；收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，可以測(cè)算一個(gè)成本，然后按使用面積分?jǐn)?；?biāo)準(zhǔn)合同雖只提供了一個(gè)范本，但沒有禁止大家簽訂補(bǔ)充合同，如果雙方按使用面積銷售，完全可以通過補(bǔ)充協(xié)議來(lái)完成；消費(fèi)者不光購(gòu)購(gòu)使用面積，還要考慮到環(huán)境因素，降低環(huán)境質(zhì)量與使用面積銷售之間沒有必然聯(lián)系。

對(duì)于開發(fā)商為了增加使用面積，會(huì)不會(huì)減少公共面積，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，理論上說(shuō)確實(shí)存在這種可能。但隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，購(gòu)房人越來(lái)越成熟，社區(qū)配套服務(wù)和設(shè)施也已成為購(gòu)房人的關(guān)注點(diǎn)，配套和公共部分的品質(zhì)將是目前各個(gè)樓盤吸引購(gòu)房人的新賣點(diǎn)。大多數(shù)開發(fā)商都不會(huì)為了增加使用面積，增加一點(diǎn)“小”利益，而砸了自己的牌子，失去“大”利益。

4 調(diào)查以使用面積計(jì)價(jià)弊多利少

目前樓盤銷售基本不按使用面積計(jì)價(jià)，市房管部門認(rèn)為，主要基于以下幾個(gè)方面考慮：

1.便于和目前的產(chǎn)權(quán)登記制度銜接。目前產(chǎn)權(quán)登記中只有建筑面積，產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)權(quán)登記檔案中沒有使用面積。如果以使用面積計(jì)價(jià)，勢(shì)必要調(diào)整房屋測(cè)量及產(chǎn)權(quán)管理的一系列規(guī)定。

2.以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了按使用面積計(jì)價(jià)希望達(dá)到的目的。購(gòu)房者希望以使用面積計(jì)價(jià)，主要目的就是希望自己拿到鑰匙后可以方便地丈量。根據(jù)規(guī)定，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。從上述規(guī)定可以看出，套內(nèi)建筑面積與使用面積的區(qū)別只在于是否計(jì)算套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積。因此，如果使用面積可以丈量，只要增加陽(yáng)臺(tái)面積和套內(nèi)墻體面積，同樣可以計(jì)算出套內(nèi)建筑面積。對(duì)輪廓線較規(guī)則的套型，在實(shí)際丈量中，套內(nèi)建筑面積的丈量也比使用面積的丈量更方便、更準(zhǔn)確。

3.盡管使用面積能表現(xiàn)房屋的功效，但消費(fèi)者購(gòu)房更為關(guān)注的是自己的權(quán)益。而消費(fèi)者擁有的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)是由兩部分組成的：一部分是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，以套內(nèi)建筑面積的形式表現(xiàn)；一部分是共有產(chǎn)權(quán)，以分權(quán)后的共有建筑面積的形式表現(xiàn)，兩者不能分離。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房屋，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，既會(huì)關(guān)心使用功能，也會(huì)關(guān)心資產(chǎn)的價(jià)值量。使<

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