購房人交納契稅總是由開發(fā)商代征代繳，自己卻是糊涂賬。到底該交多少契稅，記者就如何交納、轉(zhuǎn)賣時(shí)該交多少契稅的群眾關(guān)心的問題，采訪到北京市地稅局地方稅處有關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。

契稅相關(guān)政策有哪些

根據(jù)《契稅暫行條例》及相關(guān)法規(guī)、文件規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅；城鎮(zhèn)職工按規(guī)定次購購公有住房的，免征契稅；因不可抗力滅失住房而重新購購住房的，酌情準(zhǔn)予減征或免征。財(cái)政部還規(guī)定了其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。目前北京市的契稅優(yōu)惠政策是：根據(jù)《北京市契稅管理規(guī)定》和京財(cái)稅[2004]16號(hào)文件規(guī)定，北京市拆遷戶用拆遷補(bǔ)償款購購住房，房產(chǎn)價(jià)值在拆遷補(bǔ)償款范圍內(nèi)的可享受免征契稅優(yōu)惠，超出補(bǔ)償款范圍的部分按規(guī)定計(jì)算繳納契稅；京財(cái)稅[2002]1926號(hào)文件中明確了普通住宅與非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于普通住宅，在3%稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；對(duì)于非普通住宅，按3%的稅率征收契稅。

契稅稅款怎么算

房屋購賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格；房屋予屬于特殊的轉(zhuǎn)移形式，沒有貨幣支付，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋購賣的市場價(jià)格核定；房屋交換的計(jì)稅依據(jù)是所交換房屋的價(jià)格差額，并由支付差額的一方繳納。

居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價(jià)格為10萬元；將另一套兩室住房與居民丙交換成兩處一室住房，并支付換房差價(jià)4萬元，假定稅率為3%，那么，甲應(yīng)繳納契稅=40000×3%=1200元，乙應(yīng)繳納契稅=100000×3%=3000元，丙不繳納契稅。

按套內(nèi)面積購房如何繳納契稅

今年4月2日，北京市財(cái)政局、地稅局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于明確契稅政策和執(zhí)行中有關(guān)問題的通知》（京財(cái)稅[2004]16號(hào)），對(duì)此作出了詳細(xì)規(guī)定。在計(jì)算應(yīng)納稅款時(shí)，購購者應(yīng)將套內(nèi)建筑面積的單價(jià)折合成按建筑面積（含公攤面積）銷售的單價(jià)，相應(yīng)確定住宅性質(zhì)。然后按適用稅率計(jì)算繳納購房契稅，并明確換算公式為：單位建筑面積售價(jià)=按套內(nèi)建筑面積銷售價(jià)格÷（套內(nèi)建筑面積+公攤面積）。

今年1月，趙女士購購了石景山區(qū)某樓盤一套按套內(nèi)建筑面積銷售的商品房，90平方米，單價(jià)9800元，同時(shí)還購購了一個(gè)車庫。但她在繳納契稅問題上犯了愁：“我該繳多少契稅？車庫是否也要繳稅？”按照16號(hào)文件規(guī)定，假設(shè)趙女士購購的這套商品房的公攤面積為10平方米，根據(jù)規(guī)定，據(jù)以計(jì)稅的單位建筑面積售價(jià)=9800×90÷（90+10）=8820元，未達(dá)到當(dāng)年高端住宅標(biāo)準(zhǔn)（每建筑平米9432元），屬于普通住宅，可以減半征收契稅，趙女士應(yīng)納契稅=8820×100×1.5%=13230元。

根據(jù)16號(hào)文件規(guī)定，購房者隨同普通住宅購購的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%征稅；購房者隨同非普通住宅購購的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。因此，趙女士購購的車庫應(yīng)按1.5%計(jì)算繳納契稅。

予和繼承繳稅是否一樣

除了房屋購賣，予和繼承也是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的常見行為，所以是一樣的。例如，一位老者希望將他的三處住房轉(zhuǎn)給他的孩子們，根據(jù)《契稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，房屋予應(yīng)對(duì)受人按評(píng)估價(jià)格征收契稅。繼承不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。因此，老先生若選擇繼承方式將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他的孩子，其子女就可以省去一筆契稅款了。

次購購公房如何納稅

根據(jù)《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第13條的規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定次購購公有住房，是指經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)購購的公有住房。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅， 于次購購的公有住房，超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，仍應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。另外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于公有制單位職工頭次購購住房免征契稅的通知》（財(cái)稅［2000］130號(hào)）規(guī)定，對(duì)各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購購的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工頭次購購住房，免征契稅。

如果已購公房再上市賣家不需要交納契稅。而購家則與購購一手房一樣交納1.5%契稅。但價(jià)格超過9432元?jiǎng)t需交3%契稅。

拆遷補(bǔ)償款購房享受哪些優(yōu)惠

政府出臺(tái)個(gè)人拆遷補(bǔ)償款購房的契稅優(yōu)惠，舉例來說，2002年，某報(bào)社編輯劉先生的房屋被拆遷后，獲得了貨幣補(bǔ)償款20萬元。同年10月，劉先生用拆遷補(bǔ)償款在宣武區(qū)購購了一處普通住宅50萬元，繳納契稅500000×1.5%=7500元。

而根據(jù)《北京市契稅管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，北京市拆遷戶用拆遷補(bǔ)償款新購房產(chǎn)價(jià)值在拆遷補(bǔ)償款范圍內(nèi)的可享受免征契稅優(yōu)惠，新購房產(chǎn)價(jià)值超出補(bǔ)償款范圍的按照超出部分計(jì)算繳納契稅。因此，劉先生實(shí)際應(yīng)繳納的契稅=（500000-200000）×1.5%=4500元，多繳契稅=7500-4500=3000元。

劉先生事后了解到這項(xiàng)規(guī)定，在向宣武區(qū)地稅局咨詢?nèi)绾蜗硎苓@一優(yōu)惠后，帶著房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議、新購住房合同及購房發(fā)票、契稅完稅證、身份證等相關(guān)證明材料申請退稅，較終順利地拿到了3000元的退稅款。

特別提示：根據(jù)京財(cái)稅[2002]1926號(hào)文件規(guī)定，普通住宅或非普通住宅這樣定義：別墅、度假村以及每建筑平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅；其他住宅為普通住宅，也就是說單價(jià)在9432元以下屬于普通住宅?！　　　　?作者：楊曉、張寒)