在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，三套房無(wú)法獲得貸款，二套房頭付比例、貸款利率也都比較高。那么對(duì)于一些政策誤傷下的剛需購(gòu)房人群，選擇何種購(gòu)房方式才能達(dá)到較高性?xún)r(jià)比呢？

　　案例一 改善型購(gòu)房者

　　王先生，私企老板，年收入100萬(wàn)元左右。結(jié)婚前在上海浦東用商業(yè)貸款購(gòu)購(gòu)一套90平方米小戶(hù)型住房，目前貸款已經(jīng)還清。結(jié)婚后，計(jì)劃與太太購(gòu)一戶(hù)140平方米左右住房。王太太名下目前無(wú)房產(chǎn)也無(wú)任何貸款記錄。王太太任職某國(guó)有企業(yè)，單位予以繳納公積金和補(bǔ)充公積金。目前兩人看中一套總價(jià)值500萬(wàn)元左右的房子，但王先生手頭現(xiàn)金200萬(wàn)元左右，父母資助50萬(wàn)元，目前名下小戶(hù)型房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)252萬(wàn)元左右，出租價(jià)格每月4000元左右。

　　貸款方案：賣(mài)舊換新or1+1置業(yè)升級(jí)

　　有財(cái)建議：像王先生這樣名下已有房產(chǎn)的人群，按照目前認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)，即使王先生出售名下房產(chǎn)也仍然會(huì)被列為套購(gòu)房。如果申請(qǐng)商業(yè)貸款，頭付比例50%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，貸款成本較高。王先生可選擇將名下房產(chǎn)出售，不申請(qǐng)任何商業(yè)貸款方式，全額購(gòu)購(gòu)新房。

　　但鑒于王先生生意流動(dòng)資金的需要，王先生也可以考慮1+1置業(yè)升級(jí)模式，用手頭現(xiàn)金支付頭付，用自己和太太的公積金申請(qǐng)貸款，因?yàn)樵谏虡I(yè)貸款和公積金貸款頭付相差無(wú)幾的情況下，公積金貸款利率優(yōu)惠確實(shí)能夠讓借款人省錢(qián)不少。此外，之前的小戶(hù)型房可以保留并出租，用租金來(lái)減輕還款壓力。同時(shí)，王先生夫婦再次購(gòu)房應(yīng)該考慮日后生育小孩問(wèn)題，不如一步到位選擇 周邊或者離小學(xué)較近的區(qū)域購(gòu)房，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。

　　案例二 兩套房產(chǎn)者

　　李先生，目前在上海有一套房產(chǎn)，和太太、兒子一起居住?？們r(jià)值300萬(wàn)元左右，有貸款但目前已經(jīng)還清。此外，李先生還在老家?guī)透改纲?gòu)了套房產(chǎn)養(yǎng)老，總價(jià)值50萬(wàn)元左右，有貸款但也已還清。目前李先生計(jì)劃在上海再為兒子購(gòu)購(gòu)一套房子供結(jié)婚用，看中一套總價(jià)值200萬(wàn)元左右的房子。但目前李先生家庭現(xiàn)金只有50萬(wàn)元左右。

　　貸款方案：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款

　　有財(cái)建議：像李先生這樣在本地和外地均有貸款記錄的人群，通過(guò)央行個(gè)人征信系統(tǒng)可以查出李先生的兩次貸款記錄，按照現(xiàn)在政策李先生根本無(wú)法申請(qǐng)到商業(yè)貸款或公積金貸款。先進(jìn)的辦法是通過(guò)房產(chǎn)抵押貸款來(lái)購(gòu)房。如果申請(qǐng)房屋抵押貸款，前提是抵押房屋貸款已經(jīng)還清。然后由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。招商銀行理財(cái)經(jīng)理林先生在接受財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》采訪時(shí)表示，如果評(píng)估價(jià)格是300萬(wàn)左右，那么大約可獲得150萬(wàn)元貸款，抵押率為50%左右。貸款利率方面，如果是銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的話(huà)，按照貸款基準(zhǔn)利率上浮15%～20%。

　　林先生表示，抵押消費(fèi)貸款辦理后，銀行將這筆錢(qián)轉(zhuǎn)入林先生銀行賬戶(hù)，但不能轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn)，只能在POS機(jī)刷卡。對(duì)于刷卡具體用途，銀行不做過(guò)多干涉。

　　案例三 外地務(wù)工人員購(gòu)房

　　金小姐，江蘇人，在上海工作一年半，一直在上海租房，房租大約1500元。但考慮長(zhǎng)期租房成本很高，而且自己有在上海定居的打算，計(jì)劃先購(gòu)購(gòu)一套40平方米左右的小戶(hù)型房屋居住?？粗幸惶?00萬(wàn)左右住房，目前個(gè)人無(wú)太多存款。金小姐以往并無(wú)貸款記錄，但父母在江蘇為她全額付款購(gòu)購(gòu)了一套40萬(wàn)元左右房產(chǎn)。

　　貸款方案：賣(mài)掉外地房付頭付

　　有財(cái)建議：對(duì)于金小姐這樣的外地人，按照目前新政要求，在申請(qǐng)貸款時(shí)需要提供在上海一年以上的納稅或社保繳納證明，金小姐基本滿(mǎn)足這一條件。在第幾套房的認(rèn)定上，目前上海房地產(chǎn)交易并未與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法查出金小姐在江蘇的房產(chǎn)記錄，如果在上海申請(qǐng)貸款仍被視為頭套房，但銀行也會(huì)讓金小姐提供房產(chǎn)情況承諾書(shū)，所以建議金小姐可以賣(mài)掉江蘇房產(chǎn)，作為頭付款，然后依照自身情況申請(qǐng)公積金貸款或商業(yè)貸款。

　　在還款方式上，建議采取等額本息還款方式，每月還款額比較固定，壓力比較小。

　　在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，三套房無(wú)法獲得貸款，二套房頭付比例、貸款利率也都比較高。那么對(duì)于一些政策誤傷下的剛需購(gòu)房人群，選擇何種購(gòu)房方式才能達(dá)到較高性?xún)r(jià)比呢？

　　案例一 改善型購(gòu)房者

　　王先生，私企老板，年收入100萬(wàn)元左右。結(jié)婚前在上海浦東用商業(yè)貸款購(gòu)購(gòu)一套90平方米小戶(hù)型住房，目前貸款已經(jīng)還清。結(jié)婚后，計(jì)劃與太太購(gòu)一戶(hù)140平方米左右住房。王太太名下目前無(wú)房產(chǎn)也無(wú)任何貸款記錄。王太太任職某國(guó)有企業(yè)，單位予以繳納公積金和補(bǔ)充公積金。目前兩人看中一套總價(jià)值500萬(wàn)元左右的房子，但王先生手頭現(xiàn)金200萬(wàn)元左右，父母資助50萬(wàn)元，目前名下小戶(hù)型房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)252萬(wàn)元左右，出租價(jià)格每月4000元左右。

　　貸款方案：賣(mài)舊換新or1+1置業(yè)升級(jí)

　　有財(cái)建議：像王先生這樣名下已有房產(chǎn)的人群，按照目前認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)，即使王先生出售名下房產(chǎn)也仍然會(huì)被列為套購(gòu)房。如果申請(qǐng)商業(yè)貸款，頭付比例50%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，貸款成本較高。王先生可選擇將名下房產(chǎn)出售，不申請(qǐng)任何商業(yè)貸款方式，全額購(gòu)購(gòu)新房。

　　但鑒于王先生生意流動(dòng)資金的需要，王先生也可以考慮1+1置業(yè)升級(jí)模式，用手頭現(xiàn)金支付頭付，用自己和太太的公積金申請(qǐng)貸款，因?yàn)樵谏虡I(yè)貸款和公積金貸款頭付相差無(wú)幾的情況下，公積金貸款利率優(yōu)惠確實(shí)能夠讓借款人省錢(qián)不少。此外，之前的小戶(hù)型房可以保留并出租，用租金來(lái)減輕還款壓力。同時(shí)，王先生夫婦再次購(gòu)房應(yīng)該考慮日后生育小孩問(wèn)題，不如一步到位選擇 周邊或者離小學(xué)較近的區(qū)域購(gòu)房，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。

　　案例二 兩套房產(chǎn)者

　　李先生，目前在上海有一套房產(chǎn)，和太太、兒子一起居住?？們r(jià)值300萬(wàn)元左右，有貸款但目前已經(jīng)還清。此外，李先生還在老家?guī)透改纲?gòu)了套房產(chǎn)養(yǎng)老，總價(jià)值50萬(wàn)元左右，有貸款但也已還清。目前李先生計(jì)劃在上海再為兒子購(gòu)購(gòu)一套房子供結(jié)婚用，看中一套總價(jià)值200萬(wàn)元左右的房子。但目前李先生家庭現(xiàn)金只有50萬(wàn)元左右。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！