隨著大連樓市的回暖，目前二手房市場(chǎng)非?；钴S。在二手房交易過(guò)程中，購(gòu)賣(mài)不成，反惹官司的情況是令購(gòu)賣(mài)雙方較頭痛的事情，然而現(xiàn)實(shí)中二手房本身在交易過(guò)程中存在的復(fù)雜性也使糾紛不斷增加。為了減少二手房交易糾紛，本報(bào)特邀請(qǐng)遼寧槐城律師事務(wù)所的劉甲明、丁達(dá)鵬律師針對(duì)一些真實(shí)的典型案例作出相應(yīng)的法律解析與風(fēng)險(xiǎn)提示。

房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)家想毀約

[典型案例]

2009年8月初，王先生通過(guò)中介公司欲將一個(gè)53平方米房屋賣(mài)掉。8月下旬，李先生看中該房，當(dāng)即繳納定金2萬(wàn)元。隨后三方簽了房屋居間購(gòu)賣(mài)合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等。但因房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋漲了近10萬(wàn)元。在房屋交付之前，王先生產(chǎn)生毀約念頭，讓其愛(ài)人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣(mài)掉，故合同無(wú)效。李先生則堅(jiān)持要求履行合同，為此，雙方鬧上了法院。

[法律分析]

若無(wú)特別約定，盡管夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，否則，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，即若購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)該房屋時(shí)是善意的，且支付了合理價(jià)錢(qián)，并已完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的，則應(yīng)保護(hù)善意購(gòu)房人的權(quán)益。本案中，李先生已滿(mǎn)足了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的三個(gè)基本條件。

[律師提示]

為防范惡意違約行為，律師建議當(dāng)事人在合同中加大對(duì)單方毀約的懲罰力度。

虛構(gòu)時(shí)間，誤導(dǎo)購(gòu)購(gòu)人

[典型案例]

張女士到中介詢(xún)問(wèn)要購(gòu)購(gòu)某一地段的房屋，后來(lái)中介公司告訴張女士，該地段屬繁華區(qū)域，房屋價(jià)格上升很快，好不容易找到了一個(gè)房屋，要其迅速攜帶5萬(wàn)元定金來(lái)看房。看完房后，張女士對(duì)該房屋很滿(mǎn)意，但還在猶豫是否馬上就購(gòu)。

中介公司忙解釋說(shuō)，現(xiàn)該房屋辦理產(chǎn)權(quán)才1年多，一定要在2009年12月31日之前辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，否則，張女士若購(gòu)購(gòu)?fù)砹耍€要多交5.5%營(yíng)業(yè)稅，即要多交6萬(wàn)多元的費(fèi)用。于是張女士忙與賣(mài)方以110余萬(wàn)元成交。

后來(lái)，張女士發(fā)現(xiàn)出賣(mài)方房屋產(chǎn)權(quán)于2002年就取得了，根本就不用交營(yíng)業(yè)稅，加上房?jī)r(jià)過(guò)高，故張女士要求解除房屋居間購(gòu)賣(mài)合同。

[法律分析]

合同是各方真實(shí)意思的表示，不應(yīng)存在意思上的瑕疵。有關(guān)合同主體應(yīng)在誠(chéng)實(shí)信用的原則下，如實(shí)告知標(biāo)的物的真實(shí)情形，以充分滿(mǎn)足對(duì)方的知情權(quán)，唯有如此，對(duì)方才能行使選擇權(quán)與決定權(quán)。本案中，中介公司通過(guò)虛構(gòu)事實(shí)隱瞞真相，以營(yíng)業(yè)稅免交為誘餌，使張女士作出了錯(cuò)誤的意思表示，簽了購(gòu)房協(xié)議，故張女士撤銷(xiāo)合同的請(qǐng)求應(yīng)依法獲得支持，中介公司應(yīng)返還定金和中介費(fèi)。 (責(zé)任編輯：admin)

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