頭先要明確物業(yè)管理單位的法律地位和職責(zé)。每一個(gè)物業(yè)小區(qū)和大廈都是社會(huì)的組成單元，都面臨社會(huì)治安問(wèn)題。應(yīng)該明確的是社會(huì)包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理單位的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點(diǎn)作為物業(yè)管理單位和業(yè)主都應(yīng)明確，物業(yè)管理單位僅僅足依法成立的、普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰職權(quán)，物業(yè)管理單位的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，因此物業(yè)管理單位的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的有限的義務(wù)，物業(yè)管理單位不具備保證業(yè)主和非業(yè)主使用人人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為能力。

　　物業(yè)管理單位在明確自身法律地位和職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。

　　為防范治安風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來(lái)人員如何管理，定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的什來(lái)管理足有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，米訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈和以辦公商業(yè)為主的區(qū)域，因?yàn)槿藛T進(jìn)出過(guò)于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過(guò)大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)都采用對(duì)從大廈和小區(qū)搬離物品進(jìn)行登記的方式，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。往來(lái)人員的登記和管理是由固定崗位的：工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)仃定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理單位的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理單位工作漏洞，較終形成不同層次的防范體系。

　　作為物業(yè)管理單位在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定后，履行自己的義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序，物業(yè)管理單位不再承擔(dān)業(yè)主和非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。

　　在目前的物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付．定的保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按照合同約定提供物業(yè)管理單位要求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)管理單位與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。

　　但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對(duì)保安公司的義務(wù)尚沒(méi)有明確的規(guī)定，造成聘清專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)變得極為有限。

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