根據(jù)《條例》十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理單位的主要工作內(nèi)容。房屋本體和小區(qū)大廈公共設(shè)施和共用設(shè)備管理和維護方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風險的主要方面。為防范上述風險，物業(yè)管理單位應(yīng)從以下幾個方面著手：

　　頭先，物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，與原發(fā)展商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理單位進行交接過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復(fù)費用的承擔主體。

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　這些基礎(chǔ)技術(shù)資料都是物業(yè)管理服務(wù)所必須的，也是提高管理水平和防范風險所必備的文件，法律風險的防范是建立在設(shè)備和設(shè)施本身技術(shù)風險防范基礎(chǔ)上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時間較長以后，隱患和事故發(fā)生的機率逐年增加，風險的系數(shù)也在逐年增大，因此大量的設(shè)備和設(shè)施需要重新中修、大修，甚至進行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。

　　在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原發(fā)展商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

　　依據(jù)《民法通則》百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。物業(yè)管理單位根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)頭先明確自己的管理責任范圍，管理責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物即房屋中基本可以分為兩部分，一部分如業(yè)主自己房產(chǎn)入戶門以內(nèi)屬于業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應(yīng)的責任和費用都由業(yè)主承擔；由業(yè)豐的窗戶墜落、業(yè)主在陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的，由受害人承擔責任。在此種情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者足業(yè)主的未成年子女、來訪的未成年人的行為導致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。物業(yè)管理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對上述責任問題，物業(yè)管理單位應(yīng)在小區(qū)和大廈積極公開宣傳，讓廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人清楚地了解上述責任分擔，促進業(yè)主和非業(yè)主使用人防范風險意識提高，降低小區(qū)和大廈整體人身和財產(chǎn)損害事件發(fā)生的機率。

　　物業(yè)管理單位工作人員的防范風險意識是物業(yè)管理單位防范風險措施具體化和落實的根本。工作人員的防范風險意識指導他們曰常的管理服務(wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。

　　為防范風險，物業(yè)管理單位必須對所管理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備，積極按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定，做好同常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺風等特殊天氣時是否可能發(fā)生損壞，從而導致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理單位承擔法律的賠償責任。

　　為培養(yǎng)物業(yè)管理單位工作人員防范風險的意識，除對工作人員進行公司管理制度的培訓和規(guī)范操作的訓練，還需要對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，法律規(guī)定和大量的現(xiàn)實生活的案例，同行業(yè)和其他物業(yè)管理單位已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟損失、鮮血事實，甚至生命的教訓是對風險防范意識培養(yǎng)較有效的方法之一，既直觀又深刻。案例是物業(yè)管理行業(yè)實際操作與法律規(guī)定相結(jié)合的較生動的實例。通過培訓，工作人員對照案例中的行為，分析自身行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范自身行為。作為物業(yè)管理單位的高層管理人員和管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，如此的規(guī)范管理和風險防范意識，才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風險的發(fā)生。

　　作為物業(yè)管理單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，很多物業(yè)管理單位都已經(jīng)通過質(zhì)量體系認證，但往往過多地流于形式和表面，沒有與法律風險的防范結(jié)合在一起，造成風險防范不是很有效。物業(yè)管理單位的各項制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設(shè)計也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風險的控制真正落實和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的規(guī)范性和法律風險，提高整體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細化，物業(yè)管理單位應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)管理單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見以外，針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，時間采取緊急措施應(yīng)對和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)管理有機結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹慎有效的應(yīng)對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或已通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)管理單位需要時間將所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。

　　在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理單位全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和較高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責任由建筑物或設(shè)施的管理人才和所有權(quán)人承擔，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導致的。而物業(yè)管理單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。

　　物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人足小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有權(quán)人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據(jù)物業(yè)管理單位與發(fā)展商或業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于管理責任造成的損害也是由物業(yè)管理單位承擔的，因此物業(yè)管理單位無疑是要承擔責任的。鑒于此，對于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲，否則難以履行舉證義務(wù)，將承擔舉證不能的法律后果。

　　另外，物業(yè)管理單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護等應(yīng)進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己己履行了善意的管理員義務(wù)。同時如果因為其他公司履行合同不符合合同約定或不符合法律規(guī)定，造成第三人人身和財產(chǎn)損害的，可以向該公司追索，以降低物業(yè)關(guān)聯(lián)單位的風險和賠償責任。

　　物業(yè)管理單位將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項發(fā)包形式也是物業(yè)管理單位防范風險的措施之一。

　　物業(yè)管理單位在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，頭先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理單位負有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)豐使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔賠償責任。，在物業(yè)管理單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。

　　一些物業(yè)管理單位為追求更大的經(jīng)濟利潤，自己單位在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)，形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際上承擔了巨大的法律風險，上述做法是不可取的。

　　在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對時間進行調(diào)查，并作出調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方包括法院認定過錯和責任的依據(jù)，在一定程度上可以說是先進依據(jù)。因為在很多情況下，如果當時未進行調(diào)查和認定，在訴訟過程中，由于距離事件發(fā)生的時間已太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機構(gòu)，只能依法委托專門的機構(gòu)進行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場已不存在，專業(yè)鑒定機構(gòu)也無法鑒定，如此舉證的責任就依法落在物業(yè)管理單位身上，物業(yè)管理單位也處于無可奈何的境地，將不得不承擔舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。

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