案情：王某個(gè)人購購某商住樓裙樓一、二層經(jīng)營零售業(yè)，因經(jīng)營虧損，連續(xù)三年欠交該商住樓物業(yè)管理公司管理費(fèi)達(dá)100余萬元。期間，物業(yè)管理公司多次追討，但因王某均以無錢可付為由，而始終未果。一個(gè)偶然機(jī)會，物業(yè)管理公司得知王某因無法償還到期貸款，多家銀行已向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院即將把房產(chǎn)拍賣，其中一家銀行有意競購作為營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。物業(yè)管理公司覺得銀行資產(chǎn)信譽(yù)較好，打算在過戶后向銀行追討該房產(chǎn)三年來欠交的管理費(fèi)，否則，不準(zhǔn)銀行入伙，遂前去咨詢律師。律師認(rèn)為，物業(yè)管理公司的想法不妥，建議立即起訴?？紤]到時(shí)間緊迫，物業(yè)管理公司來不及走完訴訟和執(zhí)行程序，應(yīng)在起訴后參與法院就貸款案件對王某的執(zhí)行程序。
物業(yè)管理公司起訴后憑法院受理案件通知書向執(zhí)行庭申請參與分配，執(zhí)行庭確認(rèn)債權(quán)后按比例在房產(chǎn)拍賣所得中清償了物業(yè)管理公司管理費(fèi)40萬元。
　評析：物業(yè)管理公司應(yīng)明確一點(diǎn)，管理費(fèi)不會必然隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的變更而變更支付主體。物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理委托合同而產(chǎn)生的合同之債，物業(yè)管理公司是債權(quán)人，業(yè)主是債務(wù)人，被管理的物業(yè)是標(biāo)的物，債權(quán)的行使只能要求債務(wù)人履行，不能要求債務(wù)人之外的第三人承擔(dān)債務(wù)，不論第三人是否取得該物業(yè)的所有權(quán)。簡言之，債權(quán)不隨標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。債權(quán)與所有權(quán)同時(shí)存在于同一物上時(shí)，所有權(quán)具有優(yōu)先效力，即所有權(quán)人優(yōu)先于債權(quán)人行使權(quán)利。如果債務(wù)人將標(biāo)的物的使用權(quán)在移轉(zhuǎn)給債權(quán)人之前轉(zhuǎn)讓于第三人，債權(quán)人對該第三人無權(quán)請求返還或賠償損失。只有在債務(wù)人主體滅失的情況下，債權(quán)人才可以要求繼承原債務(wù)人權(quán)利和義務(wù)的新主體承擔(dān)原來的債權(quán)和債務(wù)。因此，本案中，物業(yè)管理公司無權(quán)要求銀行支付該物業(yè)的前所有權(quán)人欠交的管理費(fèi)，也無權(quán)不準(zhǔn)銀行入伙，否則就是侵害了銀行的所有權(quán)。
法律規(guī)定的參與執(zhí)行分配，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于企業(yè)法人破產(chǎn)還債程序，但因我國法律沒有規(guī)定個(gè)人破產(chǎn)，故曰“參與分配”。因此申請參與執(zhí)行分配的債權(quán)人必須向法院說明被執(zhí)行人不能清償所有債權(quán)的事實(shí)和理由，多次催交，債務(wù)人以無錢為由拒絕支付，即已證明了這一點(diǎn)。法院在處理參與執(zhí)行分配時(shí)，也是參照破產(chǎn)還債程序規(guī)定的清償順序來進(jìn)行按比例分配。清償后的剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)王某以后取得了其他財(cái)產(chǎn)，仍可隨時(shí)請求法院執(zhí)行剩下的60萬元管理費(fèi)。

　　實(shí)務(wù)操作建議：
　　從本案中，物業(yè)管理公司可借鑒以下幾點(diǎn)：
1、應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利，以書面形式追討欠交的管理費(fèi)，以免超過訴訟時(shí)效。
2、樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，對欠交管理費(fèi)的大戶應(yīng)密切關(guān)注其可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)狀況。
3、發(fā)現(xiàn)業(yè)主資不抵債的，對企業(yè)法人可申請破產(chǎn)，以中止或終結(jié)其他正在進(jìn)行中的訴訟和執(zhí)行程序，參加破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配；對個(gè)人或其他組織，可起訴后憑法院受理通知書或執(zhí)行依據(jù)（判決書）申請參與其他正在進(jìn)行中的執(zhí)行程序，按比例分配被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

核心法條：
　　較高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》
第297條：被執(zhí)行人為公民或其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的或者已經(jīng)起訴的債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的，可以向人民法院申請參與分配。
第298條：申請參與分配，申請人應(yīng)提交申請書，申請書應(yīng)寫明參與分配和被執(zhí)行人不能清償所有債權(quán)的事實(shí)和理由，并附有執(zhí)行依據(jù)。
　　參與分配申請應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被清償前提出。
　　第299條：……清償后的剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)的，可以隨時(shí)請求人民法院執(zhí)行。

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