（1）我曾經(jīng)在有關(guān)社區(qū)的一篇論文中（見注），運(yùn)用個體權(quán)利和組織權(quán)利概念，解釋了小區(qū)居民對物業(yè)監(jiān)督的無效。我的結(jié)論是，上述權(quán)利配置的不平衡現(xiàn)狀，不利于在兩個行動主體（業(yè)主和物業(yè)公司）之間，發(fā)展出一種約束關(guān)系，來防止物業(yè)管理逃避責(zé)任的行為。這個分析案例，來自于城市傳統(tǒng)社區(qū)，這是指──主要由同一單位成員居住，其居住權(quán)由單位分配而來，多數(shù)人沒有依據(jù)市場交易價格購房，因此，嚴(yán)格意義上的“業(yè)主”-產(chǎn)權(quán)人，是居住者的單位（而不是居住者個人）──這樣的居住小區(qū)。這和下面選擇的案例特征不同。


[案例摘要]浦東清水灣小區(qū)由“暢苑物業(yè)”管理，后者的“上級行政單位”，是該小區(qū)的原開發(fā)商“金橋房產(chǎn)”。居民入住以后，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，經(jīng)過業(yè)主代表投票選舉，產(chǎn)生了業(yè)主委員會，由7人組成。半年以后，委員會發(fā)現(xiàn)，“暢苑物業(yè)”在四個方面不能令人滿意。，小區(qū)違章裝修──約有200-300戶裝修時拆了承重墻，物業(yè)公司對此“眼開眼閉”，因?yàn)檫@些裝修公司和物業(yè)公司“有特殊關(guān)系”，造成了安全隱患。，小區(qū)治安不合格──一年多發(fā)生了12起入室盜竊案。第三，小區(qū)綠化問題──有大片草坪樹林遭蟲害而死。第四，多收費(fèi)問題──經(jīng)計算，物業(yè)公司每平方米多收了6元維修基金，總數(shù)達(dá)到100萬元，拒絕還給業(yè)主。在雙方談判沒有效果的情況下，業(yè)委會決定另聘物業(yè)公司，“引進(jìn)市場機(jī)制，誰能服務(wù)好，價格低，就選誰”。他們以兩票棄權(quán)、四票通過選聘了“上房物業(yè)”。但是，一段時間過去了，“暢苑物業(yè)”沒有離開，“上房物業(yè)”也沒有進(jìn)來。在“上級行政管理部門來電指示”后，上房物業(yè)（暫時？）婉言謝絕了應(yīng)聘簽約。報道說，上海這種情況“已經(jīng)出過十多次了”。

（資料來源：《南方周末》2000年5月19日，“業(yè)委會抄不掉物業(yè)公司”，記者揚(yáng)海鵬。）

我注意到，這里的“業(yè)主”是居住者或家庭本身，他們是經(jīng)市場購購取得房屋財產(chǎn)的，這樣，他們的背后應(yīng)當(dāng)不存在同一工作單位，或者即便是偶然如此，單位也不再具有產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）的身份。雖然這里的案例和“單位業(yè)主”的情況不同，但是卻有類似的監(jiān)督困難存在。這表明，即便房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系已經(jīng)在形式上有所變化（例如業(yè)主擁有證明其財產(chǎn)的房產(chǎn)證），但業(yè)主仍不能掌握這些財產(chǎn)的管理權(quán)。這和注中論文討論的、北京某小區(qū)權(quán)利配置狀況并無根本區(qū)別，也就是說，當(dāng)舊的業(yè)主（工作單位）失去意義，新的“業(yè)主”隨著房屋財產(chǎn)關(guān)系的變化產(chǎn)生之后，原有的權(quán)利配置并沒有取得相應(yīng)的變化。這樣，新“業(yè)主”和物業(yè)公司的關(guān)系仍舊具有傳統(tǒng)居住區(qū)的性質(zhì)，但舊業(yè)主（單位）的監(jiān)督協(xié)調(diào)作用也無法施展。這是此類社區(qū)糾紛產(chǎn)生的原因之一。


（2）業(yè)主委員會是一種新型的公民組織。與過去不同的是，它試圖進(jìn)入公共管理領(lǐng)域，承擔(dān)公民財產(chǎn)管理的責(zé)任。這類責(zé)任一直以來由其他組織承擔(dān)，如居委會、房管處等，但這些組織進(jìn)入公共管理領(lǐng)域的資格和工作業(yè)績，并不由業(yè)主定義或評價，更和他們的選擇無關(guān)。這是原有制度環(huán)境的產(chǎn)物，但是在房屋財產(chǎn)關(guān)系變化后，它的制度成本就充分表現(xiàn)出來了：這些組織和產(chǎn)權(quán)人利益不一定是一致的關(guān)系。這種不一致、而且無法運(yùn)用選擇性合約將其一致起來，是產(chǎn)生社區(qū)沖突的結(jié)構(gòu)性要素。


（3）業(yè)委會通過選擇權(quán)來控制物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和成本，是發(fā)展公民權(quán)責(zé)、公民意識、公民自我管理和相互監(jiān)督的機(jī)會，從政府方面看，也是行政機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移某些社會管理義務(wù)的機(jī)會。公民財產(chǎn)的自我管理，通過權(quán)利配置的改變來完成──以上述案例來說，就是通過確立業(yè)主的公民權(quán)，允許公民代表（業(yè)主委員會）進(jìn)入管理領(lǐng)域，通過選擇對物業(yè)公司的服務(wù)施加約束，以保證房產(chǎn)的享用物達(dá)所值。從整個社會來說，通過這樣的方式，在不同的行動者之間建立約束關(guān)系，其較終的結(jié)果，是促進(jìn)各方的行為向更優(yōu)化理性、符合社會公共利益的方向發(fā)展。這是一種成本更低、更有效率的社會整合形式，也是一種通過社會成員自我控制達(dá)成秩序的形式。它和政府的目標(biāo)不矛盾，同時還減輕了它的社會管理負(fù)擔(dān)。


它工作。更重要的是，信息的上達(dá)是否暢通準(zhǔn)確也影響著事件的進(jìn)展，如果出現(xiàn)了誤傳需要重新調(diào)查寫報告，如果上達(dá)不暢通需要投遞另外的渠道，如果進(jìn)展緩慢需要不斷催促，……所有這些工作說明了組織代理監(jiān)督必須以暢通、準(zhǔn)確、繁雜的信息傳為前提，這又使得單位組織不得不耗費(fèi)相當(dāng)?shù)墓ぷ骶磉M(jìn)行主要工作目標(biāo)之外的信息處理。不能不說這是一個額外的負(fù)擔(dān)，許多組織理所當(dāng)然竭力推脫之。

個體權(quán)利被鼓勵（需要）轉(zhuǎn)化為單位權(quán)利才能獲得正當(dāng)性，這是一個成本相對較高的安排。單位組織的代理地位不僅增加它自己的工作量，而且使得監(jiān)督和被監(jiān)督者之間加入了一系列其它的利益要素，監(jiān)督計劃可以因?yàn)檫@些要素輕易地被改變，在組織和組織的各種關(guān)系面前，居住者的利益常常降到次要位置。比如在上述例子中，產(chǎn)權(quán)單位希望小區(qū)房子盡快投入分配與使用，因而極大地依賴小區(qū)的合作態(tài)度。在水、電、氣、修理和資金等問題上，并不是小區(qū)依賴產(chǎn)權(quán)單位，而是產(chǎn)權(quán)單位依賴小區(qū)。小區(qū)是產(chǎn)權(quán)單位聯(lián)系政府管理部門的中介，因?yàn)榉孔硬辉诖髮W(xué)管轄區(qū)內(nèi)，管轄區(qū)由政府行政劃界分配，管理公司的權(quán)利通過分配獲得，和產(chǎn)權(quán)擁有者的挑選無關(guān)。因此，管理公司占據(jù)著資源調(diào)配的中介地位，它有著更多的機(jī)會約束產(chǎn)權(quán)單位甚至住戶，這種“管制”而非“服務(wù)”的角色，決定了產(chǎn)權(quán)單位是“求”它而不是要求它。小區(qū)管理質(zhì)量達(dá)不到要求丟不了它管轄權(quán)，丟不了它的員工飯碗，小區(qū)不能入住帶來的收入減少是國家和產(chǎn)權(quán)單位的損失。因而，不是居住者、不是產(chǎn)權(quán)單位，而是小區(qū)管理者掌握了相當(dāng)多約束他人的砝碼，它無可比擬的優(yōu)越地位可以用來控制不利于己的事情發(fā)生，它完全可以根據(jù)兩個單位之間的關(guān)系，決定投入多大的管理力量，而產(chǎn)權(quán)單位必須小心謹(jǐn)慎處理和小區(qū)的關(guān)系以謀求對方的合作。如果大學(xué)不希望因這事件失去對方的合作，它當(dāng)然沒有代表居民的動力。因?yàn)閷λ裕@么做有害而無利。


很顯然，由于單位權(quán)利的正當(dāng)性明顯地優(yōu)越于個人權(quán)利，它把一個兩方涉及的、相對簡單利益監(jiān)督關(guān)系扯進(jìn)了可能是由多方涉及的、多元復(fù)雜的利益關(guān)系中。在這個過程中，單位被授權(quán)代表利益的必然性和它自己其它利益發(fā)生沖突的可能性增加，在權(quán)衡的考慮下，單位有很多理由推脫代表責(zé)任，而居民無法拒絕這項推脫，結(jié)果便是他們的申訴行動不得不中斷。在這個關(guān)系里不難觀察到，個體權(quán)利不經(jīng)過單位的組織化很難有效，解決交易中的雙方傾向于互相只承認(rèn)對方單位的組織權(quán)利，而忽略個人權(quán)利的正當(dāng)性，這種現(xiàn)實(shí)一方面有助于住戶所屬單位進(jìn)行利益權(quán)衡，另一方面，它間接地給了小區(qū)管理單位無視住戶監(jiān)督的機(jī)會，這樣，沒有提供正常服務(wù)就變成其它暫時無法解決之事的不成文理由，這些理由由兩家單位之間歷史的、現(xiàn)在的、和未來的各種交易關(guān)系的平衡組成，而居民的利益和交易受益方單位關(guān)系輕微，在交易中不具舉足輕重的分量。如果單位不明智地參加了監(jiān)督行動，就意味著打破了原有的平衡關(guān)系，所以它的較佳選擇是盡量回避。但缺少了單位這個合資格的代表者，居民不能找到其它有組織上達(dá)的合法渠道，監(jiān)督當(dāng)然不能得到應(yīng)有的結(jié)果，它只能“合理”地為其它利害關(guān)系所淹沒。


相比較于產(chǎn)權(quán)單位，小區(qū)上級的行政監(jiān)督有一定的效力，但這效力也相當(dāng)有限，原因之一是結(jié)構(gòu)的有涉性。行政監(jiān)督往往由本部門的上級機(jī)關(guān)實(shí)行－而不是由工作、專業(yè)、關(guān)系、利益無涉的其它組織實(shí)施，工作關(guān)系的“有涉”對于監(jiān)督的影響有目皆睹，這些關(guān)系產(chǎn)生出來的利益衡量完全可能使監(jiān)督成為不利于本部門的事件。行政監(jiān)督與契約監(jiān)督不同，它通過上級檢查實(shí)行，與利益聯(lián)系不緊密，下屬的管理水平高通常能帶來行政榮譽(yù)，但這種行政榮譽(yù)并不能轉(zhuǎn)化為商業(yè)信譽(yù)－比如不會因此擴(kuò)大管轄權(quán)－接管那些不善管理的部門，相反，上級部門的權(quán)力擴(kuò)張和利益獲得必須通過本管理區(qū)的進(jìn)一步挖潛，依靠占有，調(diào)撥和下屬部門的盈利能力得到保障。而過多的和自己的下屬過不去，勢必?fù)p害這些利益獲取，同時損害自我權(quán)威。這些考慮使得許多的行政監(jiān)督化為泡影。

行政監(jiān)督的部分效力來自于行政權(quán)的優(yōu)先性和科層位序，它必須是以上下級的方式進(jìn)行，由有更多行政權(quán)力的上級來監(jiān)督下級。不同于水平監(jiān)督的對等關(guān)系，行政監(jiān)督結(jié)構(gòu)是階梯式的、由上而下的、大權(quán)威約束小權(quán)威的。而小權(quán)威為了避免被監(jiān)督，傾向于阻止不利自己的信息向動，因而大權(quán)威需要依賴本部門行政結(jié)構(gòu)之外的信息來源，如果這些渠道不暢通，行政監(jiān)督也將無所作為。另外上面已經(jīng)談到，行政監(jiān)督不是隨時在場的，突擊性和時緊時松是它的特點(diǎn)，這是造成監(jiān)督效果不穩(wěn)定的原因。同時，與產(chǎn)權(quán)單位監(jiān)督一樣，行政監(jiān)督也需要依賴信息傳遞網(wǎng)絡(luò)的有效工作〖3〗，行政部門必須設(shè)法保持接近信息源，必須確定直線管理的機(jī)關(guān)并公布于眾。應(yīng)當(dāng)說，我們的行政監(jiān)督實(shí)踐已經(jīng)積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，例如信訪機(jī)構(gòu)和接待日的設(shè)立，都是收集信息的安排，但是這些信息需要由權(quán)威處理才能有效，因?yàn)樾姓O(jiān)督通常是上級對下級的事件，為了保持權(quán)威，必須確定縱向的專業(yè)和被專業(yè)關(guān)系，對于平級的、甚至下對上的監(jiān)督關(guān)系，則須有更高端別的行政權(quán)威代理方能推行。因而，行政監(jiān)督的有效是以更大的組織成本投入、以及排斥其它形式的監(jiān)督權(quán)利為代價的。

無財產(chǎn)的權(quán)利


在上述分析中我們看到，房屋的產(chǎn)權(quán)單位大學(xué)和小區(qū)管理公司間的權(quán)利關(guān)系與產(chǎn)權(quán)理論描述的不同。產(chǎn)權(quán)理論以“委托－代理”說明兩個交易者之間的關(guān)系：大學(xué)是委托者，小區(qū)管理公司是代理者，大學(xué)委托公司管理它的房產(chǎn)，如果大學(xué)將房屋出售給個人，那么委托者就變成所有居住者或他們的代表。很明顯，這個關(guān)系中委托者是掌握主要控制權(quán)一方，即由他們選擇（雇傭）“購購”管理公司的服務(wù)。大學(xué)的權(quán)利來源于它對房屋的擁有權(quán)和處置權(quán)，而管理公司是以相應(yīng)的服務(wù)交換合理的收入。這組關(guān)系構(gòu)成的條件是產(chǎn)權(quán)的完備－擁有、處置、收益權(quán)的統(tǒng)一，但是在上面的分析中我們已經(jīng)了解，小區(qū)的管理

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