法院：業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)

時(shí)下，就連高樓大廈的墻面、屋頂也都被穿上了色彩繽紛的廣告外衣。那么，墻面、屋頂?shù)膹V告租賃權(quán)究竟誰(shuí)說(shuō)了算，建設(shè)單位，物業(yè)管理部門(mén)，還是業(yè)主？近日，全國(guó)頭例侵害墻體租賃權(quán)糾紛案，由浙江湖州市中級(jí)人民法院審理終結(jié)，物業(yè)管理部擅自出租墻體的行為構(gòu)成侵權(quán)。
2002年12月16日，德清縣農(nóng)業(yè)局依法取得了位于該縣武康鎮(zhèn)永安街東湖大廈第6層建筑面積近1500平方米的房產(chǎn)。2003年9月中旬，農(nóng)業(yè)局驀然發(fā)現(xiàn)辦公樓樓頂竟豎起了二百多平方米大的廣告牌。經(jīng)了解，東湖大廈物業(yè)管理部門(mén)深越物業(yè)管理部將農(nóng)業(yè)局所在的6樓朝南屋頂出租給了廣告公司用于安裝廣告及廣告設(shè)施。深越物業(yè)管理部，是一家成立不久的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，至今尚未取得國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的從事物業(yè)管理活動(dòng)的資質(zhì)。與東湖大廈的建設(shè)單位簽訂完?yáng)|湖大廈前期物業(yè)管理聘用合同后，深越物業(yè)即與德清縣內(nèi)的一家廣告公司簽訂了廣告位租賃協(xié)議，租期3年，租金2萬(wàn)余元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。因此，東湖大廈屋頂立面應(yīng)屬大廈全體業(yè)主共同共有，在未征得大廈業(yè)主同意或追認(rèn)的情況下，建設(shè)單位尚不享有共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)或者使用權(quán)，何況是物業(yè)管理部門(mén)更無(wú)權(quán)擅自處分。但是，合同關(guān)系具有相對(duì)性，只有合同當(dāng)事人一方能夠向另一方基于合同提出請(qǐng)求或提出訴訟，深越物業(yè)與廣告公司之間簽訂租賃協(xié)議，作為合同關(guān)系以外第三人的農(nóng)業(yè)局無(wú)權(quán)要求確認(rèn)該合同無(wú)效。法院較終駁回了農(nóng)業(yè)局請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)指出，深越物業(yè)與廣告公司之間的租賃行為，已侵害了東湖大廈全體業(yè)主對(duì)大廈共用部位所享有的所有權(quán)、使用權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)，東湖大廈全體業(yè)主可以另行提起侵權(quán)之訴，要求停止侵害。

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