小王和小郭剛從上海財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，目前就職于一家知名傳媒機構(gòu)。小王昨天向《財經(jīng)日報》描述了她倆目前租借的一套群租房：“房子160平方米左右，二房東出具的原始憑證顯示當(dāng)時租賃下來的租金是3300元/月，現(xiàn)在房子被二房東分割成9個小房間，較小的房間4個平方米左右，而月租卻要750元左右。如果出租率高的話，二房東賺大了！”

一套公寓的大門打開，十來名年輕的男男女女在被隔成“房中房”的“小盒子”里各自忙碌，共用兩個洗手間。有的房間沒有窗戶，只有狹小縫隙可以透風(fēng)，面積不超過8平方米，僅能容下一張1米寬小床和一個1米寬寫字臺。夏季天熱，想要乘涼，同一屋子的十多人同時從房間內(nèi)跑出來，還真有些容納不下。

上述令人瞠目結(jié)舌的“群租亂象”發(fā)生在滬上規(guī)模的樓盤之一中遠兩灣城。中遠物業(yè)公司副總經(jīng)理杜恩毅在此前舉辦的“群租現(xiàn)象”研討會上也坦言：“中遠兩灣城前三期業(yè)主基本自住，但是四期的4071戶業(yè)主中，有12%辦理了出租手續(xù)，其中有部分就演變成了群租。”

業(yè)內(nèi)人士分析，如今的“群租亂象”其實禍起于2003、2004年樓市火爆期，當(dāng)時大量投機、投資者踴躍炒房。然而，自去年5月至今，國家連續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策，使未及時離場的部分投機者被迫由售轉(zhuǎn)租。市場上租賃房源大量增加，又進一步提高了房屋的出租難度。

面對愈演愈烈的“群租”現(xiàn)象，上海市3名律師杜躍平、孫加鋒、謝學(xué)鋒，共同發(fā)起起草《關(guān)于規(guī)范群租行為的上海市地方立法的民間建議書》（下稱“建議書”）。建議書認為，就“群租”而言，既有投資理財獲得經(jīng)濟效益的一面，也有電力超負荷使用存在的重大隱患，更有在消防、安全、衛(wèi)生等方面發(fā)生重大事故的一面，還嚴重影響了相鄰業(yè)主的權(quán)利。

上海市躍平律師事務(wù)所主任杜躍平昨天告訴《財經(jīng)日報》，建議書已經(jīng)呈交給市房地局，預(yù)計專門的立法規(guī)范或?qū)⒉痪贸雠_，對群租行為進行嚴格管理。

群租亂象

發(fā)生群租問題的樓盤遠不止中遠兩灣城。據(jù)記者了解，“一套兩房一廳的房子內(nèi)較多住了二三十人。”、“高端小區(qū)有高空拋物”、“白色一次性飯盒占據(jù)走道”、“晚上20多個人輪流洗澡，半夜聲控?zé)粢涣烈婚W”，基本是每個遭遇群租的小區(qū)存在的普遍現(xiàn)象。浦東新區(qū)錦和路的知名大盤——綠城小區(qū)也難以幸免于難。

據(jù)綠城小區(qū)居委會統(tǒng)計，今年6月小區(qū)業(yè)主自住房700余戶，出租住房205戶，出租房中的80％為群租。與之相對應(yīng)的數(shù)字是，小區(qū)常住居民有1600余人，而租房客已經(jīng)達到了1200余人。房東或二房東把包括廚房、衛(wèi)生間在內(nèi)的房間用木板隔開，以500元左右的價格出租，一間100多平方米的房子較多住了18人，一些二房東每月獲利約3000元。

綠城小區(qū)已入住的900多戶中，有200多戶面積約100平方米的房子被分割后出租，消防、治安隱患令其他業(yè)主擔(dān)憂。群租客往往來自各地，素質(zhì)不一、文化和生活習(xí)慣有差異，加上年輕人作息缺乏規(guī)律，容易引發(fā)矛盾。

綠城小區(qū)居委會書記蔡志興介紹，不少業(yè)主為此向居委會和物業(yè)反映，但由于目前房屋群租沒有被任何法規(guī)禁止，他們接到業(yè)主投訴后也很難處理。目前他們能做的是對租賃戶登記后發(fā)放出入證件，同時通過各種方式聯(lián)絡(luò)業(yè)主，通過業(yè)主與二房東交涉，禁止其轉(zhuǎn)租行為。

負責(zé)該小區(qū)物業(yè)的上海綠宇物業(yè)管理有限公司上海綠城物業(yè)管理，已經(jīng)向業(yè)主發(fā)放整治轉(zhuǎn)租戶、群租戶管理措施的征詢表，希望通過業(yè)主表決形成業(yè)主公約，解決房屋可否群租的問題。

根據(jù)有關(guān)調(diào)查，目前僅徐匯、盧灣、黃浦、浦東四區(qū)，就有數(shù)十個新建小區(qū)存在“群租”現(xiàn)象，有些150平方米的三房二廳內(nèi)居住人口甚至超過了30人，平均每間房住6人。

借助于“分割出租”，投資者渡過了還貸“難關(guān)”。陳先生是一位樓市的長期投資者，他算了這樣一筆賬：一套淮海路四房兩廳的房子，全裝全配整租的價格大概在15000元/月左右，但是如果分間出租，按每天180元至250元的價格出租，一個月的租金就達24000元，即使加上50%的空置率，一個月也能有12000元的租金收入，這筆租金收入與其每月還貸額持平。

上海大學(xué)社會學(xué)院教授顧峻表示，“分割出租”現(xiàn)象的流行反映了樓市在房價和租賃價格之間的巨大落差，正常的情況下，房價應(yīng)該相當(dāng)于100～150個月的房租收入總和，但目前上海樓市中，很多新房的價格相當(dāng)于50年房租的總和。另一方面，因為無法承擔(dān)交通和時間成本，普通收入群體需要居住在市，但市的房價是他們無法承受的。在這樣的情況下，“群租”出現(xiàn)了巨大的市場空間，而且越來越受到投資者和普通收入群體的歡迎。但不容忽視的是，這一租賃方式導(dǎo)致很多新建小區(qū)在管理方面遇到了挑戰(zhàn)。

立法呼吁

此前不久，閘北區(qū)已在北方佳苑樓盤試點開展取締非法群租行動，這在全市尚屬頭次。市房地局有關(guān)人士透露，他們已針對群租現(xiàn)象起草專門法規(guī)，等待相關(guān)部門批準(zhǔn)。根據(jù)這份法規(guī)，將由房地、公安、工商、稅務(wù)等多個部門聯(lián)動管理群租行為，而且小區(qū)業(yè)委會應(yīng)在業(yè)主公約中對租賃作出限制。

上海信利律師事務(wù)所劉福元律師表示，目前雖然法律沒有針對“群租”作出特別規(guī)定，例如強制性規(guī)定一間房間可以容納居住的人數(shù)范圍，因此小區(qū)物業(yè)、居委會存在管理上的困惑。

但他同時認為，民法、物業(yè)管理條例中的相關(guān)規(guī)定仍對“群租”進行了一些限制。“群租房里10個人發(fā)出的噪音和一般住戶發(fā)出的噪音肯定不同，因此，生活受到妨礙的業(yè)主基于相鄰關(guān)系可以向法院提起訴訟?！?p>此外，雖然每戶居民都支付物業(yè)管理費，可群租房客的垃圾產(chǎn)生、電梯使用、公用設(shè)施的損耗也明顯高于一般住戶，因此物業(yè)部門基于物業(yè)管理條例也能加以限制。

而事實上，《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的第八條對于人均承租進行了面積規(guī)定：人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米。“按照這一規(guī)定，‘群租’就違規(guī)?！比欢瑢嵤┺k法是上海市政府在2004年頒布的，那時候上海沒有那么多高價新樓盤，也沒有“群租”現(xiàn)象，只是對集體宿舍作出了規(guī)定，而且在這些法規(guī)后面也沒有處罰辦法。

上述提及的建議書中，3位律師力陳“群租”存在的各種弊端，并認為現(xiàn)有的管轄、規(guī)范群租行為的法規(guī)、政府規(guī)章——《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》存在不足和盲點。他們呼吁，上海市人大常委會可以創(chuàng)立《上海市房屋租賃群租條例》，明確出租條件的禁止和承租人的權(quán)利義務(wù)，明確對違反“群租”條例行為設(shè)置可操作的制裁措施。

在9月28日上海市12屆人大常委會第30次會議上，市房地資源局將部分群租房認定為一種新型的“居改非”，市政府還將出臺相關(guān)的管理規(guī)定，對“群租房”現(xiàn)象予以規(guī)范和處理。

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各界聲音

租客小王：上海房子太貴，購不大起，所以只能租了。群租有規(guī)模效應(yīng)，也是不得已為之。

二房東陳先生：分割租賃達到收支平衡，也是合理的嘛。

鄰居劉先生：“這么多人混租，有時候住一個月就換人，業(yè)主生活得提心吊膽?！?

申大物管公司副總經(jīng)理張紅軍：與其有時間與業(yè)主糾纏，處理投訴，還不如花時間和費用自己去管理。在操作過程中，物業(yè)公司只能“摸著石頭過河”，一邊自己找法規(guī)，一邊應(yīng)急處理問題。

上海申達律師事務(wù)所的律師周知明：如果群租的人數(shù)和方式?jīng)]有與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相違背，業(yè)主公約制訂的管理措施對房東沒有強制性效力，即使一些業(yè)主因?qū)θ鹤庥幸庖姸蚍ㄔ禾崞鹪V訟，也應(yīng)當(dāng)引用國家的相關(guān)法律。業(yè)主公約不具有法律效應(yīng)，較多是對現(xiàn)有法規(guī)的歸類和總結(jié)。

上海市物業(yè)管理協(xié)會會長蔡興發(fā)：改變房屋使用功能，將房屋當(dāng)作旅館使用，獲取經(jīng)營性利潤，涉嫌違反《上海市居住物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定。

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