隨著市場調(diào)控以及新一波租房熱潮的來臨，轉(zhuǎn)售為租成為不少房東的選擇。希望通過出租房產(chǎn)獲取一些收益的業(yè)主們，手上有多套房產(chǎn)的投資客們，或是為了獲得更高收入，或是為了度過宏觀調(diào)控期，開始尋求一些非正常的出租方式，將手頭上的物業(yè)出租。

　　較常見的民宅非正常出租形式，就是群租。關(guān)于群租，目前業(yè)內(nèi)還沒有確切的定義。不同于拼車，“拼房”形態(tài)的群租現(xiàn)象涉及了房客、房東、物業(yè)等多方面，正引起社會各方的高度關(guān)注。

　　而時有發(fā)生的住宅改做辦公室形式，也是一些不負(fù)責(zé)任的業(yè)主偶有嘗試的出租方式。對于這種租借在民宅中的企業(yè)，政府有明文規(guī)定，不給予掛牌，但是還是有人在嘗試。

　　今年8月，住宅出現(xiàn)的這些非正常出租形態(tài)，開始引起相關(guān)部門的重視。據(jù)悉，上海市人大法工委目前正在研究《關(guān)于規(guī)范群租行為的上海市地方立法的民間建議書》。

　　“群租”小區(qū)安全感或降低

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀：

　　住宅的群租，對于住宅市場有沖擊。頭先，會對租金產(chǎn)生影響。一個單元，分成幾套出租之后，對于一個租戶而言，租金就大打折扣。相當(dāng)于一個區(qū)域內(nèi)的房源變多了，周邊同類的出租房就會有壓力。

　　在一些群租情況厲害區(qū)域，比如一些交通方便、老公房集中、投資客較多的區(qū)域，群租房甚至成為影響租金的一個決定性因素。

　　其次，群租對同一區(qū)域其他業(yè)主或者租房者不太公平。這也就涉及了一些社會問題。尤其是一些中高端樓盤，租金的付出也是一個不菲的價格。群租分割以后，一部分人用很低的價格就租到同類的房源，也會引發(fā)周邊租房者的不滿。再有，在一些高端小區(qū)中，其他業(yè)主就不太愿意接受混亂的環(huán)境。經(jīng)常有陌生人流，也會讓業(yè)主安全感降低。另外，就是一些安全和環(huán)境的影響。群租房跳電、水管阻塞、安全隱患等很多都會比普通住房厲害。一些小公司，或者不正規(guī)的公司在民宅中租下部分房源，從事商業(yè)活動，這在市場中，也并非罕見。但是，這對于整個商辦市場基本沒有影響。

　　因?yàn)轭^先，會出租民宅的企業(yè)，肯定是一些經(jīng)營規(guī)模不大的小公司，規(guī)范的公司肯定會選擇一些好的寫字樓去辦公。

　　其次，與群租現(xiàn)象相比，商辦存在一個不給予辦理營業(yè)執(zhí)照的限制，所以，不可能大范圍的推廣，只是小范圍的問題。

　　國家新近出臺的國六條中，對于小戶型物業(yè)開發(fā)的提倡，我認(rèn)為，對于群租現(xiàn)象，將會產(chǎn)生一個良性引導(dǎo)的作用。小戶型開發(fā)氛圍的形成，反而會讓一些目前不規(guī)范的形態(tài)有所減少。

　　目前，很多人去群租，考慮的因素是價格。因?yàn)槌死瞎?，一些新樓盤，房型都比較大，對于一些低收入者而言，承受能力有限。所以，群租才會應(yīng)運(yùn)而生。等以后，小戶型越來越多，租房者可以選擇空間就變大了。

　　另外，人們從租房到購購房的轉(zhuǎn)變時間也會變短。以往大房型，可能需要積蓄10年才能購一套。小房型，5年可能就有能力購購。這樣，一些租房需求的客戶就會走向購房市場。

　　對于群租的規(guī)范是十分必要的。很多人可能會說，群租可以幫一些低收入者解決居住問題，有它積極的社會意義。

　　我認(rèn)為，解決低收入者居住問題的根源，并不在群租，而需要更為規(guī)范合理的方式。市場方面要呼吁更多的開發(fā)商去開發(fā)青年旅舍或者青年公寓等。政府方面，在廉租房、小戶型的推廣上要落到實(shí)處。承租人的權(quán)利被剝奪了

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律王展：

　　群租與一般的合租雖然只有一字之差，但兩者之間有很多不同。一般來說，具備以下三個特征：一是簽約主體，群租是一套房子同時簽有幾份租賃合同。二是入住人數(shù)，群租對于入住的人數(shù)基本沒有限制。三是出租的具體操作方式，合租不會改變原房屋結(jié)構(gòu)，而群租則會對房屋的結(jié)構(gòu)作一定改動。

　　目前，由于群租房引發(fā)的法律問題有很多，承租人之間的糾紛就是一大類。由于群租人數(shù)眾多，合同的認(rèn)定又存在漏洞，容易產(chǎn)生問題。對于房屋的公共部分，如廁所、廚房的使用權(quán)，合同上不可能明確其使用范圍，所以一旦發(fā)生糾紛很難解決。另外，如果發(fā)生了物品被盜等事件，責(zé)任如何追究，是追究房東、中介還是其他承租人，這些都很難界定?，F(xiàn)在要規(guī)范的應(yīng)該是房東如何分開簽約以及引發(fā)的矛盾，這是關(guān)鍵。

　　除了承租人間的矛盾，群租這一行為本身就違反了法律的規(guī)定。群租和合租的一大區(qū)別就是有無破壞房屋的原本結(jié)構(gòu)。合租房的原房屋結(jié)構(gòu)不動，而群租房則改變了房屋的原來結(jié)構(gòu)，對房屋進(jìn)行擅自分割，這種做法是違反相關(guān)規(guī)定的。此外，群租關(guān)系意味著承租人的權(quán)利被剝奪了。在多人群租的狀況下，承租人的優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購購權(quán)都無法實(shí)現(xiàn)。

　　物業(yè)公司承受很大壓力

　　上海申城物業(yè)公司副總經(jīng)理洪秋興：

　　近年來房屋的面積越造越大，一般的房子都有130多平方米。一般出租的情況有兩種，一個是裝修后出租，群租的現(xiàn)象比較少。而毛坯房，價錢要租到高比較難，所以群租的現(xiàn)象就比較多了。

　　其實(shí)，業(yè)主自己出租的群租現(xiàn)象反而比較少，更多是中間代理。我遇到的一些小區(qū)，里面有幾十套空置房，面積都在130平方米左右，中間代理公司一般都是支付2000元左右一套，然后進(jìn)行分割，分割多的時候，要分割到十幾套，分割以后再租出去。民宅的非正常出租狀態(tài)，給物業(yè)公司造成了很大壓力，但是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)沒有相關(guān)的條文，只能通過各個職能部門聯(lián)合想辦法。

　　我們現(xiàn)在可以想到的辦法只有，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行清理。一個是身份證核對，然后發(fā)放出入證，然后定期檢查，碰到業(yè)主強(qiáng)烈反對的，我們只能和租賃房的老板商量，讓他們幫幫忙不要在我們小區(qū)內(nèi)租房。

　　我們呼吁盡快立法。立法之前，希望居委會等相關(guān)部門能聯(lián)合起來，加強(qiáng)管理。

　　對物業(yè)保值有負(fù)面作用

　　上海世邦魏理仕物業(yè)公司董事陳煒：

　　把民宅作為辦公用途出租的現(xiàn)象，時有發(fā)生。比如一些住宅，剛剛開盤的時候，就會有一些裝修公司開進(jìn)來。不給他們掛牌或者辦證，他們也無所謂。在周邊住戶中招攬一些生意，過一段時間以后就離開了，這樣的情況特別多。

　　不過，我認(rèn)為，這樣的一些不規(guī)范行為，對于整個商辦市場的影響是微乎其微的，對于整個市場價格，或者供應(yīng)需求是基本沒有影響的。但是，對于一個物業(yè)的保值有負(fù)面作用。我們購購房產(chǎn)，由物業(yè)公司進(jìn)行管理，有一部分原因是物業(yè)保值。但是，如果一些業(yè)主擅自將住宅用于他用，就會對整個小區(qū)，或者社區(qū)造成負(fù)面影響。長期來看，就會影響物業(yè)的保值，物業(yè)的整體形象會下降。

　　我認(rèn)為，這些現(xiàn)象的形成，是住宅的用途管理不完善造成的。因?yàn)楝F(xiàn)在國內(nèi)對住宅用途管理還沒有明確的立法。對于這一問題也沒有明確規(guī)定一個機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。從一些已經(jīng)有相關(guān)立法的國家來看，這一問題是由物業(yè)公司進(jìn)行管理的。業(yè)主入住時候，簽署的物業(yè)公約中，就應(yīng)該有明確的規(guī)定，業(yè)主必須承諾不將住宅用作他途，否則物業(yè)公司有權(quán)管理。

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