●人物：業(yè)委會(huì)原主任呂世杰，43歲，現(xiàn)為中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究主任。擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任兩年半

●社區(qū)：永泰園新，海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達(dá)嶺高速路清河橋東側(cè)，有業(yè)主1221戶

10月24日，在經(jīng)過(guò)了14天罷免業(yè)委會(huì)主任的表決公示期后，海淀區(qū)永泰園新社區(qū)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“業(yè)委會(huì)主任越權(quán)”事件暫時(shí)告一段落。14天前，該社區(qū)業(yè)主大會(huì)以537票同意、26票反對(duì)、164票棄權(quán)通過(guò)罷免業(yè)委會(huì)原主任呂世杰的業(yè)委會(huì)成員資格。現(xiàn)任業(yè)委會(huì)秘書稱，公示期里，未接到任何業(yè)主或相關(guān)人員正式提出的口頭或書面的異議或相關(guān)報(bào)告。公示結(jié)束后，將該決議至小區(qū)辦備案。

事件當(dāng)事人———業(yè)委會(huì)原主任呂世杰其實(shí)早在今年6月就辭去業(yè)委會(huì)主任一職。他曾是小區(qū)的“維權(quán)專業(yè)”。

自2004年起，永泰園社區(qū)的部分業(yè)主在他的帶領(lǐng)下，就小區(qū)停車位、幼兒園等問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行過(guò)多次斗爭(zhēng)?？珊髞?lái)，呂世杰的一些做法卻換來(lái)了小區(qū)業(yè)主的不滿，被指“越權(quán)”。與美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任雷霞的命運(yùn)不同，當(dāng)與大部分業(yè)主的矛盾激化后，他不得不黯然下課。

■物業(yè)出租

“業(yè)委會(huì)部分委員變質(zhì)了，我很痛心”

新京報(bào)：你何時(shí)做業(yè)委會(huì)主任的？

呂世杰（以下簡(jiǎn)稱呂）：我是2004年3月18日當(dāng)選業(yè)委會(huì)主任的，同年4月14日正式在海淀區(qū)小區(qū)辦備案，到今年6月份辭職，一共兩年半的時(shí)間。

新京報(bào)：為何辭去業(yè)委會(huì)主任？

呂：我感到很痛心，覺(jué)得業(yè)委會(huì)部分委員變質(zhì)了。當(dāng)事情做完后，可能里面有些瑕疵，他們就否認(rèn)自己的參與，較根本的是他們不敢承擔(dān)責(zé)任，把一切問(wèn)題推卸給我一人。既然我無(wú)力把業(yè)委會(huì)重新整合，不如主動(dòng)退出。

新京報(bào)：你指的是業(yè)委會(huì)請(qǐng)某公司進(jìn)駐小區(qū)趕走開(kāi)發(fā)商占據(jù)樓層的事吧？

呂：是的。去年9月，業(yè)委會(huì)表決收回屬于業(yè)主的公用部分物業(yè)，我提出的方式是請(qǐng)某個(gè)公司進(jìn)駐公用部分，以給公司出租的方式，讓公司趕走開(kāi)發(fā)商，收回31層和地下一層。

新京報(bào)：結(jié)果卻只收回了兩間房，又多出了32層、33層也被該公司租了去？

呂：當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)，不知道這房子還有32和33層，房產(chǎn)證上寫的是樓高30層，我只知道開(kāi)發(fā)商非法多建了一層有31層，租賃合同上寫的就是“31層以上部分”沒(méi)想到該公司把空置的32、33層也占用了。

此外，合同沒(méi)有約定你要收回多少程度才能使用，當(dāng)時(shí)我以為，該公司能收回多少才能用多少，所以是沒(méi)有問(wèn)題，也是不需要約定的。

新京報(bào)：但租賃合同上只有你一個(gè)人的名字和業(yè)委會(huì)的簽章，業(yè)主稱此是你擅自用公章，你怎么解釋？

呂：去年業(yè)委會(huì)表決收回公用部分時(shí)，我說(shuō)是通過(guò)“出租”的方式收回，但沒(méi)有達(dá)成一致，就決定“具體收回辦法根據(jù)實(shí)際情況再定”。召開(kāi)屆第三次業(yè)主大會(huì)時(shí)，也表決同意授權(quán)業(yè)委會(huì)收回地下一層自行車庫(kù)和31層。

這一切在業(yè)委會(huì)內(nèi)部都是公開(kāi)的。有人同意這個(gè)做法，有人沒(méi)發(fā)表意見(jiàn)，有人反對(duì)。沒(méi)有更好的解決辦法了，我作為業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人，在租賃合同上簽了字，當(dāng)時(shí)五個(gè)委員都在場(chǎng)。出現(xiàn)這樣的局面，原因是該公司的不規(guī)范操作，現(xiàn)在被說(shuō)成了是我出租的。

■新物業(yè)

“五個(gè)委員都簽了字，不是我一個(gè)人招來(lái)的”

新京報(bào)：業(yè)主指責(zé)你的另一個(gè)事，說(shuō)新物業(yè)是你一個(gè)人招來(lái)的？

呂：永泰園上一家物業(yè)是科住物業(yè)，由于暖氣、物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題虧損，所以提出要撤離。但小區(qū)大部分業(yè)主希望科住留下，我也嘗試過(guò)挽留，但對(duì)方去意已決，甚至明確提出即便承擔(dān)違約金的情況下也要在4月底前撤出，后來(lái)他們表示可以堅(jiān)持到5月底。在如此緊張的時(shí)間內(nèi)，業(yè)委會(huì)是等待小區(qū)物業(yè)管理真空狀態(tài)后向物業(yè)公司索賠3萬(wàn)元違約金呢，還是主動(dòng)積極選聘新的物業(yè)公司？當(dāng)時(shí)有委員提出較好出現(xiàn)真空狀態(tài)，那樣政府就會(huì)出面干涉，我不贊同。

于是，5月14日召開(kāi)了屆第四次業(yè)主大會(huì)，討論是否同意招聘新物業(yè)，大多數(shù)業(yè)主表示同意。此后，就開(kāi)始了新物業(yè)的選擇，有17家找上門，經(jīng)過(guò)選擇后以邀標(biāo)的方式選擇了博宇嘉物業(yè)，但供暖問(wèn)題未達(dá)成一致，因?yàn)椴┯罴我膊辉敢獍凑赵鹊墓┡M(fèi)來(lái)收取，這樣收會(huì)虧本。所以，這個(gè)問(wèn)題就留到了現(xiàn)在。

這個(gè)過(guò)程是有業(yè)委會(huì)決議文件的，上面五個(gè)委員都簽了字，還有現(xiàn)場(chǎng)照片，不是我一個(gè)人招進(jìn)來(lái)的。在選聘該物業(yè)的時(shí)候，大部分委員都參加了較終的過(guò)程，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有人提出異議。

■越權(quán)

“我的工作方式比較強(qiáng)硬”

新京報(bào)：如今有不少業(yè)主指責(zé)你當(dāng)業(yè)委會(huì)主任時(shí)越權(quán)，你承認(rèn)嗎？

呂：我不承認(rèn)，不存在這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)槿魏问虑榘ǜ鼡Q物業(yè)和收回公建部分的決定都是事先召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)的，授權(quán)業(yè)委會(huì)來(lái)做這件事，業(yè)委會(huì)主任又是按照業(yè)委會(huì)的決議來(lái)行事的，不是個(gè)人能決定的。

新京報(bào)：你有沒(méi)有反思過(guò)，為什么會(huì)那么多業(yè)主及業(yè)委會(huì)成員反對(duì)你？

呂：在業(yè)委會(huì)里，是在做公益事業(yè)，但別有用心的業(yè)主不這么看，尤其是開(kāi)發(fā)商的業(yè)主，他們以為我從中拿了好處，“沒(méi)有好處誰(shuí)會(huì)當(dāng)主任？”這是他們一貫的邏輯。

我做業(yè)委會(huì)主任期間，觸犯了一些業(yè)主的利益。比如，趕走較早的泰華物業(yè)（開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主），而一部分購(gòu)房的業(yè)主是開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶，他們對(duì)此不滿。另外，還有一部分業(yè)主反對(duì)我是因?yàn)椴磺宄聦?shí)。

至于業(yè)委會(huì)成員，是因?yàn)槲业墓ぷ鞣绞奖容^強(qiáng)硬，加上他們對(duì)我的工作思路有不同的意見(jiàn)，產(chǎn)生了分歧。

■罷免

“辭職后，其實(shí)我解脫了”

新京報(bào)：對(duì)業(yè)主提出罷免你，你提出異議了嗎？

呂：提出了，我的律師已經(jīng)發(fā)函了。他們居然張貼公告說(shuō)并沒(méi)有業(yè)主提出異議，稱業(yè)主大會(huì)生效。

頭先，6月份我已提出辭職，現(xiàn)在9月份，就不應(yīng)該再搞罷免。

其次，有246戶業(yè)主聯(lián)名要求罷免我，但我沒(méi)看到原票，我多次當(dāng)面提出察看，他們說(shuō)我是當(dāng)事人，無(wú)權(quán)察看，其他人要求察看，又說(shuō)業(yè)主怕打擊報(bào)復(fù)。后來(lái)他們拿出的是居委會(huì)證明，但居委會(huì)有沒(méi)有公證權(quán)呢？

其實(shí)，我應(yīng)該感謝離開(kāi)業(yè)委會(huì)主任一職，這樣我就解脫了，可以踏實(shí)做自己的事。兩年多來(lái)，為了小區(qū)的建設(shè)，我放棄很多掙錢的機(jī)會(huì)，基本上是在吃老本。

新京報(bào)：現(xiàn)在你怎么看業(yè)委會(huì)主任這個(gè)職務(wù)？

呂：我以前認(rèn)為，業(yè)委會(huì)是能夠依照物業(yè)管理?xiàng)l例和小區(qū)辦的規(guī)定，做好小區(qū)的各項(xiàng)工作?，F(xiàn)在做了后，發(fā)現(xiàn)其實(shí)是一個(gè)很尷尬的角色，沒(méi)有權(quán)、錢，總有不滿意的人在指責(zé)，甚至挑起事端。

在相關(guān)法律和《物權(quán)法》出臺(tái)前，要做好主任的每一項(xiàng)工作，讓大家都滿意是不可能的事。當(dāng)大多數(shù)業(yè)主在忙于其他事情，無(wú)暇顧及小區(qū)公共事情的時(shí)候，主任一職就非常重要，必須發(fā)揮主導(dǎo)作用。但現(xiàn)實(shí)是這樣，你什么都不做，你就不會(huì)有毛病，只要你去做，總會(huì)有說(shuō)辭，做對(duì)了應(yīng)該的，做錯(cuò)了可就不得了。

新京報(bào)：你打算下一步怎么辦？

呂：可能起訴他們的程序不合法。還有，目前小區(qū)現(xiàn)在面臨暖氣和地面停車問(wèn)題沒(méi)有解決，我等事態(tài)的發(fā)展吧，如果他們能為廣大業(yè)主辦事情做好事，我還是積極支持他們的，如果他們走相反的路，我相信全體業(yè)主也不會(huì)答應(yīng)。

■業(yè)主質(zhì)疑

質(zhì)疑1 私用公章，出租32、33層

該小區(qū)地下一層和地上31層長(zhǎng)年被開(kāi)發(fā)商出租給社會(huì)人員，影響了小區(qū)業(yè)主的生活，業(yè)主們希望收回使用權(quán)，同意授權(quán)業(yè)委會(huì)來(lái)執(zhí)行。2005年9月24日，業(yè)委會(huì)通過(guò)了“收回屬于業(yè)主公用部分使用權(quán)的意見(jiàn)”，但寫明了“具體回收辦法根據(jù)實(shí)際情況再定”。大多數(shù)業(yè)主稱，呂世杰和某公司簽訂了租賃協(xié)議，將地下一層及31層以上部分出租給該公司，造成現(xiàn)在32、33層被占用。

一名業(yè)委會(huì)成員表示，他并不知道呂把這幾層出租了，呂簽訂租賃協(xié)議沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)的同意，屬于擅用公章，明顯越權(quán)。多名業(yè)主也表示，出租后沒(méi)有向業(yè)主公示，直到今年6月才有業(yè)主才發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題。

質(zhì)疑2 獨(dú)自招來(lái)博宇嘉物業(yè)

今年4月，前物業(yè)公司科住物業(yè)提出由于虧損要撤離該小區(qū)。于是，業(yè)委會(huì)以邀標(biāo)的方式招來(lái)了博宇嘉物業(yè)。

其中，一部分業(yè)主不同意科住撤離，認(rèn)為只要不和科住簽字解約，科住就不會(huì)走。一位業(yè)主稱，當(dāng)時(shí)在是否同意更換物業(yè)的投票中，只有贊同和反對(duì)選項(xiàng)，沒(méi)有棄權(quán)一項(xiàng)。另外，還規(guī)定了7天內(nèi)不交選票結(jié)果視為贊同。

這樣做很不妥當(dāng)，導(dǎo)致了較后同意票多，但實(shí)際上是不是大部分業(yè)主都愿意換物業(yè)呢？因此，對(duì)呂同意和科住解約產(chǎn)生質(zhì)疑。

一位業(yè)委會(huì)成員表示，博宇嘉物業(yè)是呂世杰自己談的，談了一段時(shí)間后才和其他成員溝通，較后就定了這一家。

■專家分析

業(yè)委會(huì)主任行使公權(quán)力要謹(jǐn)慎

——舒可心 公共政策研究專家

業(yè)委會(huì)主任作為公權(quán)力的執(zhí)行人，從法理上看，需要向業(yè)主證明自己的行為沒(méi)有錯(cuò)誤。呂世杰先生既然被業(yè)主質(zhì)疑，就應(yīng)該拿出證據(jù)來(lái)證明自己的行為沒(méi)有越權(quán)。他是對(duì)是錯(cuò)，要么當(dāng)事人自己承認(rèn)，要么業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)（其選舉機(jī)構(gòu)）通過(guò)法定程序形成決議，或者法院的判決。而我們一般所說(shuō)的對(duì)錯(cuò)，實(shí)際上應(yīng)該說(shuō)為“涉嫌”。至于有反對(duì)業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)主任的聲音，這很正常，業(yè)委會(huì)主任只能追求業(yè)委會(huì)工作是遵守法律和按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定通過(guò)的業(yè)主大會(huì)決議，即多數(shù)人的選擇。

關(guān)于32、33層出租，租賃協(xié)議上是呂世杰先生簽的字，蓋了業(yè)委會(huì)公章，而公章當(dāng)時(shí)又在他手里。雖然有可能像他所說(shuō)的那樣，大部分委員都對(duì)出租行為知情且支持，但沒(méi)有留下足夠的證據(jù)來(lái)證明是業(yè)委會(huì)會(huì)議的一個(gè)決議，這是不懂得以什么形式來(lái)行使公權(quán)力的一個(gè)表現(xiàn)。

關(guān)于邀標(biāo)聘請(qǐng)物業(yè)公司，關(guān)鍵要看業(yè)主大會(huì)的決議是如何寫的，是授權(quán)業(yè)委會(huì)來(lái)挑選后告知業(yè)主再投票選出，還是授權(quán)業(yè)委會(huì)較終選出。如果是前者，業(yè)委會(huì)就不能自己定物業(yè)管理公司。既然業(yè)委會(huì)決議上有多個(gè)委員的簽字，肯定能證明這是業(yè)委會(huì)合議的結(jié)果。不過(guò)，從物業(yè)管理公司角度看，它持有加蓋業(yè)委會(huì)公章的合同進(jìn)駐，行為本身是合法的。

目前，人們對(duì)公權(quán)力的參與意識(shí)差，而公權(quán)力的行使者又經(jīng)常自持決策者，所以在一些小區(qū)內(nèi)，業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)主任可能是好意但違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的事情才屢屢發(fā)生。由于這些活動(dòng)本身違反規(guī)則，被業(yè)主懷疑其動(dòng)機(jī)和過(guò)程也是非常自然的。

現(xiàn)在永泰園小區(qū)的事件，業(yè)主提出罷免呂世杰主任，也許是

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