近日，業(yè)內(nèi)對大華水岸藍橋樓盤一些購房者的“停供按揭”的做法說法不一。一些在上海開展房地產(chǎn)中介業(yè)務的香港 專家一致向記者表示：“購房人即使‘維權’，也應遵守法律，不同的法律關系不應混淆”。

“整個就是找錯對象了”

１１月下旬，有媒體頭次報道了“退房未果，大華水岸藍橋５１名業(yè)主暫停還貸”的事件。報道稱，因退房要求未獲開發(fā)商回應，大華“水岸藍橋”有５１名業(yè)主簽名的聯(lián)名信分別到了開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司手中，明確表示其退房要求在獲得大華集團答復之前，將于２００５年１１月起，集體停止還貸。

記者注意到，盡管目前房價滑坡、購賣雙方為所謂“跌價補償”紛爭不斷，但像這樣將矛頭指向借款銀行的情況，在上海尚屬頭例。對于突然被納入“行動對象”的銀行，他們會有如何反應呢？

對此，記者采訪了為這５１位業(yè)主提供貸款的工商銀行上海分行和興業(yè)銀行上海分行的相關人士。興業(yè)銀行上海分行的一位辦公室人員表示，針對此事，他們銀行不接受任何形式的采訪；而工商銀行上海分行負責媒體接待的陸先生，在希望媒體不要過多報道該事件的同時，以初步、謹慎的回復，表示了該行的態(tài)度：“我們的法務人員已經(jīng)和這些業(yè)主有過初步交流了，退房本身與我們銀行無關，拒絕還貸的做法不合理，也不符合合同約定，這些購房者整個就是找錯對象了！”

面對暴跌港人更理性

如此事件，歸根結底，不外乎房價下跌造成的。據(jù)相關媒體報道，這５１位拒絕還貸的業(yè)主中大多數(shù)是在去年底、今年初房價“高位”時購房。當時，大華眾多樓盤的房源單價都在萬元以上，而目前附近次新樓盤大多數(shù)同類二手房的掛牌價降至８０００元／平方米至９５００元／平方米之間。

房價下跌是否一定要發(fā)生此類糾紛？漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿介紹，香港１９９７年金融風暴期間，幾乎沒有發(fā)生過類似事件。

當時香港房產(chǎn)暴跌，房價跌至一半以下，那些貸款５、６成的房東即使把房子賣掉也還不了銀行貸款，“負資產(chǎn)”情況十分普遍。但是，香港是個成熟的“契約社會”，一般開發(fā)商對合同承諾的各種條款，包括房屋質量、解除合同約定等都能盡力“履約”，而購房者也從來不會千方百計尋找退房理由；連投資購房的市民也“愿賭服輸”。

據(jù)悉，在香港１９９７年金融風暴期間，許多無力還貸的人房屋被銀行收回產(chǎn)權，然后進行司法拍賣；拍賣所得與個人所欠貸款相抵，多則退給個人，少則繼續(xù)向個人追償。

香港有個人破產(chǎn)法，無力還貸的個人可以申請破產(chǎn)，但是破產(chǎn)者４年內(nèi)的日常消費、購物都有金額限制，不能打車、坐飛機，不能購置房產(chǎn)、汽車甚至品牌衣物等。雖然破產(chǎn)后個人逃脫了債務，但其所付出的代價相當巨大。

欠貸對“維權者”不利

香港當年房價如此暴跌，業(yè)主一般不敢拒還銀行貸款的月付款；而此次大華水岸藍橋的５１位業(yè)主已經(jīng)開始了“拒還行動”，可見滬港兩地的房地產(chǎn)市場存在著巨大的差異，“市場成熟一個重要的部分應該是購房者的心理成熟?！绷硪晃怀ｑv上海的香港房地產(chǎn)開發(fā)商高管人士表示：“看看，房價暴漲時徹夜排隊搶房子，房價暴跌時陣腳大亂，就能看出上海一些購房人不夠成熟?！?p>

擅長處理各類房產(chǎn)維權案子的金誠律師事務所孫海鋒律師告訴記者，購賣合同與貸款合同完全是兩個合同，兩個法律關系不能混為一談，雖然存在“當購賣合同終止時，貸款合同也相應終止”的因果關系，但是反過來就不成立了——開發(fā)商拒絕退房不能成為業(yè)主拒絕履行與銀行之間合約的理由。如果時間持續(xù)下去，銀行完全有理由通過司法手段沒收房屋產(chǎn)權，以拍賣所得抵沖貸款，這樣對相應的購房者極其不利。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民先生在接受記者采訪時謹慎表示，房價下跌，不但香港、臺灣發(fā)生過，日本、新加坡也都發(fā)生過，人家購房人之所以能一是一、二是二地解決問題，主要在于整個社會尊重合同尊重契約成風，“合同糾紛的對象是誰就應該找誰?！?p>

但從上海目前所發(fā)生的一系列事件看來，人們似乎習慣把房價問題、房屋質量問題、交房標準問題和貸款問題混到一起來提出，主體不分，對象不明，事情就因此而復雜起來。

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