請律師代理購房在國外許多國家已約定俗成，但大多中國的購房者仍傾向于自主決斷。那么，律師代理購房制推行難的原因何在?其解決的對策有哪些?本刊將在律師專欄中分兩期加以闡述。

任何制度的產(chǎn)生關乎社會發(fā)展的需要，我國已故臺灣法學家章孝慈先生曾說過“法律制度是有生命的，是活的，它與社會的變動之間有密不可分的關系，法律制度因社會的變化而變動，法律制度也直接影響社會變動的方面，彼此密不可分，而且法律制度和社會的變化之間必須緊密配合?！甭蓭煷碣彿恐频漠a(chǎn)生也是如此。律師代理購房作為一項保護購房者利益、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的制度全面推行舉步維艱、阻力重重，其中存在制度上、社會文化、法律政策等諸多方面的原因。

調查取證障礙重重

律師代理購房制的核心是律師為保護購房者的利益必須為其代理行為承擔法律責任。但要真正實現(xiàn)這一點，必須為律師的調查取證掃清障礙，否則對律師是不公平的。

由于房地產(chǎn)開發(fā)及商品房購賣行為本身的復雜性因素，律師審查賣方開發(fā)建設、銷售、辦證等合法性，要向規(guī)劃、土地、房屋、建設、消防、稅務等眾多行政管理部門進行調查取證，才能完成其義務，向購房者提出客觀準確的專業(yè)建議，否則，在任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將給購房者造成損失，而根據(jù)《律師法》第49條“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過錯給當事人造成損失的，由其所在的律師事務所承擔賠償責任。律師事務所賠償后，可以向有故意或者重大過失行為的律師追償”的規(guī)定，律師要承擔相應的法律責任。

就現(xiàn)狀而言，律師的調查取證或查詢工作并非十分通暢，甚至說非常難，經(jīng)常受到行政機關各種阻撓，行政機關在觀念上還沒有轉變?yōu)榉招姓?，“怕家丑外揚”也是某些少數(shù)行政機關工作人員排斥律師調查取證的原因之一。

市民法律意識薄弱

改革開放以來，我們公民的法律意識和權利意識雖已有很大提高，但與西方發(fā)達國家、香港等地區(qū)相比，還有很大差距，許多人還不習慣于在權利受到損害的時候通過法律途徑解決，更不用說聘請專業(yè)律師代理購房來事前防范風險。這與香港、西方發(fā)達國家的情況不同，香港律師代理購樓，不是由法律規(guī)定，而是社會約定俗成。同香港比，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)仍不規(guī)范，購房者自然形成購房找律師的“習慣”，顯然需要相當長的時間。

行政部門角色轉換難

律師代理購房說到底還是一種雙方民事法律行為，需要在律師事務所與購房人之間形成一種合意。因此，通過行政命令的方式來推動實際上違反行政法治原則。有些地方在推行律師代理購房制時，規(guī)定了諸如律師代理資質必須經(jīng)過行政管理部門的批準的內(nèi)容，違反《律師法》關于律師執(zhí)業(yè)的規(guī)定，因而無法獲得通過。

既得利益者的抵觸

律師代理購房制的出臺將嚴格區(qū)分發(fā)展商聘請的律師、銀行的按揭律師、代理購房的律師，并嚴格禁止律師事務所同時代理購賣雙方的行為。

而在目前房地產(chǎn)購賣交易中，大多是由發(fā)展商或銀行來指定律師事務所與購房者簽訂購賣合同或辦理按揭手續(xù)，律師費由購房者承擔。從表面上看似乎是律師“通吃”購賣雙方，但實際上，這其中的潛規(guī)則是：本應由發(fā)展商或銀行支付的律師費卻轉移到購房者身上，更為嚴重的是某些律師事務所收取的律師服務費中相當一部分返回給發(fā)展商或銀行，導致發(fā)展商、銀行、律師三方或雙方形成一個利益共同體，損害購房者的利益，于是本應讓人信賴的律師卻變成了發(fā)展商的“同謀”。發(fā)展商或銀行以及與發(fā)展商或銀行有密切關系的律師出于眼前利益的考慮，對于律師代理購房制并不太感興趣，甚至于漠然視之。

收費的標準難確定

目前律師代理購房的收費不一，少則一千，多則上萬。因為購房手續(xù)非常繁雜，從購房者繳納定金到拿到房產(chǎn)證，律師須花費大量物力和財力，并要承擔相當大的責任，律師收費不能太低。但收費太高，購房者又無法接受。因此，制訂相對客觀公平的收費標準有一定的難度，這也是制約律師代理購房制的因素之一。

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