“3·15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日即將來(lái)臨，新版購(gòu)房合同也同時(shí)開(kāi)始實(shí)行。新版合同和舊版合同有很大的不同，體現(xiàn)在不僅從條文數(shù)量上增加了兩條，達(dá)到28條，更主要的是對(duì)很多權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行了調(diào)整。上周日，本報(bào)房地產(chǎn)編輯部邀請(qǐng)北京市律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的委員陳旭律師、秦兵律師、鄧澤敏律師以及業(yè)主舒可心，就購(gòu)房人怎樣使用新版合同維護(hù)購(gòu)房權(quán)益進(jìn)行了網(wǎng)上直播。

■新合同設(shè)定條文保護(hù)購(gòu)房人

陳旭：比照新舊的合同文本，我們注意到，新的合同文本會(huì)增加很多實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生糾紛的一些相關(guān)的條款，提供了一個(gè)合同上的依據(jù)。過(guò)去的商品房交易購(gòu)賣(mài)中，在很多的問(wèn)題上，政府推薦的示范文本就沒(méi)有作出約定，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)紀(jì)公司，在售樓的時(shí)候，說(shuō)這個(gè)是政府制定的文本，不能改，一般的老百姓認(rèn)為這個(gè)是政府制定的東西是不能動(dòng)的，使得這些售樓人員有機(jī)會(huì)曲解政府推薦的示范文本。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，我們政府主管部門(mén)考慮到這些問(wèn)題，總結(jié)前兩年發(fā)生的問(wèn)題，比如涉及到抵押的問(wèn)題，規(guī)劃的變更問(wèn)題，房屋交接的問(wèn)題等等，使得我們?cè)谶@些問(wèn)題處理上有一個(gè)合同的依據(jù)。在目前的市場(chǎng)情況下，如果說(shuō)沒(méi)有政府的指導(dǎo)引導(dǎo)市場(chǎng)，逐漸的把它規(guī)范化，市場(chǎng)可能會(huì)更加混亂。

鄧澤敏：新合同設(shè)定了條文，對(duì)此前合同沒(méi)有約定的事項(xiàng)進(jìn)行約定，保護(hù)購(gòu)房人。比如，新版合同規(guī)定了房屋的凈高，尤其是規(guī)定了像商品房有關(guān)的抵押情況，這一點(diǎn)過(guò)去是沒(méi)有的，而且把抵押情況向社會(huì)公示，明明白白購(gòu)房。

還有一些設(shè)施的承諾，這些承諾比以前的合同詳細(xì)的多，而且明確地寫(xiě)了什么時(shí)候達(dá)到什么樣的要求，尤其是幼兒園、會(huì)所等都列明了，至少起到了提示的作用。還有第15條的交接手續(xù)，在這點(diǎn)特別提到了開(kāi)發(fā)商不得將購(gòu)售人作為交接的條件，現(xiàn)在出現(xiàn)一些比較多的問(wèn)題就是業(yè)主不交納稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商不交房，這一點(diǎn)對(duì)業(yè)主解決這個(gè)問(wèn)題有一個(gè)很明確的約定，從政府制定文本上來(lái)說(shuō)，對(duì)老百姓是有用的。第16條，商品房的質(zhì)量等一些約定比以前也有很大的進(jìn)步，比較詳細(xì)了。從能源的角度，第18條規(guī)定了住宅節(jié)能的措施，過(guò)去有房屋，可能沒(méi)有中水，這樣如果規(guī)定了住宅節(jié)能的措施，比如關(guān)于中水的規(guī)定，對(duì)于咱們國(guó)家能源短缺也有一些好的解決的辦法。第20條，次規(guī)定了大產(chǎn)權(quán)，就是產(chǎn)權(quán)的初始登記，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)大的進(jìn)步。還有共有權(quán)利的約定，過(guò)去的合同文本里，屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)到底歸誰(shuí)，空白的，約定也是五花八門(mén)，購(gòu)售人沒(méi)有約定，現(xiàn)在就有了明確的規(guī)定。還有第23條專(zhuān)項(xiàng)維修資金的問(wèn)題，過(guò)去要交維修基金，不交就不給房子，現(xiàn)在這一點(diǎn)有了明確的規(guī)定也是一個(gè)進(jìn)步。

　　但是從制定合同文本的有關(guān)部門(mén)的說(shuō)法來(lái)看，過(guò)去一式四份，現(xiàn)在是你打印多少都可以，保證購(gòu)房人有原件，這是一個(gè)大的進(jìn)步。

還有房屋的平面圖，這次的合同文本列了一下，房屋在整個(gè)樓宇中的位置，比以前要詳細(xì)了，到底位置在哪兒，有時(shí)產(chǎn)生一些誤解。還有附件三提到了房屋抵押的問(wèn)題，房屋附件六中裝飾標(biāo)準(zhǔn)比以前的合同有很大的進(jìn)步，約定得非常詳細(xì)。

■部分條款的設(shè)計(jì)有待完善

秦兵：新合同在某些條款的設(shè)計(jì)上，也對(duì)保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益有不利的地方。比如第16條款，說(shuō)到對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題三種情況，包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和空氣質(zhì)量問(wèn)題可以退房。實(shí)際上房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重到能影響正常居住的情況很多，當(dāng)你購(gòu)到房屋以后，除了地基基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，房屋漏水、隔熱、保溫、裂縫、傾斜、隔音、空鼓這樣的問(wèn)題，嚴(yán)重影響居住都有可能導(dǎo)致購(gòu)房者行使合同解除權(quán)。根據(jù)目前的司法實(shí)踐，一旦簽了這個(gè)合同，后面的七個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)在法庭上強(qiáng)調(diào)合同中約定，只能是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題退房。法官一般會(huì)尊重合同，采信開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法。這樣，購(gòu)房人解除合同的權(quán)利減少了60%~70％，大大受到阻礙。

其次，簽署這個(gè)條款后，購(gòu)房者怎么檢測(cè)？以一棟20層高、建筑面積2萬(wàn)平方米的塔樓為例，業(yè)主購(gòu)了這樣的房屋，如果檢測(cè)主體結(jié)構(gòu)不合格，按照施工規(guī)范，必須把整個(gè)樓的主體結(jié)構(gòu)用抽樣、打洞等方式來(lái)檢驗(yàn)，這個(gè)價(jià)格是一套房屋成本的3~5倍，地基檢測(cè)是房屋價(jià)格成本的5~10倍，所以說(shuō)哪個(gè)購(gòu)房者愿意用這樣的方式對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)？

另外，合同有一個(gè)關(guān)于公共設(shè)施違約，不得累加。這個(gè)是顯失公平，為什么一項(xiàng)違約和多項(xiàng)違約的違約金是一樣，這個(gè)對(duì)違約比較輕微的開(kāi)發(fā)商是不公平的，建議把“不得累加”這句話(huà)刪掉，這樣才有利于獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，鼓勵(lì)規(guī)范的開(kāi)發(fā)商保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。

■用新合同簽約該注意哪些問(wèn)題

鄧澤敏：頭先是規(guī)劃的問(wèn)題，規(guī)劃的問(wèn)題談到了?，F(xiàn)實(shí)中規(guī)劃的問(wèn)題尤其是開(kāi)發(fā)商改規(guī)劃的問(wèn)題層出不窮，還有一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施的問(wèn)題，上下水、電，這里只是談到這么幾個(gè)簡(jiǎn)單的措詞，但是實(shí)踐當(dāng)中，如果約定，上下水系統(tǒng)或者是供電系統(tǒng)達(dá)到要求，那就可以解決了近一段時(shí)間的臨時(shí)水和臨時(shí)電的問(wèn)題。建議業(yè)主把系統(tǒng)兩個(gè)字加上，這樣，如果樓盤(pán)達(dá)不到，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，這個(gè)對(duì)業(yè)主很有利的。

陳旭：示范文本有很多是空格，政府主管部門(mén)在制定示范文本的時(shí)候，充分地考慮到了交易雙方的條件，留給購(gòu)房人自己決定。正因?yàn)檫@個(gè)文本是由開(kāi)發(fā)商提供給購(gòu)房人，我們要注意他的交易條件是否公平。比如說(shuō)違約責(zé)任，每天的違約金是總房款的萬(wàn)分之一，其實(shí)這樣不公平，可能連貸款的利息都不夠，因此要對(duì)這樣的交易條件多加注意。還有一個(gè)遲延辦理產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商不能在約定時(shí)間辦理產(chǎn)權(quán)證的話(huà)，你可以退房，退房后可以賠多少？可以退總房款的1％，如果不退開(kāi)發(fā)商也給業(yè)主一個(gè)固定的數(shù)額，是一個(gè)靜態(tài)的，不依據(jù)時(shí)限的長(zhǎng)短改變。如果遲延一個(gè)月，這樣的數(shù)額相對(duì)比較合理，但如果延遲兩年、三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，業(yè)主只能達(dá)到總房款1％賠款的話(huà)就太少了，這樣的問(wèn)題作為購(gòu)房人要特別注意。

同時(shí)，如果對(duì)房子有很多的期待，一定要把它落實(shí)到合同文本中來(lái)，否則的話(huà)，交房時(shí)拿的東西可能就不是想象的房子。盡管有這樣的指導(dǎo)文本，但是有很多還是要做詳細(xì)的約定。

鄧澤敏：合同里說(shuō)有很多條款對(duì)購(gòu)房人是有利的，要注意協(xié)商用有利于購(gòu)房人的選項(xiàng)來(lái)進(jìn)行約定。比如凈高的問(wèn)題，但是能不能在凈高打鉤的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商就在層高打鉤，你有什么辦法？另外還有一些選擇性的條款，另外還有同意開(kāi)發(fā)商代交的問(wèn)題，業(yè)主要增加法律意識(shí)，盡量爭(zhēng)取對(duì)自己有利的條款進(jìn)行選擇。

舒可心：頭先必須認(rèn)真看合同說(shuō)明部分，這個(gè)部分實(shí)際上告訴購(gòu)房人有什么權(quán)利義務(wù)，別聽(tīng)售樓小姐、售樓先生的。如果大家連說(shuō)明部分看不明白，別太自信，所以還是請(qǐng)律師幫忙購(gòu)房。多個(gè)購(gòu)房人可以聯(lián)合起來(lái)請(qǐng)一個(gè)律師，這樣成本較低。每一個(gè)條款到底什么意思，請(qǐng)律師講講。目前簽約時(shí)發(fā)展商普遍不讓改合同，這樣一來(lái)，整個(gè)樓盤(pán)的合同就一個(gè)版本，可以讓律師給大家講講，更多地體會(huì)一下合同條款所導(dǎo)致的后果。總之，作為購(gòu)房人別太自信，在簽合同上以為沒(méi)有什么了不起，實(shí)際上里面是有很多陷阱的。

秦兵：購(gòu)房人在簽訂合同以前，要認(rèn)真學(xué)習(xí)研究合同條款。同時(shí)，要控制自己的時(shí)間支出。談合同都要花費(fèi)時(shí)間精力，如果不請(qǐng)律師的話(huà)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般每一萬(wàn)塊錢(qián)的房款要花一個(gè)公里來(lái)談判比較合適。如果房子價(jià)款是五六十萬(wàn)，就要花五六十個(gè)公里來(lái)談判。

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