杭州樓市炙手可熱，而商品房消費(fèi)爭(zhēng)議成為這幾年的投訴熱點(diǎn)。記者從杭州市消費(fèi)者協(xié)會(huì)獲悉，2004年杭州市關(guān)于房產(chǎn)品的投訴達(dá)380件，相比2003年投訴553件，商品房投訴下降了31%左右。與往年相比，杭州房產(chǎn)的投訴熱點(diǎn)也發(fā)生了一些變化。其中，認(rèn)購(gòu)金難退投訴高居榜頭，達(dá)100多件，占投訴總數(shù)的40%。此外，延期交房、延期辦證、變更設(shè)計(jì)等問(wèn)題也成為投訴新熱點(diǎn)。

投訴熱點(diǎn)一

[認(rèn)購(gòu)金難退]

可退的認(rèn)購(gòu)金不能退了

——購(gòu)房子頭先要簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，然后支付一定的購(gòu)房訂金，如果你不購(gòu)購(gòu)這房子，訂金將無(wú)償退還，但現(xiàn)在有很多房產(chǎn)公司卻不愿意退還這訂金。

投訴人：施先生

去年，施先生跟一家開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，購(gòu)購(gòu)他們一套110平方米左右的房子，當(dāng)時(shí)約定的價(jià)格是4880元/平方米，并明確施先生所訂房源的房號(hào)、建筑面積和周邊的規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商要求每位業(yè)主交納5萬(wàn)元“認(rèn)購(gòu)保證金”，“如果你沒(méi)購(gòu)購(gòu)這房子，我們會(huì)全額退還?！变N(xiāo)售部有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋。

幾天后，當(dāng)房產(chǎn)公司通知施先生去簽訂房合同時(shí)，施先生發(fā)現(xiàn)自己原先訂購(gòu)的那套房子外面的風(fēng)景不見(jiàn)了。原先在規(guī)范中，那套房子前面是小區(qū)花園，但開(kāi)發(fā)商告訴施先生現(xiàn)在花園搬到了他房子的后面了。因?yàn)橐?guī)劃有了調(diào)整，施先生要求退房。但售樓小姐告訴他，退房可以，但這訂金不能退還，將作為違約金賠償給房產(chǎn)公司。不是前幾天還說(shuō)可以退的嗎？怎么今天馬上就不行了，哪有這種事的！

專(zhuān)家支招：合同一旦簽訂，對(duì)雙方都具有約束力，任何一方都不得擅自變更或解除。每位購(gòu)房者在簽訂合同前都應(yīng)慎重全面考慮。其次，不要輕信房產(chǎn)商的口頭承諾，施先生就是吃了這個(gè)虧。有關(guān)訂金的約定，法律規(guī)定是很明確的：支付訂金的一方如果不履行合同，就無(wú)權(quán)要求返還訂金；收取訂金的一方如果不履行合同就應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。

投訴熱點(diǎn)二：

[變更設(shè)計(jì)]

廚房“搬”到客廳里

——好不容易找到自己中意的房子，一口氣購(gòu)了兩套。等到拿著鑰匙開(kāi)門(mén)一看，和建筑設(shè)計(jì)圖上完全不一樣——廚房“站”到了客廳的中間，門(mén)變“苗條”了，衛(wèi)生間小了。

投訴人：劉先生

2002年11月，劉先生等待已久的樓盤(pán)終于開(kāi)盤(pán)了，他一口氣就預(yù)訂了這個(gè)樓盤(pán)的兩套房子，一套自己住，一套將來(lái)留給孩子結(jié)婚用。

2004年5月，當(dāng)劉先生拿到新房鑰匙滿懷欣喜地打開(kāi)新家的門(mén)時(shí)，愣住了：這個(gè)廚房怎么會(huì)在客廳的中間呢？

再細(xì)細(xì)一看，問(wèn)題還不止這些：原本應(yīng)當(dāng)是全封閉的陽(yáng)臺(tái)現(xiàn)在不封閉了；85厘米寬的大門(mén)縮水成了75厘米；衛(wèi)生間變小了、儲(chǔ)藏室變小了、露臺(tái)也變小了……

專(zhuān)家支招：這是一起典型的通過(guò)設(shè)計(jì)變更的途徑侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例，購(gòu)房者劉先生完全可以退房并要求房產(chǎn)商賠償由此引起的一切損失（包括房?jī)r(jià)漲價(jià)部分的差價(jià)）。按照現(xiàn)行的浙江省商品房購(gòu)賣(mài)合同的內(nèi)容約定，房產(chǎn)商有設(shè)計(jì)變更的話應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有自由選擇退房或認(rèn)可的權(quán)利；房產(chǎn)商在設(shè)計(jì)變更后，如果沒(méi)有及時(shí)通知購(gòu)房者，便是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

投訴熱點(diǎn)三：

[合同違約]

簽過(guò)合同的房子又漲了

——與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，以為這套房子準(zhǔn)是自己的了，結(jié)果不到一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商的提價(jià)通知就到了：不加價(jià)，就視為自動(dòng)放棄購(gòu)購(gòu)房子。

投訴人：顧女士

2004年5月份，顧女士看中了杭州近郊的一套房子，樓盤(pán)品質(zhì)還是不錯(cuò)的，價(jià)格也在自己可以承受的范圍之內(nèi)。怕房子被人購(gòu)走，顧女士當(dāng)場(chǎng)就訂了一套，簽訂了購(gòu)房確認(rèn)書(shū)，支付了5萬(wàn)元訂金。而且顧女士還特別留意看了房號(hào)、座落、建筑面積、房屋銷(xiāo)售單價(jià)等，并明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在取得有關(guān)銷(xiāo)售文件后即與客戶辦理有關(guān)購(gòu)房付款手續(xù)。

還不到一個(gè)月時(shí)間，顧女士突然收到開(kāi)發(fā)商的信，說(shuō)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)普遍見(jiàn)漲，所以她購(gòu)的那套房子也要漲價(jià)了，每平方米要漲300元，而且限定顧女士一周之內(nèi)交房款，否則就視為放棄該套房子。顧女士心理怎么也接受不了：都已經(jīng)簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)的房子怎么說(shuō)漲就漲價(jià)呢？

專(zhuān)家支招：購(gòu)房者顧女士完全可以拒絕房產(chǎn)商單方面提出的每平方米漲300元的無(wú)理違約要求。顧女士簽訂的商品房認(rèn)定書(shū)里面對(duì)房號(hào)、座落、建筑面積、房屋銷(xiāo)售單價(jià)都作了明確約定，這是雙方一致的意思表示，對(duì)雙方都具有約束力。在沒(méi)有取得對(duì)方的同意前，任何一方都不能擅自變更，否則就是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

投訴熱點(diǎn)四：

[延期辦證]

住了8個(gè)月的房子沒(méi)“出生證”

——按照合同，房子交付使用后60天內(nèi)應(yīng)當(dāng)將三證辦出交到業(yè)主手中。2004年6月房子交付使用，問(wèn)產(chǎn)權(quán)什么時(shí)候辦出，說(shuō)七八月份；8月份打電話詢問(wèn)，竟說(shuō)是還要再過(guò)幾個(gè)月才能辦出樓盤(pán)項(xiàng)目的總證。

投訴人：楊先生

2003年6月11日和2003年9月15日，楊先生分別購(gòu)購(gòu)了同一個(gè)樓盤(pán)的一套住宅和一套商鋪。按合同，這兩套房子的交付期限都是2004年6月，而且當(dāng)時(shí)還約定房子交付使用后60天內(nèi)，房子的三證就要交到業(yè)主手中，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因造成產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不能在雙方約定的期限內(nèi)取得時(shí)，開(kāi)發(fā)商將對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行一定的賠償。

房子倒是按合同規(guī)定的日期如期交付了，但是承諾將在房子交付使用后60日內(nèi)辦出的三證卻一直遲遲未見(jiàn)蹤影。交房時(shí)楊先生曾問(wèn)房產(chǎn)公司三證什么時(shí)候辦出，房產(chǎn)公司的回答是七八月份；結(jié)果到了8月底，楊先生還沒(méi)有收到，于是又打電話去問(wèn)，房產(chǎn)公司這次的回答竟然是還要再過(guò)幾個(gè)月才能辦出整個(gè)樓盤(pán)的總證。當(dāng)楊先生提出按合同規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)他進(jìn)行一定賠償?shù)臅r(shí)候，房產(chǎn)公司有關(guān)工作人員卻推脫工作忙，沒(méi)有時(shí)間來(lái)具體調(diào)查。

專(zhuān)家支招：關(guān)于延期辦證這個(gè)問(wèn)題，較高人民法院在《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定得很明確：由于出賣(mài)人的原因，購(gòu)賣(mài)人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房購(gòu)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限（二）商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日（三）商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日，合同沒(méi)有規(guī)定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民建設(shè)銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。綜上所述，責(zé)任是非均已明確。楊先生可以先行協(xié)商，如協(xié)商不成，可以通過(guò)訴訟（或仲裁）程序達(dá)到維權(quán)目的。

投訴熱點(diǎn)五：

[延期交房]

新房，等你等得好辛苦

——精裝修的房子，因?yàn)檠b修方案要調(diào)整，開(kāi)發(fā)商通知要推遲兩個(gè)月交房，但兩個(gè)月后還是沒(méi)拿到我的新房鑰匙。

投訴人：劉女士

劉女士是2003年簽下新房的購(gòu)房合同的，合同規(guī)定2004年7月交房。到了2004年5月，開(kāi)發(fā)商打電話通知?jiǎng)⑴?，因?yàn)槭蔷b修商品房，本身工期就比一般商品房要長(zhǎng)，再加上裝修設(shè)計(jì)的調(diào)整，要推遲兩個(gè)月交房。沒(méi)辦法，劉女士只得再等待兩個(gè)月。到了2004年9月底，房產(chǎn)公司還沒(méi)有通過(guò)任何形式通知她拿新房鑰匙，劉女士就急了，不會(huì)又要推遲了吧，于是就打電話去房產(chǎn)公司咨詢，房產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人給她的答案是，還要等幾個(gè)月，但沒(méi)告訴劉女士具體的交房時(shí)間。

直到2004年11月20日，劉女士才拿到她的新房，而這已經(jīng)超出合同規(guī)定的交房時(shí)間110多天。劉女士要求房產(chǎn)公司按照合同的規(guī)定支付一定的賠償金，但房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人以已經(jīng)征得業(yè)主同意為由，拒絕支付賠償金。劉女士實(shí)在是沒(méi)辦法了，但又咽不下這口氣。

專(zhuān)家支招：房產(chǎn)商應(yīng)該承擔(dān)合同約定延期交房的違約金（或賠償金），雖然劉女士同意延期兩個(gè)月，但并沒(méi)有同意免除房產(chǎn)商違約應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于延期交房的賠償問(wèn)題，購(gòu)賣(mài)合同雙方有約定的按約定賠償，沒(méi)有約定的，較高人民法院的司法解釋也規(guī)定得很明確具體：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

投訴熱點(diǎn)六：

[物管混亂]

樓上的人用不上自來(lái)水

——住在15樓的人用不上自來(lái)水，找物管，說(shuō)是自來(lái)水公司的問(wèn)題；結(jié)果發(fā)現(xiàn)用戶的自來(lái)水系統(tǒng)跟小區(qū)的游泳池等公共設(shè)施是連在一起的，這問(wèn)題又該怎么辦？

投訴人：謝先生

謝先生是2004年初搬進(jìn)新家的，剛開(kāi)始這個(gè)新家讓他感到很滿意，但到了8月份，家里忽然停水了。這是怎么回事，小區(qū)好像沒(méi)有停水公告呀？打電話去物業(yè)管理處詢問(wèn)，物業(yè)管理處工作人員給出的答案是小區(qū)沒(méi)有停水，是自來(lái)水公司的問(wèn)題。謝先生又撥通了自來(lái)水公司的電話，自來(lái)水公司又告訴他不是自來(lái)水公司的原因。

接下來(lái)幾天，謝先生每天都遇到這種情況。后來(lái)，謝先生才發(fā)現(xiàn)原來(lái)問(wèn)題出在了小區(qū)自來(lái)水系統(tǒng)內(nèi)，小區(qū)的自來(lái)水系統(tǒng)竟和游泳池等公共設(shè)施連在了一起。

專(zhuān)家支招：在此，頭先要請(qǐng)教有關(guān)部門(mén)，自來(lái)水系統(tǒng)跟小區(qū)的游泳池等公共設(shè)施連在一起是否符合有關(guān)規(guī)定。如果不符合，那就可以要求開(kāi)發(fā)商來(lái)處理，并承擔(dān)由此引起的一切費(fèi)用；如果是符合的，開(kāi)發(fā)商和物管公司都是沒(méi)有責(zé)任的，可能責(zé)任還在于自來(lái)水公司。

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