面對購房中的重重陷阱，購房者應該怎么辦呢？作為購房者可以通過各種途徑來增加自己的購房知識，還有就是可以通過收集購房中的資料，以便通過法律途徑來解決糾紛。記者就采訪中遇到的“霸王合同”、“售樓陷阱”、“廣告欺詐”等購房過程出現(xiàn)的問題，采訪了多年從事房地產(chǎn)糾紛維權(quán)律師———江西洪城律師事務所的秦貴明，他從維權(quán)角度提出了自己的建議。

遇上“霸王合同”怎么辦

購房中產(chǎn)生“霸王合同”的主要原因是目前的南昌房地產(chǎn)市場還是“賣方市場”，而不是“購方市場”，這就造成了在購房簽約過程當中存在關雙方利益與權(quán)益的不平衡，購房者在購房過程當中，如果可以有許多比較與選擇的機會，那么，購房者就可以占據(jù)主動的地位，目前南昌樓市的情況是購方還處于一種弱勢地位，如果不按照開發(fā)商的意圖簽約，就有可以能失去自己看中的房子。

“霸王合同”的產(chǎn)生，另外一個原因是一些行政主管部門沒有形成一種更好的監(jiān)管局面，要改變?nèi)绱说木置妫靡揽空嘘P部門的管理加強。秦律師忠告購房者，對于“霸王合同”，作為購房者可以完全不簽約，如果是不知道而簽了約，這種合同很明顯侵犯了購房者的利益，加重的了購房者的負擔，對此，購房者可以在簽了合同之后的一年內(nèi)，向法院提起訴訟，要求撤銷該合同，購房者不要因為害怕打官司而使之成為既成事實，在訴訟時限性方面購房者應引起重視。

提醒：簽定“霸王合同”之后的一年內(nèi)，可以向法院提起訴訟，要求撤銷該合同。

售樓員口頭承諾是否有效

售樓人員為了達到售樓的目的，在購房者面前總會“口若懸河”的承諾，對于此承諾如果沒有寫入合同，其所說的內(nèi)容是否可能作為以后發(fā)生糾紛后的證據(jù)呢？秦律師談到，合同可以分為兩種，即書面與口頭合同，合同之中只要內(nèi)容真實、雙方自愿、合法，對雙方會有約束力。售樓人員的口頭承諾是有效的，售樓人員在售樓過程中是代表開發(fā)商的，開發(fā)公司的法人代表應對售樓人員承擔民事責任。

售樓人員的口頭承諾兌現(xiàn)不了怎么辦呢？購房后出現(xiàn)了口頭承諾的糾紛，售樓人員一般不會承認，購房者要再掌握證據(jù)經(jīng)較難，怎樣證明售樓人員的口頭承諾之實呢？較好的辦法就是對售樓人員的承諾進行錄音，購房者在購房時，把售樓人員的口頭承諾進行錄音，并很好地保存下來，日后發(fā)生了口頭承諾的糾紛，錄音資料可以作為舉證的證據(jù)。

提醒：把售樓人員的口頭承諾資料寫進合同，或錄存下來。

樓盤廣告、資料是合同要約

樓盤的廣告與樓書等資料，其所闡述的內(nèi)容與畫面往往是非常美的，很多購房者就是此種情況之下決定購房的，但購房者擔心，如果開發(fā)公司建設的樓盤與廣告不相符，那該怎么辦呢？秦律師談到，廣告與事實不符，這種現(xiàn)象主要是出現(xiàn)在購購期房上，表現(xiàn)是樓盤的戶型、結(jié)構(gòu)與事實不符，還有就是公用配套設施、園林綠化、道路等不實。南昌目前出售期房占大多數(shù)，因而，作為購房者更應該注意此種現(xiàn)象。為了避免此種情況出現(xiàn)，購房者在購房時，一定要保留樓盤的廣告、樓書等資料，同時，購房者還要將周邊其他樓盤的房價資料保留下來，將來因此產(chǎn)生的糾紛可能為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。

對于樓盤售樓處的沙盤，是否也可以視作合同要約呢？沙盤是一個樓盤的廣告資料，其對購房者會產(chǎn)生意識上的引導作用，購房者在購房過程當中可以收集下來，作為日后的證據(jù)。

提醒：購房者在購房時，一定要保留樓盤的廣告、樓書等資料。

外墻廣告、車位的收益歸誰

開發(fā)商在售樓結(jié)束之后，整個樓盤已銷售給了購房者，這意味著開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的土地、設施沒有任何使用權(quán)了，其權(quán)力歸全體業(yè)主所有。在售樓過程當中，開發(fā)商沒有權(quán)力規(guī)定墻面、屋頂歸其所有，如果在合同中出現(xiàn)此類條款，作為購房者可以拒絕簽約。如果簽了此款條約，購房者可以在簽約一年之內(nèi)，向法院提起訴訟，以解除其條款。

對于住房的外墻廣告的收益，以及車位的收益，應該怎樣來進行分配呢？作為物管公司如果其參與了其中的管理，比如，在車位上進行了管理，其收益應該分配一部分給物業(yè)公司，另一部分收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司對于其中收益不能進行私自分用，也不能用于物管公司自己承擔的開支里面，而是應該用于小區(qū)的維修、充抵物管費用等。

提醒：樓盤已銷售給了購房者，開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的土地、設施沒有任何使用權(quán)了，其外墻廣告、車位的收益歸全體業(yè)主所有。

辦理產(chǎn)權(quán)證時限到底多長

購房后，一直得不到產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商還是承諾會辦理，辦理產(chǎn)權(quán)證變得無期怎么辦呢？秦律師談到，《合同法》規(guī)定，開發(fā)商是住房的賣方，作為出賣人，必須把所有權(quán)轉(zhuǎn)移到購房人的手中。對于辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房購賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房購賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！?p>

提醒：在約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時限時，一定要與開發(fā)商協(xié)議好，不能在時間上讓步，還有對于違約的賠償也要按照日賠償款或月賠償款來約定。

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