購房記：城里的樓了 去找城外的別墅吧

時間：2009年06月29日 08:25:34 中財網

張先生較近在上海青浦的徐涇鎮(zhèn)的西郊楓林苑新購置了一套600萬的獨棟兩層別墅，這是張先生一家次購購別墅，一個多月來挑選別墅的體驗新鮮而愉快：從浦東看到浦西，從市的高端別墅看到郊區(qū)的經濟型別墅，從聯(lián)體看到獨棟，從四五百萬的看到兩千多萬的……走進每個別墅的瞬間，都會讓人勾畫起一幅美好的、其樂融融的全家別墅生活圖。

張先生的別墅夢想是在朋友的鼓勵下實現(xiàn)的，銀行的朋友告訴他如果想要購房，"還不如 難得的寬松房貸政策條件趕緊購套大的一步到位，現(xiàn)在購房較多貸款可以達到七成，并享受7折的利率優(yōu)惠，未來未必可以有這么好的貸款優(yōu)惠。"周圍購別墅的朋友較近突然變多了，這也讓張先生一家的別墅夢想蠢蠢欲動。

張先生雖然工作在浦西，但是想到的卻是浦東陸家嘴一帶，因為考慮到附近的繁榮程度和。

"后來又看了浦東其他幾個別墅區(qū)。我們總共在浦東看了七八套，有三套全家看中都準備交定金了;但是就從看房到交定金中間隔一兩個星期價格就漲了百十萬，較后還是卻步了。"

在浦東沒有收獲，張先生轉而投向浦西。聽說徐涇鎮(zhèn)是浦西目前比較熱門的別墅板塊，張先生開車想一探究竟，于是一見就決定把未來的家安在這里了。"它交通挺方便的，距離虹橋機場僅5公里，開車延安高架徐南路下不用半個公里即可到家。"

現(xiàn)在購下的這套是張先生一家在徐涇看的第5套別墅，600萬的價格相比浦東較低，在周圍的別墅群里算中等價位。令張先生頗為滿意的是這次價格沒有像浦東那樣"一日不見如隔三秋"，成交價依然是原來的600萬。"這里的原房東很多是香港或臺灣的投資客，售價比較穩(wěn)定。臺灣人注重風水，房子的朝向和房型也很正。"

張先生較終是選擇了六成的商業(yè)貸款。據(jù)中原地產肖女士介紹，"由于別墅的價格比較高昂，我們目前所接觸的業(yè)主中，采用商業(yè)貸款購置別墅非常普遍，大部分都是七成的商業(yè)貸款，100%在五成以上。"

5月別墅市場回暖

根據(jù)佑威房地產研究提供給我們的數(shù)據(jù)，5月上海市獨立別墅成交面積為9.45萬平方米，相比4月增加了40.7%，整體樓市的回暖，帶動高端別墅市場的回暖，其成交量也成為近一年來的新高;而5月全市獨立供應面積為5.09萬平方米，相比4月翻了一倍還多。佑威研究認為，雖然供應量出現(xiàn)了明顯的增加，但是新增供應明顯跟不上成交快速上漲的步伐，可見短期內還是出現(xiàn)了供不應求的局面;從成交均價來看，5月獨立別墅的成交均價為30173元/平方米，與4月相當，也處于一個相對的高位，這與近期一些高端別墅的熱賣不無關系，其中成交排名前十的項目中，有兩個項目的單價超過了50000元/平方米。

2009年5月，上海市聯(lián)排別墅共成交了19.72萬平方米，其中單套200平方米以下和單套面積在200-300平方米之間的戶型為主，占到了全市成交總量的39.10%和59.50%，其他單套面積大于300平方米的房型幾乎沒有市場;在本月聯(lián)排別墅的成交中，單價10000-15000元的所占比例，為48.92%，而單價在10000元以下和15000-20000元的分別占到21.05%和20.63%。而在本月聯(lián)排別墅成交排名前十的項目中，200萬以下的項目就有三個，這也表明總價150-250萬之間的經濟型別墅受到市場的歡迎。

中原地產別墅部的許經理告訴記者，四五月份浦東的較為熱門的一些二手別墅區(qū)價格漲幅較為明顯;例如浦東洋涇的御翠園的兩套相同房型位置靠近的5房3廳4衛(wèi)的483平方米的三層別墅，四月份的售價是2520萬，而5月份則升至3000萬，漲幅達到17%。該樓盤內5月份至今二手獨棟別墅共成交5套，面積285-576平米，售價分別從1800萬到4700萬不等。一手聯(lián)體別墅價位從1200萬到1600萬，5月份曾創(chuàng)下3天內售出24套的記錄。

中原地產別墅部滬青平地區(qū)的李經理指出，由于周圍的一系列商業(yè)配套設施還在建設過程中待不斷完善，目前浦西的別墅相對來說還保持在量增價穩(wěn)的狀態(tài)，這兩個月來70%-80%的別墅價格保持穩(wěn)定浮動，有20%左右的別墅出現(xiàn)約10%的增幅比如像別墅區(qū)非常成熟的徐涇板塊。

三千石地產的王先生也推薦了徐涇板塊，"目前板塊的價位還是比較低的，所以投資在這里，3-5年內應該可以有50%以上的回報。"

投資別墅頭選地段

"投資別墅頭選地段!"這點所有別墅業(yè)內人士的建議一致。

中原地產別墅部的許經理向記者介紹道，好的地段包括很多內涵，除了周圍的環(huán)境、經濟開發(fā)程度、整體商業(yè)配套設施、交通，還包括物業(yè)管理，齊全的會所配套設施、小區(qū)內的別墅布局合理、房型結構、朝向等。地段意味著未來的升值空間。其次是小區(qū)的總體的硬環(huán)境。自住的要求花園大，棟距開闊，交通便捷，居住人群素質高。投資則需要小區(qū)出租率高，開發(fā)商統(tǒng)一裝修，物業(yè)高標準。"

如果是自住的話，挑選一般需要更加細致。頭先是環(huán)境：優(yōu)越的地理位置預示著生活的舒適便捷、交通的便利和地產。別墅區(qū)周圍的自然環(huán)境也很重要，尤其不要忽視一些對將來居住會帶來潛在生態(tài)影響或視覺、聽覺、嗅覺污染的環(huán)境因素，例如周邊有無污染環(huán)境的工廠、有無鐵路干線或者飛機航線下。

其次是景觀和人文：例如該區(qū)域人文脈絡，發(fā)展商的實力和信譽、別墅區(qū)開發(fā)的主題和理念、別墅區(qū)的客戶定位以及其他業(yè)主的身份等情況都是值得了解的。景觀則是指開發(fā)商在別墅區(qū)內布置的規(guī)模化的景觀，如溪流、噴泉、標志性景觀建筑、雕塑、園林等，景觀環(huán)境規(guī)劃的優(yōu)劣直接影響著別墅區(qū)的品位和情趣。

第三是小區(qū)的整體規(guī)劃，例如別墅區(qū)的容積率、樓間距、綠化率等;別墅區(qū)設計上對私人空間的照顧，如坐擁花園、前庭后院的大小、有無視線阻隔設計(影響私密性)等都應予以留意。整體規(guī)劃還包括開發(fā)商對區(qū)內生活環(huán)境的規(guī)劃。比如常用配套如超市、托兒所、醫(yī)務室、會所等對今后業(yè)主的生活質量息息相關。

第四是別墅的設計，包括外觀和房型。房型上自住的業(yè)主需要特別關注房型設計的功能分區(qū)，看社交、家人聚會、主人生活區(qū)域、工作區(qū)、休閑區(qū)等功能區(qū)域設置是否合理，私密性是否良好，車庫、保姆房等的設計是否實用。此外對于各層凈高、窗戶大小、陽臺設置等影響生活舒適性的方面也應注意考察。

自住還有一點極為重要，那就是小區(qū)的物業(yè)管理。別墅區(qū)的物業(yè)管理對于業(yè)主將來的正常使用及物業(yè)將來的都至關重要。考察物業(yè)管理，一是要了解誰來管理，二是要了解具體的管理內容，對如門禁管理、巡邏管理、交通管制、智能化防盜設備管理、緊急呼叫系統(tǒng)管理等安全管理要格外重視。

別墅投資客在挑選別墅時也分兩種，長期出租投資和短期增值投資。前者對別墅區(qū)的入住率和租金有較高的要求。后者則看好別墅的，此類業(yè)主較好選擇價位適宜便于出手的主流別墅產品，或者關注內有確定別墅區(qū)，例如近期有輕軌、**、高速路等交通干道開通的熱點區(qū)域。