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房產(chǎn)中介寒流擴(kuò)散 購(gòu)房當(dāng)心資金風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 947 次
大規(guī)模的門店關(guān)閉,全行業(yè)虧損,裁員自?!詮摹爸刑熘脴I(yè)事件”發(fā)生后,深圳地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)了一股中介寒流,而且大有向其他房地產(chǎn)一線城市擴(kuò)散的勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)人士呼吁,購(gòu)房者在“寒流期”應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),盡量選擇資金監(jiān)管或者銀行資金托管模式進(jìn)行二手房交易的資金劃轉(zhuǎn)。
深圳中介“寒流”向全國(guó)擴(kuò)散
華強(qiáng)北商圈是深圳主要的商業(yè)區(qū),日客流量超過50萬人次,因此成為中介門店扎堆的地方。記者在振興路不到300米的街道上,發(fā)現(xiàn)了12家中介門店,然而其中10家已是“鐵將軍”把門,玻璃門上貼著“旺鋪招租”的廣告。剩下的兩家中介也是慘淡經(jīng)營(yíng),幾乎沒有什么顧客上門,員工坐在一排電腦面前無所事事,有些人忙著整理客戶資料。
這就是深圳中介目前的真實(shí)場(chǎng)景。根據(jù)深圳兩大中介公司——中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)的消息,兩家公司經(jīng)營(yíng)自10月起均頭次出現(xiàn)虧損,虧損額達(dá)數(shù)百萬元。同時(shí),10月深圳市地產(chǎn)中介已呈全行業(yè)性虧損,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前深圳已經(jīng)有20%的房產(chǎn)中介門店關(guān)門歇業(yè)。
深圳中介寒流開始向周邊城市擴(kuò)散。記者從珠海市多家房地產(chǎn)中介公司了解到,目前珠海很多中小型中介已開始減少經(jīng)營(yíng)店鋪以降低成本?!吧习肽陿鞘谢鸨臅r(shí)候,公司單個(gè)門店的平均傭金收入大約在五六萬元?,F(xiàn)在成交量大幅萎縮,利潤(rùn)空間已越來越小。如果成交量再降,還有沒有利潤(rùn)就難說了?!庇佬诺禺a(chǎn)常務(wù)副總卿毅說。
與珠海出現(xiàn)的情況相似,記者從北京多家房產(chǎn)中介了解到,今年以來,一些大的、知名房產(chǎn)中介公司“跑馬圈地”的步伐明顯放緩,同時(shí)一些房產(chǎn)中介還出現(xiàn)了關(guān)閉部分店面的情況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著部分城市樓市出現(xiàn)的新變化和相關(guān)政府部門進(jìn)一步加大行業(yè)的監(jiān)督管理,房產(chǎn)中介行業(yè)可能會(huì)面臨新一輪行業(yè)大洗牌。
“中天置業(yè)事件”的兩大誘因
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“中天置業(yè)事件”暴發(fā)絕非偶然。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松分析認(rèn)為,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,中介盲目擴(kuò)張是“中天置業(yè)事件”暴發(fā)的內(nèi)部誘因。
金育松說,今年以來,全國(guó)主要大中城市房?jī)r(jià)保持了持續(xù)快速的上漲,而深圳的漲幅尤其大。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅使投資性購(gòu)房大行其道,大量的消費(fèi)者也因恐慌而加入購(gòu)房大軍,這給中介公司提供了極好的發(fā)展機(jī)遇。在對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)充滿信心的情況下,部分中介公司不顧自身財(cái)力、管理能力的限制,盲目擴(kuò)張,中天置業(yè)就是其中的典型。
“在市場(chǎng)環(huán)境良好時(shí),中介公司還能靠成交量來維持資金庫,以繼續(xù)拓展店面或應(yīng)對(duì)客戶資金需求,拆東墻補(bǔ)西墻。而一旦政策趨緊,成交量下滑,資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂,由于根基薄弱,自身管理不善,必然無力應(yīng)付追討房款的源源不斷的客戶。較后只能鋌而走險(xiǎn),把剩余資金卷走?!苯鹩烧f。
與此同時(shí),國(guó)家宏觀調(diào)控趨緊、成交量大幅下滑是“中天置業(yè)事件”發(fā)生的外部誘因?!叭绻麅H僅是中天置業(yè)自身盲目擴(kuò)張,管理不善,還不至于造成這家擁有上百家分行,上千名員工的企業(yè)轟然倒塌,外部宏觀調(diào)控趨緊的環(huán)境也成為‘中天置業(yè)事件’的重要誘因。”金育松說,8月深圳市二手房交易開始正式征收個(gè)稅,這對(duì)于投資比例較高的深圳樓市是較大的打擊,從下半年開始,深圳二手房交易量出現(xiàn)了連續(xù)的萎縮,加上銀行今年以來數(shù)次加息,不斷緊縮房貸,特別是對(duì)套房提高頭付款,使得投資門檻提高、投資風(fēng)險(xiǎn)放大,投資需求受到了明顯的抑制。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,10月深圳二手房成交量環(huán)比下降了24.5%。“成交量大幅下降也使得深圳的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)績(jī)舉步維艱,總部設(shè)在深圳的中天置業(yè)公司,由于其資金對(duì)成交量的依賴極大,一旦成交量上不去,公司的各種風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中暴發(fā),從而引發(fā)了此次的卷款逃跑事件。”
如何在寒流期規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟告訴記者,此前政府主管部門曾出臺(tái)相關(guān)文件,明確要求二手房購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)委托予第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu),但仍然有一些中介沒有嚴(yán)格執(zhí)行,購(gòu)房人期待中的強(qiáng)制性法規(guī)也遲遲沒有出現(xiàn)。由于該文件不具備實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管力度和強(qiáng)制性效力,在市場(chǎng)行情樂觀時(shí)中介公司還會(huì)執(zhí)行,但到了樓市擠壓期,很多公司挪用房款填補(bǔ)資金漏洞,這成了引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。
常淑娟說,以北京為例,雖然政府出臺(tái)了交易資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定,但執(zhí)行細(xì)則仍未出臺(tái),大多數(shù)二手房購(gòu)賣雙方對(duì)于資金監(jiān)管的重要性并沒有清醒的認(rèn)識(shí),交易市場(chǎng)仍然存在著較為明顯的疏漏和灰色地帶。她認(rèn)為,政府應(yīng)當(dāng)就資金監(jiān)管方式給出中介、客戶、銀行三方職責(zé)作出強(qiáng)制性法規(guī),依靠法律約束力實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管的安全性。
對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些問題,業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。金育松說,北京的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí),較好能選擇開設(shè)了資金監(jiān)管“專用賬戶”的經(jīng)紀(jì)公司,通過資金監(jiān)管來保護(hù)購(gòu)房款?!皩S觅~戶”雖然由中介公司開設(shè),但是中介公司無權(quán)挪用“專用賬戶”下的資金,只有在購(gòu)方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣方取得辦結(jié)單后,才能憑支取憑證到銀行劃轉(zhuǎn)資金,在整個(gè)交易過程中,中介公司無權(quán)挪用資金,這就避免了類似“中天事件”的情況發(fā)生。
此外,購(gòu)房者還可以選擇銀行開展的資金托管業(yè)務(wù),比如工行的“房捷通”二手房資金監(jiān)管,這種方式也可以保證交易資金的安全。
金育松同時(shí)提醒,購(gòu)房者在交易后要及時(shí)跟進(jìn),切忌交易后“置之不理”。他說,由于房產(chǎn)交易不是即時(shí)的房、款交割,存在明顯的時(shí)間錯(cuò)位,這就要求購(gòu)房者在交易完成之后需要時(shí)時(shí)地跟進(jìn)自己房產(chǎn)的進(jìn)度狀況。比如現(xiàn)在北京實(shí)施的存量房(二手房)網(wǎng)上簽約,在簽約之時(shí),購(gòu)賣雙方可以獲得一個(gè)密碼,購(gòu)賣雙方登錄北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的網(wǎng)站,輸入成交的合同編號(hào)和密碼,就可以了解自己成交房產(chǎn)的具體狀況。同時(shí),對(duì)于貸款購(gòu)房者,也可以在簽約之時(shí)獲取貸款銀行的聯(lián)系電話,對(duì)貸款銀行是否已經(jīng)發(fā)放貸款情況進(jìn)行跟進(jìn),從而降低交易的風(fēng)險(xiǎn)。
(作者:李佳鵬 彭勇)
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