眼下，房地產市場乍暖還寒。5月樓市成交上升，市場已有觸底之聲，但房企依舊面臨資金面緊張的局面。

　　5月18日，央行下調銀行存款準備金率，昨晚再次宣布降息，信貸環(huán)境預期有所寬松，但房地產企業(yè)資金狀況仍不樂觀。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，今年1~4月份，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源26667億元，同比增長5.1%，增速比1~3月份繼續(xù)回落3.1個百分點。

　　在房地產自籌資金來源中，由于擔心信托違約風險增大，房地產信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模呈下降趨勢，使得房企融資環(huán)境進一步惡化。而隨著下半年波房地產信托償債高峰期的臨近，房企的資金壓力再次成為業(yè)界關注的焦點。

　　信托資金成“輸血”管道

　　去年三季度以來，樓市成交下降，房企資金鏈緊張的局面進一步加劇，至今未見好轉。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，今年1~4月份，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源26667億元，同比增長5.1%，但比1~3月份8.2%的增速下降3.1個百分點。其中，國內貸款5221億元，自籌資金11144億元，其他資金10176億元。盡管如此，1~4月份銀行貸款所占資金來源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%，企業(yè)自籌資金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。

　　除此之外，由于一季度樓市成交冷清，使得企業(yè)銷售回款放緩，也影響到企業(yè)資金投入。今年前4個月房企資金來源中，定金及預收款為6042億元，下降6.3%；個人按揭貸款2607億元，下降5.3%。

　　眼下，由于銀行信貸資金投向房地產開發(fā)領域的規(guī)模減少，普遍面臨融資壓力的房企，將目光轉向了房地產信托領域，信托資金成為房企重要的資金“輸血”管道。

　　今年一季度，樓市成交量跌入歷史低谷，市場普遍擔憂違約風險增大，信托公司對新增房地產信托產品變得日益謹慎，再加上行業(yè)監(jiān)管趨嚴，使得房地產信托市場瞬間轉弱，出現(xiàn)兩年來增速頭次下降。

　　根據用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2012年一季度共發(fā)行了165款房地產信托產品（含保障房），發(fā)行規(guī)模為354.15億元。與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量減少10.33%，發(fā)行規(guī)模同比下降33.72%。與2011年四季度相比，發(fā)行數(shù)量環(huán)比下降6.78%，發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降11.17%。

　　從2010年4月開始，房地產信托市場增長迅速，2011年二季度達到頂峰，單月超過400億元。今年4月，房地產信托產品在成立數(shù)量和規(guī)模上均出現(xiàn)明顯下降。用益信托公布的數(shù)據顯示，房地產信托產品在4月份的成立規(guī)模僅69.23億元，與3月份相比減少了39億元。而今年1~4月，房地產信托發(fā)行346.38億元，占比從2月份末的21%進一步下降至20%。

　　對此，深圳一業(yè)內分析人士認為，隨著5月樓市成交好轉，信托公司心理預期增強，預計6月房地產信托市場會有所恢復。

　　但也有分析表示，如果二至三季度房地產調控仍未松動，房地產企業(yè)現(xiàn)金流將進一步緊張。

　　房企多渠道融資應對資金壓力

　　目前，房地產集合資金信托融資仍是企業(yè)主要融資的渠道。在銀行信貸資金收緊之下，下半年房企所面臨的信托債務兌付高峰如期而至，使得開發(fā)商原本就緊張的資金鏈 “神經”再次緊繃起來。

　　據中金公司一份針對房地產信托專題分析報告顯示，2012年預計房地產信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。而進入第三季度房地產信托即將進入單季900億元的兌付時代。

　　房企如何應付即將到來的資金壓力？

　　世聯(lián)地產市場研究總監(jiān)吳志輝稱，由于房地產市場風險增加，目前銀行給開發(fā)商放貸的態(tài)度謹慎，一些大開發(fā)商更容易獲得銀行貸款，中小開發(fā)商獲得銀行貸款的難度則大大增加。

　　為了緩解資金壓力，彌補銀行信貸收緊的資金缺口，從去年下半年以來，開發(fā)商加大了促銷的力度。中國指數(shù)研究院數(shù)據稱，2011年全國100強房企自籌資金增長率達到34.7%。

　　同時，房企也在尋求多元化的融資渠道，積極通過海外融資、信托、保障房融資等方式獲取資金注入。

　　一個明顯例子是，在內地融資渠道收窄之時，5月份招商、萬科相繼收購香港上市公司，尋求境外融資渠道。

　　對此，吳志輝認為，隨著房企融資多元化的行業(yè)趨勢發(fā)展，房地產行業(yè)資金來源面臨結構性調整。房企開始紛紛向金融靠近，尋求民間借貸、房地產基金、金融租賃等不同的融資方式。

　　盡管如此，現(xiàn)實的情況是樓市限購政策繼續(xù)執(zhí)行，在短時期內，房企資金壓力仍將持續(xù)，如何化解值得期待。

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