想獲得選房資格就得購購VIP卡、誠意卡———這種已由開發(fā)商運用多時的房屋銷售手段，近來受到了越來越多購房者的質(zhì)疑。前不久，在“滿城盡帶VIP”的深圳，政府13部門聯(lián)手開展了房地產(chǎn)市場專項檢查和整治行動就把購房VIP卡定義為變相預(yù)售，7月13日，深圳市國土房產(chǎn)局發(fā)布通知，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認購、內(nèi)部認籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。

相比而言，北京房地產(chǎn)市場的VIP卡“普及率”可能還未達到深圳的水平，然而購房者對這一現(xiàn)象的關(guān)注與討論卻始終未曾停止。日前，廣廈時代記者就一些讀者關(guān)心的問題進行了調(diào)查與走訪。

●成為持“卡”一族購房者的無奈之選

在某廣告公司任業(yè)務(wù)主管的李先生對記者講述了他的一次購房經(jīng)歷：今年五月下旬，馬駒橋附近一個項目開盤，對這個項目頗感興趣的李先生當天早上就興致勃勃地趕去那里，雖然當天到現(xiàn)場的購房者眾多，但因為到的早，李先生還是排了一個不錯的位置。頂著酷熱的天氣，李先生一直等到了9點半，此時距開始搖號僅有半個公里了。

然而就在這時，一個消息讓李先生坐不住了，據(jù)一些購房者講，早在開盤的前幾天，該項目就已經(jīng)進行過認購：凡是擁有該項目俱樂部會員卡的購房者，都在開盤前接到了通知，進行了一次提前選房。今天開盤放出的200多套房，其實一多半已在那天被人選過了，接下來進行搖號銷售的只是剩余的一部分房。面對這種狀況，李先生的心像被澆了一桶冷水。“當時我的前面還排有將近100人，就這樣也不夠分啊，更別說后面還有1000多號人了?！崩钕壬f。

隨后據(jù)一些購房者講，要加入該項目的俱樂部其實不用別的手續(xù)，只要交納兩萬元的入會費用就能辦理會員卡，除了可以參加提前選房以外，購房時還可以享受一些折扣優(yōu)惠，選中房子這兩萬元能沖抵

購房款。而如果沒有選到合適的房子，可以辦理退款手續(xù)。得知這些，李先生有些后悔。要是早知道消息我肯定也會購購會員卡的，反正就算選不中也能退款，總好過連選房的機會都沒有”李先生有些無奈地說。

在目前價格上漲的大前提下，房源的不足使得眾購房人對名目繁多的“卡”逐漸有了些許默認的心理，不管是VIP卡、誠意卡還是會員卡，購卡者認為購這些卡就是購一種選房的資格，不購卡連房子的面都見不著，至于這種做法本身的對錯，他們已無暇顧及了。

●種類各異名目繁多四大“特點”隱藏其中

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前的北京房地產(chǎn)市場上，盡管各項目給出的名目不同，額度不同，手續(xù)也不盡相同，但類似于VIP卡這種銷售操作形式還是比較廣泛存在的。

例如位于上地附近的某知名項目，在其二期的開盤信息中，就明確提到，只有提前購購其誠意卡的客戶才能參加其開盤活動，客戶需持有誠意卡、誠意卡協(xié)議及搖號產(chǎn)生的順序號才具有參加開盤房源的選房資格，并且“一張誠意卡只能有一次選房機會(客戶在確認房號后該誠意卡隨即收回)”。

位于朝陽區(qū)芍藥居的某項目，需要購房者到售樓處進行登記并交1000元的意向金，辦理金卡以后，就可以排號選房。如果選上，該意向金可沖抵頭付款，如果沒選到房源，可以憑收據(jù)取回意向金。

而地處亦莊新城的一個項目，雖然未推出VIP卡，但辦理高爾夫會員卡同樣可以有優(yōu)先選房的資格。銷售人員介紹，客戶只要辦理一個押金為2萬元的高爾夫會員卡，就可以憑借該卡優(yōu)先選房，如果選到，2萬元可沖抵房款，并享受一定程度的優(yōu)惠。除此之外，購卡者可在指定的高爾夫球場消費。

由此我們基本可以得出此類銷售方式的一些基本特點：頭先是要交納一定的費用，數(shù)額從千元到數(shù)萬不等，且一般是在開盤前辦理；其次是因此獲得優(yōu)先選房的資格甚至選房的資格；再次，開發(fā)商一般會對購卡者承諾一定的優(yōu)惠或折扣；較后，如果選房成功購卡費用將轉(zhuǎn)為房款，如果沒選上滿意的房子，該費用則將在一定期限內(nèi)退還。

●摸市場底細造緊張氣氛“VIP卡”側(cè)面助長房價攀升

那么，開發(fā)商為何要在本已繁瑣的購房手續(xù)上再加上這么一道程序呢？一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表達了他自己的幾點看法。

他認為：開發(fā)商開辦VIP卡的時間，一般都接近于開盤的時間，此時并非急需資金周轉(zhuǎn)的階段，況且誠意金，對于房地產(chǎn)建設(shè)的巨大投資相比，收的一點錢只能算九牛一毛，開發(fā)商們肯定不會以這種繁瑣方法來聚集資金。而有的項目只需要客戶提供其在銀行的存款證明，就能辦理VIP卡，這種形式更能說明開發(fā)商的本意，即：調(diào)查市場，積累客戶。

他說：“以往開發(fā)商只能采取預(yù)約登記的辦法來調(diào)查市場，問題是凡來看房的人都可以留下姓名電話，這樣很難判斷出到底有多少真正想購房的人和有能力購房的人，而設(shè)立了VIP卡或誠意卡的門檻，就能大體上知道有多少人是誠心購房的，這對開發(fā)商掌握市場非常重要?！?p>“然而掌握市場并不是開發(fā)商的根本目的”。該人士認為，獲得更高的利潤才是其真正目的。“例如開發(fā)商一次開盤有200套房，卻售出了500張VIP卡，他就能據(jù)此對以后的銷售狀況做一個預(yù)測。由于還沒開盤，他還可以調(diào)整價格，緊俏的樓層、戶型可以提高價格。在如今房子供不應(yīng)求的市場下，較后售出的價格肯定會比較初的預(yù)期要高。此外，這種方式還能造成一種房子熱銷的氛圍，利用一些購房者的從眾心理聚集人氣”。

偉業(yè)顧問相關(guān)人士指出，雖然目前房價的上漲是由諸多因素造成，與VIP卡的出現(xiàn)沒有本質(zhì)聯(lián)系，但這種營銷手段助長了市場的緊張氣氛，從側(cè)面推動了房價的攀升。

●“VIP”不適合銷售行業(yè)變相預(yù)售涉嫌違規(guī)

針對這種“VIP卡”泛濫的情況，泰和泰（北京）律師事務(wù)所的黃艷律師認為：預(yù)售許可證取得前發(fā)行VIP卡是變相預(yù)售房屋和變相發(fā)布預(yù)售廣告的行為，違反了國家政策規(guī)定。

“2006年7月，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局曾聯(lián)合發(fā)出通知，《通知》要求：‘未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預(yù)訂款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房?！虼耍訴IP形式進行預(yù)售是一種違規(guī)行為?！?p>此外，黃律師告訴記者:“VIP通常適用于服務(wù)行業(yè)而不是銷售行業(yè)，真正商業(yè)意義上的VIP，代表的是尊貴、貴賓、高端會員，對持卡人既有打折優(yōu)惠，又能長期享受某些超值服務(wù)，VIP卡屬性之一勢必有長期或終身的服務(wù)。而購房VIP卡在一次性購房后再無價值，沒有后續(xù)的、持續(xù)的和真正超值的服務(wù)，并且發(fā)放購房VIP卡時房屋的價格通常是未確定的，當房屋價格被抬高后，持卡人表面有優(yōu)惠實質(zhì)付出了更高的對價?！?p>談到解決辦法，黃律師認為：單純的禁止購房VIP卡不是解決問題的根本辦法，如果VIP卡起到的是正常的認購、登記、排序作用，是無須禁止的，而如果炒作之風(fēng)不治理，停掉一個VIP卡還會出現(xiàn)其他替代方式。因此，問題的根本是政府要充分調(diào)研和掌握房地產(chǎn)市場規(guī)律，制定切實有效的市場與調(diào)控相結(jié)合的治理辦法，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展，同時保障廣大居民對住房的基本需求。

　　　　　(作者： 衛(wèi)東)