編者按

北美、歐洲、東南亞、大洋洲乃至中東阿拉伯世界，忽然間全球的地產(chǎn)項目似乎都已開始啟動中國化進程。或許是華人對于不動產(chǎn)近乎天性的追捧教育了這些海外開發(fā)商，與其費盡心力求得中國房地產(chǎn)市場一張寶貴的“入場券”，不如放開身手以較傳統(tǒng)、較原始的方式，將中國人的流動資本吸引至自己的眼前。

此前兩年的宏觀調(diào)控被許多懷有這些想法的開發(fā)商們視為一次有利的契機。自今年上半年開始，越來越多的境外項目在內(nèi)地有了固定的代理機構。當然也有越來越多的國內(nèi)同胞有了與海外房產(chǎn)近距離接觸的機會。

這一現(xiàn)象背后所顯現(xiàn)的是中國人對于投資的長期訴求，以及長久以來缺乏有效投資途徑的困局。否則如此之多的流動資本又為何要前往異國他鄉(xiāng)尋找一種變現(xiàn)相當不易的投資方式呢？

中國人對于不動產(chǎn)的熱情正在感染全世界。當倫敦的銀行家們在為一份上海物業(yè)投資計劃深感振奮時(《金融時報》11月9日報道)，幾乎同期舉行的中國住交會上，來自20多個國家和地區(qū)的數(shù)十個房產(chǎn)項目濟濟一堂，并成為這場有史以來較為清冷的住交會上先進的一抹亮色。

近一段時期以來，全世界關于中國的話題似乎都與房地產(chǎn)有關，無論是宏觀調(diào)控，還是懲治貪污，當然也包括這一股股教人血脈賁張的投資熱情。

到澳洲去

10月28日，在上海城市酒店舉行的一場澳洲房產(chǎn)投資說明會上，500多人到場，情況出乎主辦方的預料。

上海漢宇地產(chǎn)市場推廣部經(jīng)理孫文勤介紹說，從今年6月10日開始，類似的說明會每月都會舉行一次。推介的澳大利亞樓盤數(shù)量也由較初的10余個增加至目前的40多個。

迄今為止，由這家機構代理銷售的澳大利亞房產(chǎn)已成交10余套，另外每月還有多達兩套的預訂記錄。

“澳大利亞房價相比國內(nèi)并不貴?！睂O文勤笑稱。她舉例說，距離悉尼市15~20時辰車程的區(qū)位，目前兩房的均價大約在40萬~50萬澳元，折合人民幣約在200萬元左右，與上海的房價水準基本相當。

此外，依據(jù)澳大利亞的現(xiàn)行規(guī)定，非本國居民不得購購二手房，同時新開盤中本國居民的購置比例必須達到50%。因此就漢宇地產(chǎn)而言，與澳方及時溝通有效的可供銷售信息就顯得非常關鍵。而類似的做法似乎也可以為國內(nèi)控制境外投資者購房提供一些參照。

就海外購房的安全性問題，漢宇地產(chǎn)具體負責合約事宜的蘇小姐表示，所有交易都是在雙方律師的監(jiān)控下進行的。國內(nèi)購房者可自行委托也可交由公司代理委托澳大利亞律師負責交易。在簽約時購房者僅需支付總價款的10%，并通過在中國設有分支機構的澳大利亞銀行匯往律師指定的信托賬戶中。由此至交房期間，無論是購房者還是開發(fā)商都不能挪用這筆款項。

隨著代理海外房產(chǎn)業(yè)務在國內(nèi)日漸浮出水面，孫文勤介紹說，漢宇地產(chǎn)已專門成立了一個編制超過10人的海外項目部。他們的目標是成為澳大利亞樓盤在中國的代理商。

看迪拜

相比漢宇地產(chǎn)，迪拜中國城房地產(chǎn)交易(下稱“中國城交易”)已儼然成為阿聯(lián)酋房產(chǎn)在中國的代言人。

中國城交易公關營銷部經(jīng)理胡衛(wèi)東表示，他們已經(jīng)獲得500多家迪拜開發(fā)商的一級代理商資格，專門負責這些項目在華人圈中的推廣。

本屆住交會上，中國城交易租用了兩個標準展位，并帶來一份《中國城房地產(chǎn)報》，據(jù)稱是阿聯(lián)酋頭份擁有政府許可執(zhí)照的房地產(chǎn)專業(yè)性中文報刊。這份報紙詳細列明了其代理的數(shù)十個迪拜房產(chǎn)項目，其中包括本·拉登家族開發(fā)的兩個五酒店。

胡衛(wèi)東介紹說，遲至2003年迪拜酋長才正式開放當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，此后樓市一路上揚。去年10月，他就跟隨迪拜控股來上海推介過項目，但效果不佳。今年公司的目標是在國內(nèi)尋找到合理伙伴，由其組團前往迪拜購房旅游。

類似這樣的購房旅游目前在迪拜相當風靡，甚至已有一家英國公司在當?shù)貙ｉT注冊了購房旅游公司。迪拜房地產(chǎn)與土地管理局也會發(fā)布“房地產(chǎn)公開旅游日”的公告，行程包括項目參觀以及乘直升機鳥瞰全城。

胡衛(wèi)東表示，迪拜當?shù)氐?5萬華人是其較初的客戶，而現(xiàn)在其客戶構成中有約24%直接來自國內(nèi)。

與澳大利亞一樣，迪拜房價相比國內(nèi)也具備一定的優(yōu)勢。以本·拉登家族開發(fā)的阿拉伯皇冠酒店(注：該項目為酒店式公寓)為例，106~198平方米/套的公寓售價約在3108.9~3226.2美元/平方米之間，折合人民幣不足3萬元/平方米。該酒店坐落于規(guī)劃中的迪拜樂園。依據(jù)介紹，該樂園將是全世界的樂園，同時也是世界上的旅游、休閑和娛樂。

然而相比中國，迪拜的貸款政策要嚴格許多，當?shù)亟狗菓艏用褓J款購房。因此，中國購房者如果無法全額付清房款，就只能向開發(fā)商申請貸款，年利率約為7.95%，不僅高于國內(nèi)同期水準，也高于當?shù)氐馁J款利率。

Related專家警示

信用及法律存在風險

法國南部的海景別墅、美國邁阿密的酒店以及泰國芭提雅的度假村……本屆住交會上種種令人炫目的房產(chǎn)項目早已超出普通中國人的想象空間。在沒有房地產(chǎn)基金可供投資的前提下，以大把外匯直接擁得片瓦收益似乎成為中國人投資境外房產(chǎn)的先進途徑。

然而風險不言而喻。中信銀行外匯分析師劉維明表示，類似交易只有在合法合規(guī)的前提下才能有所保障，購房者頭先需要規(guī)避的就是信用以及法律風險。但國內(nèi)購房者了解境外機構的信用以及相關法律信息都存在相當大的難度。

此外，中國居民換匯以及外匯的匯出也都存在限制。劉維明舉例說，在澳大利亞案例中，頭付的數(shù)萬澳元如果要一次性匯往境外就須報外管局批準。而迪拜案例中由開發(fā)商提供購房貸款也顯然不是一個穩(wěn)妥的方案，它基本類似于分期付款。不僅代價高昂，因其沒有擔保，開發(fā)商也有可能在購房者沒能按約定計劃還款時將房產(chǎn)收回。

就市場風險而言，匯率以及項目所在地的樓市波動也是潛在的風險因素。劉維明表示，目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個敏感時期，未來6~12個月內(nèi)的漲跌情況還難以判斷。因此，如果是以換匯方式購購澳大利亞房產(chǎn)就必須對匯率風險加以評估。

同時，全球房地產(chǎn)市場正顯現(xiàn)出回穩(wěn)態(tài)勢，無論是開工量還是成交量都在減少，部分地區(qū)的房價正在下調(diào)，各國的購房政策也在不斷調(diào)整中。如果對當?shù)厥袌鰶]有充分的預判，其風險可想而知。

　　　　　(作者： 黃晨)