“國(guó)六條”出臺(tái)4個(gè)多月了，熱鬧的房?jī)r(jià)論戰(zhàn)已漸漸安靜下來(lái)，但觀望期似乎還沒(méi)有過(guò)，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)大跌，有人認(rèn)為會(huì)上漲，有人拿不定主意，那么——

今年冬天能否在深圳購(gòu)房?

經(jīng)濟(jì)規(guī)律與政治規(guī)律有點(diǎn)類似，政治規(guī)律是分久必合，合久必分；經(jīng)濟(jì)規(guī)律是漲久必跌，跌久必漲。當(dāng)然，這是大道理，不足以完整地說(shuō)明樓市情況。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，有一點(diǎn)是必須考慮的，那就是供給與需求。

有人錯(cuò)誤地把“國(guó)六條”的出臺(tái)，認(rèn)為是國(guó)家要降低房?jī)r(jià)，其實(shí)，哪個(gè)國(guó)家的政府都不希望房?jī)r(jià)大跌?？刂品?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，才是政府的目的。再說(shuō)，上不是全能的，政府如何就能成為神仙呢？

所以，我們還是從供給與需求兩方面來(lái)分析深圳的樓市。

目前房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)緩慢

頭先說(shuō)明，記者說(shuō)的是“漲幅”，不是指“房?jī)r(jià)”。正常情況下的“漲跌幅度”是應(yīng)該與總體物價(jià)的波動(dòng)保持一致的，而“房?jī)r(jià)”則是一個(gè)完全值?！皾q幅”合理不等于“房?jī)r(jià)”合理。

記者查看了較近兩三個(gè)月的有關(guān)深圳樓市走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)新房?jī)r(jià)格在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，略微上漲，而二手房基本持平。這是“國(guó)六條”強(qiáng)制實(shí)行后顯示出來(lái)的效果。

目前有一部分持幣待購(gòu)者，也有一些堅(jiān)定的不購(gòu)房勇士。前者多數(shù)年齡在28歲以上，他們考慮到結(jié)婚和贍養(yǎng)父母的需要。后者多數(shù)是28歲以下的年輕人。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，購(gòu)房者的增長(zhǎng)數(shù)肯定多于不購(gòu)房者的增長(zhǎng)數(shù)，但就今年較后這三個(gè)月來(lái)看，也許勢(shì)力相當(dāng)。

也就是說(shuō)，在漲幅趨于緩慢的情況下，短時(shí)間內(nèi)的真正市場(chǎng)需求還是不多，至少不瘋狂，再也不可能出現(xiàn)瘋狂的現(xiàn)象。

特區(qū)內(nèi)住宅土地供應(yīng)極少

深圳是一個(gè)地盤小、人口密集的城市，特區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)為住宅的土地已經(jīng)非常少，特別是羅湖、福田兩大主要行政區(qū)域內(nèi)，過(guò)幾年將沒(méi)有新的樓盤出現(xiàn)。

有人說(shuō)，現(xiàn)在政府逐步在進(jìn)行舊村改造，未來(lái)將會(huì)有大量住宅上市。這個(gè)可能性很小。因?yàn)榕f村改造不可能是一窩蜂的，而是逐漸進(jìn)行的，完全不可能出現(xiàn)供過(guò)于求的問(wèn)題。

據(jù)了解，關(guān)外一些樓盤有一定的空置率，但關(guān)內(nèi)的住宅空置率極小。

以上現(xiàn)象說(shuō)明什么問(wèn)題呢？未來(lái)深圳特區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)量不多，不可能出現(xiàn)供大于求的問(wèn)題。因?yàn)槿丝诘脑鲩L(zhǎng)速度是有目共睹的。

深圳房租已經(jīng)明顯上漲

今年6月以來(lái)的樓市宏觀調(diào)控后，深圳房?jī)r(jià)的上漲幅度雖然得到了控制，但租金卻上漲得很明顯，那些真正沒(méi)房的人，那些真正貧窮的人，壓力反而大了。

記者了解到，10月份，龍華的農(nóng)民房租金平均比去年同月上漲25元/平方米，崗廈一帶的住宅租金平均上漲30元/平方米。而今年的工資水平與去年差不多，這對(duì)租房者來(lái)說(shuō)，壓力不小。

沒(méi)房的人一直希望房?jī)r(jià)能下降，租金能下調(diào)，可是，為什么調(diào)控政策出臺(tái)后，窮者的住房支出更大呢？

這里面有一個(gè)問(wèn)題，那就是住房需求較大。住房需求大，也反映了潛在購(gòu)房需求大。

深圳房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？

對(duì)大多數(shù)人持幣觀望者來(lái)說(shuō)，較關(guān)心的問(wèn)題便是今年冬天到明年冬天的一年內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌的問(wèn)題了。樓價(jià)如果猛漲，購(gòu)者便少；同樣，樓價(jià)如果猛跌，也會(huì)讓很多人不敢購(gòu)。

從供給、需求與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，深圳特區(qū)在一年內(nèi)的供給不會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，所以，下跌的幅度不可能太大。

關(guān)外的土地儲(chǔ)備雖然比特區(qū)內(nèi)多，但人口的增長(zhǎng)幅度也較大，需求也相對(duì)較大。

但是，這次宏觀調(diào)控比較到位，而且宏觀調(diào)控不可能在短時(shí)間內(nèi)解除，再加上百姓埋怨房?jī)r(jià)太高，一部分人拒絕購(gòu)房，深圳房?jī)r(jià)在一年內(nèi)上漲的幅度也很小，或者基本不會(huì)上漲。

今年冬天該不該出手？

從以上分析可以看出，深圳在一年內(nèi)的房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)過(guò)渡，對(duì)經(jīng)濟(jì)一般的人來(lái)說(shuō)，可購(gòu)可不購(gòu)，如果要東湊西借，大可不必購(gòu)房，等明年年底再購(gòu)也不遲。但對(duì)持幣觀望者，不妨購(gòu)套小戶型的，作為過(guò)度。等2008年后再?zèng)Q定是否購(gòu)的房子。本報(bào)頭發(fā)，謝絕網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載

樓市小貼士

深圳購(gòu)房新觀念

1、地段決定價(jià)值。李嘉誠(chéng)說(shuō)，購(gòu)房看地段，看地段，第三還是看地段。所以購(gòu)房不能看完全值，要看相對(duì)值。比如，特區(qū)內(nèi)有的地段每平方米2萬(wàn)元，雖然貴，但漲幅卻比關(guān)外每平方米5000元的地方高。

2、附加值不可小看。深圳有些樓盤推出空中花園面積、落地窗面積等等，可以把這些面積加起來(lái)考慮問(wèn)題。

3、房子也有更新?lián)Q代。一些二手房比較便宜，但戶型、結(jié)果、朝向等已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)時(shí)或不科學(xué)，購(gòu)了也很難增值。

4、都說(shuō)關(guān)外房?jī)r(jià)的漲幅大，但事實(shí)證明，特區(qū)內(nèi)的漲幅一直大于關(guān)外。

5、窮人購(gòu)房只考慮是否有錢，富人購(gòu)房考慮的是如何購(gòu)到房。深圳各銀行推出了自助貸款政策，購(gòu)房比以前方便得多。

　　　　　(作者：吳淑平)