當(dāng)前房地產(chǎn)市場一系列的熱點問題，如“房奴”問題、房價漲幅過快問題、宏觀調(diào)控“重拳”問題、房子賣給富人還是窮人問題等等，其根本原因在于對我國住房制度改革的發(fā)展方向及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢認(rèn)識較為混亂，未對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史過程進(jìn)行科學(xué)的分析與評價，未能確立科學(xué)理性的未來預(yù)期，社會各方對房地產(chǎn)行業(yè)或多或少產(chǎn)生了扭曲的心態(tài)，綜合導(dǎo)致部分房地產(chǎn)消費行為的非理性滋長。以下從我國住房制度改革的歷史沿革及其產(chǎn)業(yè)影響分析入手，提出進(jìn)一步深化住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的思路。

一、住房制度改革的歷史沿革

1980—1990年：試點探索階段

1980年4月，鄧小平同志明確提出住房改革的總體構(gòu)想；同年6月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，正式宣布實行以市場化、商品化為發(fā)展方向的住房制度政策。

1986年2月成立“國務(wù)院住房制度改革專業(yè)小組”，提出以大幅度提租為基本措施的改革思路。

1988年1月召開次全國住房制度改革工作會議，2月頒布《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。

1991—1993年：全面推行和配套改革階段

1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，強(qiáng)調(diào)了政府堅持房改的政策決心。1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，全面推開系統(tǒng)性的房改工作，成為住房改革的綱領(lǐng)性文件。

1992年2月，國務(wù)院正式批復(fù)上海市的住房制度改革方案；5月1日，《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺，實行“五位一體”改革措施，即推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房購債券、購房給優(yōu)惠、建立房委會，在全國引起了房改“上海效應(yīng)”。

1994—2002年：深化改革和全面實施階段

1994年7月18日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)[1994]43號)，確定了房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足居民不斷增長的住房需求。其基本內(nèi)容是“三改四建”：改住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包為國家、社會、個人三者合理負(fù)擔(dān)；改各單位建房、分房和維修、管理住房為社會化、專業(yè)化運行；改住房實物福利分配為以按勞分配為主的貨幣工資分配；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。

1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)，進(jìn)一步明確我國房改的制度選擇：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。較低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購購經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購購、租賃市場價商品住房”。其基本內(nèi)容包括：從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；繼續(xù)推行現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場；采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；發(fā)展住房金融；加強(qiáng)住房物業(yè)管理。

1999年，按照國家把住宅建設(shè)培育成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟(jì)增長點的發(fā)展戰(zhàn)略，實行積極的財政政策，啟動住房消費，發(fā)展住房金融，鼓勵個人換購住房，免個人所得稅，支持新房市場交易；啟動房地產(chǎn)市場，免征交易營業(yè)稅，契稅減半：開辟二手房市場，鼓勵二手房交易。

2000—2002年，進(jìn)一步刺激住房消費，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，商品房市場進(jìn)入快速發(fā)展階段；降低住房公積金存、貸款利率，加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長。

2003—2006年：進(jìn)一步深化改革，探索建立健全住房新制度階段

隨著我國住房制度改革由探索試點、全面推開到深化改革三個大的發(fā)展階段的逐步推進(jìn)，尤其是1994年的“三改四建”和1998年全面停止住房實物分配，建立新的住房供應(yīng)體系政策基本確定，各項房改配套政策基本全面到位。以落實住房貨幣補(bǔ)貼為主要核心內(nèi)容，探索建立新的住房制度的發(fā)展階段由此全面展開。

二、住房制度改革“后效應(yīng)”的產(chǎn)業(yè)影響

伴隨著房改政策的全面到位和基本固化，我國房地產(chǎn)業(yè)整體步入了快速發(fā)展和宏觀調(diào)控相并存的發(fā)展格局。較典型的產(chǎn)業(yè)影響是房改“后效應(yīng)”全面呈現(xiàn)，主要體現(xiàn)在七個方面。

，住房實物分配全面停止，住房基本需求加大。

住房實物分配的徹底終結(jié)，使1998年以后參加工作的年輕人只能從房地產(chǎn)市場中滿足其住房基本需求，這是我國房改的商品化、社會化、市場化的主要政策目標(biāo)，也是房地產(chǎn)市場得到迅猛發(fā)展的根本動力。這其中的住房基本需求可以分為兩大類：一類是1998年以后參加工作，經(jīng)過3—5年經(jīng)濟(jì)積累并成家立業(yè)的25—30歲的年輕人，直接形成房地產(chǎn)市場的有效需求；另一類是剛參加工作不久，受不斷上漲的房價刺激而提前入市的年齡更小的一波年輕人形成的過度需求。

，住房實物分配的全面停止和單位集資建房的逐步縮減，住房升級換代的改善性需求大幅釋放。

以前根據(jù)工作年限和職務(wù)升遷而依靠單位建房解決升級換代的住房需求，在國家刺激住房消費的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下，全部進(jìn)入房地產(chǎn)市場。加之我國近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，居民消費能力增大，使房地產(chǎn)市場的中高端消費持續(xù)高熱。

第三，城市化進(jìn)程的加快和城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場被動需求旺盛。

當(dāng)前，我國城市化進(jìn)程正處于高速發(fā)展時期，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)高速發(fā)展階段。一方面進(jìn)入大中城市的外來需求強(qiáng)勁，另一方面城市拆遷改造帶來的被動需求也加大，房地產(chǎn)市場需求的剛性不斷提升。

第四，房地產(chǎn)市場供需兩旺的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，吸引了部分投資性乃至投機(jī)性房地產(chǎn)市場需求。 在住房的基本需求、改善需求和被動需求疊加性增大的同時，我國房地產(chǎn)市場本輪宏觀調(diào)控以前仍然執(zhí)行的是低稅費、低利率的刺激消費政策，全行業(yè)平均利潤高于全社會平均利潤，必然導(dǎo)致部分投資性乃至投機(jī)性需求的產(chǎn)生，在一定程度上帶來了市場發(fā)展的不穩(wěn)定性。特別是沿海發(fā)達(dá)城市，在人民幣升值的預(yù)期下，還吸引了一定比例的外資進(jìn)入房地產(chǎn)高端投資領(lǐng)域。

第五，住房補(bǔ)貼政策實施不到位，影響了中低收入住房消費能力。

房改在住房分配體系上，是由住房的實物分配向以住房補(bǔ)貼為主的住房貨幣化分配轉(zhuǎn)變，政策規(guī)定是明確的。但是，在各地具體執(zhí)行政策時，特別是各企事業(yè)單位，必須根據(jù)不同單位的具體情況核發(fā)住房補(bǔ)貼。由于單位經(jīng)濟(jì)狀況不盡相同，且政策并不剛性執(zhí)行，直接導(dǎo)致大多數(shù)企事業(yè)單位住房補(bǔ)貼發(fā)放不到位。由此，直接對中低收入家庭進(jìn)入房地產(chǎn)市場消費能力產(chǎn)生重大的影響，房地產(chǎn)市場中普通商品住房的供需結(jié)構(gòu)矛盾日益突出。商品房市場價格不斷上漲，普通居民住房消費力不足，加之不合理的市場預(yù)期及非理性消費心理的影響，進(jìn)一步加劇了市場矛盾，進(jìn)而引致了社會心態(tài)的進(jìn)一步失衡。

第六，住房供應(yīng)體系不完善，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾凸現(xiàn)。

國發(fā)[1998]23號文明確規(guī)定，要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用房的主要特征就是價位較低、戶型面積較小，主要面向中低收入。但是，伴隨著房地產(chǎn)市場需求的急劇膨脹，中高層次住房需求的有力支撐致使中高價位的房地產(chǎn)中高端產(chǎn)品成為主流，普通商品住房供應(yīng)相對不足。特別是部分地方政府壓縮經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，加劇了供需矛盾。

第七，住房建設(shè)模式粗放，偏離了我國資源緊缺的基本國情。

我國大規(guī)模的住房建設(shè)，從經(jīng)濟(jì)上刺激了內(nèi)需，推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；從民生上有力地改善了居民的生活居住條件，為構(gòu)建小康社會創(chuàng)造了良好的基本條件。但是，我國土地資源十分貧乏，人多地少的矛盾日益突出；世界性的能源緊缺，決定我國必須走資源節(jié)約型發(fā)展道路。我國目前的住房建設(shè)模式是粗放式的，住房產(chǎn)業(yè)化程度相當(dāng)?shù)拖?，高耗能、低效率、盲目求寬求大的住房建設(shè)和住房消費模式日益不適應(yīng)國家發(fā)展戰(zhàn)略的需要。

三、進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的思路

樹立科學(xué)發(fā)展觀，堅定不移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)在世界范圍內(nèi)比較，是一個相對年輕的行業(yè)，在中國的發(fā)展只有短短的20多年時間。從目前發(fā)展的態(tài)勢看，總體情況是比較迅速和健康的。我國目前人均收入處于1000—3000美元的階段，城市化進(jìn)程也處于加快時期。從國外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗看，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于大力發(fā)展周期之中，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，既是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是滿足人民群眾日益增長的居住消費需求的需要。因此，必須堅持科學(xué)發(fā)展觀和以構(gòu)建和諧社會為目標(biāo)，堅定不移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位和功能，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和優(yōu)化發(fā)展模式，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民居住生活水平貢獻(xiàn)更大的產(chǎn)業(yè)力量。

完善住房供應(yīng)體系，探索建立健全公共住房制度

完善住房供應(yīng)體系要解決三個層次的問題：，推進(jìn)高中低收入家庭的科學(xué)劃分標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定制度，嚴(yán)格落實各項住房供應(yīng)政策措施。當(dāng)前，我國對居民個人、家庭及企事業(yè)單位的信用制度建立已開始啟步，但距離發(fā)達(dá)國家完善的信用體系還有較大距離，特別是家庭收入的核定標(biāo)準(zhǔn)和體系極不科學(xué)和透明。如何科學(xué)劃分和認(rèn)定高中低收入家庭已成為建立完善的住房供應(yīng)體系的基礎(chǔ)性障礙。因此，對于享受政策保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的家庭，應(yīng)探索建立相對完善的家庭收入、家庭支出及家庭資產(chǎn)的監(jiān)控、審核制度，以確保住房保障切實為中低收入家庭解決實際問題，同時又維護(hù)了市場化商品房市場的正常發(fā)展。，探索經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的多元化供應(yīng)渠道和供應(yīng)方式，加大住房保障的覆蓋面。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)突破只售不租的固定方式，探索建立租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)方式。廉租房應(yīng)與社會慈善事業(yè)結(jié)合起來，走政府建設(shè)、租金補(bǔ)貼和社會捐等多元化供應(yīng)方式的發(fā)展道路，逐步加大覆蓋面，甚至

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