文眼

　　歷經(jīng)多年的喧鬧與博弈，我國房地產(chǎn)市場終于走到了十字路口，開始由過往的“狂飆突進(jìn)”轉(zhuǎn)向新的路徑選擇。房地產(chǎn)市場是就此沉淪、一路下墜？還是理性調(diào)整，走向發(fā)展的新常態(tài)？這是個有待觀察的大問題。

　　——亞夫

　　■從一個較長時期考察我國房地產(chǎn)市場，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運行主線的三大變量，而由財富效應(yīng)引發(fā)的投資、投機性需求成為房地產(chǎn)市場運行的巨大擾動因素。今年，房地產(chǎn)市場以往那種“狂飆式”的增長將結(jié)束，市場將進(jìn)入理性與平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。

　　■當(dāng)前及未來較長時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場面臨巨大的庫存消化、市場需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險加快暴露等矛盾。在新經(jīng)濟常態(tài)下，我國宏觀經(jīng)濟增速由過去的兩位數(shù)增長下降至個位數(shù)增長，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)投資增長速度將進(jìn)入換擋期。

　　■在當(dāng)前市況下，支持居民的住房金融需求，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目購地開發(fā)，選擇性參與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，將會顯示出巨大的靈活性，也能有效防范房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化。

　　□項崢

　　２014年，將是我國房地產(chǎn)市場值得一書的一年。新年伊始，杭州樓市降價之風(fēng)平地而起，并由杭州向全國輻射。在市場迷離觀望之中，各地樓市成交急劇萎縮?；艁y時刻，地方政府急不可耐，紛紛松綁購房限購政策。但樓市拐點已然確立，市場顯示出其巨大力量，7月份全國70個大中城市新建住宅環(huán)比價格下降的城市達(dá)到64個，一直被認(rèn)為是房價“穩(wěn)若磐石”的北京兩年以來頭次下跌。這些情況表明，我國房地產(chǎn)市場將從過去“狂飆式”增長進(jìn)入到理性與平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)。

　　我國房地產(chǎn)市場以往運行特征

　　我國房地產(chǎn)市場是典型的政策產(chǎn)物。改革開放前，住房實物分配，并不需要房地產(chǎn)市場存在。上世紀(jì)90年代初，由鄧小平南行講話所引發(fā)的開發(fā)大潮沖擊下，我國區(qū)域性房地產(chǎn)市場從萌芽、瘋狂到較后崩潰僅有一步之遙。1993年上半年海南房價為7500元/平方米，較1991年上漲435.71%。1995年海南房地產(chǎn)泡沫破滅，留下一地焦土，至今仍有現(xiàn)實警示意義。

　　為應(yīng)對1997年亞洲金融危機爆發(fā)后我國內(nèi)需擴張動力不足，1998年7月，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場的真正形成。

　　從一個較長的歷史時期考察1998年至今的我國房地產(chǎn)市場歷史，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運行主線的三大變量，由財富效應(yīng)引發(fā)的投資投機性住房需求成為房地產(chǎn)市場運行軌跡巨大擾動項。

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　　一是過去我國房地產(chǎn)市場是典型的政策市。

　　我國房地產(chǎn)市場的真正形成，離不開1998年國務(wù)院出臺的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，給我國房地產(chǎn)市場注入了較初的原動力。2003年，國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確了房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)一了市場預(yù)期，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場大跨步時代的到來。

　　為應(yīng)對國際金融危機沖擊，我國房地產(chǎn)業(yè)再度被寄予厚望，2008年下半年到2009年期間，國家通過下調(diào)住房契稅稅率、暫免個人購賣印花稅和營業(yè)稅、免個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低頭付比和個貸利率等，終止了2008年下半年漸行漸近的樓市調(diào)整進(jìn)程，以一線城市為代表，各地樓市以“跳漲”迎接政策紅利到來。

　　2003年-2012年期間，十年時光九年出臺全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策。為抑制房價過快上漲，從需求端入手到供給方發(fā)力，到需求與供給兩手都要“硬”，表明決策層對房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的認(rèn)識也在動態(tài)深化中。房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)反向變化，這是決策層與市場始料而未及。主要原因在于，房地產(chǎn)政策效果不顯，其對市場供求關(guān)系的短期調(diào)整，為后續(xù)爆發(fā)式增長埋下伏筆，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場預(yù)期建立路徑依賴，每一次房地產(chǎn)政策出臺半年后房價均有跳躍式增長，從而完成預(yù)期自我實現(xiàn)的過程。

　　二是過去我國房地產(chǎn)市場是典型的貨幣市。

　　不管承認(rèn)與否，房地產(chǎn)市場與金融天生孽緣，“剪不斷，理還亂”。金融對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，不僅體現(xiàn)在供應(yīng)端的土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而且還反映在需求端的個人購房貸款。截至2014年6月末，我國房地產(chǎn)貸款余額為16.16萬億元，占全部貸款的比重為20.82%；我國房地產(chǎn)信托余額為12616.24億元，占全部信托資產(chǎn)的10.72%。過去十年間，我國貨幣供應(yīng)在多大程度上支持了房價上漲，可能還有爭論，但僅僅是對兩者增長情況直觀對比，走向與趨勢吻合度較高。

　　應(yīng)該看到，在2009年以來我國房價上漲較為瘋狂的時候，也恰恰是我國貨幣供應(yīng)量超常增長的期間。截至2012年末，我國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為97.4萬億元，為2008年末的2.05倍。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年，我國住宅商品房平均銷售價格為5429.93元/平方米，是2008年的1.52倍。

　　金融政策調(diào)整，往往是房地產(chǎn)市場調(diào)整前兆。2008年，我國實施適度從緊的貨幣政策，金融管理部門對社會融資嚴(yán)格管控，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條緊張。從2008年下半年開始，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。以北京市場為例，二環(huán)以內(nèi)商品住宅均價從2萬元多回調(diào)到2萬元以內(nèi)，調(diào)整幅度超過10%。2014年以來的樓市周期性調(diào)整，也與商業(yè)銀行警惕房地產(chǎn)市場風(fēng)險主動收緊融資政策不無關(guān)系。

　　三是過去我國房地產(chǎn)市場由城鎮(zhèn)化進(jìn)程驅(qū)動。

　　城鎮(zhèn)化是我國房地產(chǎn)市場擴張的內(nèi)生驅(qū)動力。2013年，我國城鎮(zhèn)化率為53.73%，較1998年提高了23.33個百分點。城鎮(zhèn)化率大幅提升的背后城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模顯著增加。據(jù)北京市統(tǒng)計局，2013年末北京市常住人口達(dá)2114萬人，與2000年相比，全市常住人口年均增加58.4萬人。過去13年，北京市人口增量中，有3/4的增長是外來人口帶來的；外來人口的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍人口增速。第六次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，溫州市常住人口為912.21萬人，同第五次全國人口普查時的755.80萬人相比，十年共增加156.41萬人，增長20.69%，年平均增長率為1.90%；其中市外流入人口284.22萬人，占全市常住人口的31.16%。

　　城鎮(zhèn)常住人口大幅增加，帶動住房需求持續(xù)穩(wěn)定擴張。2000-2013年，我國實現(xiàn)商品住宅銷售面積84.85億平方米，按照三口之家90平方米計算，大約滿足9427萬戶家庭（2.83億人）居住需求。其中，2013年實現(xiàn)商品住宅銷售面積11.57億平方米，是2000年的6.98倍。

　　四是過去我國房地產(chǎn)市場投資投機性需求過度釋放。

　　住房具備投資屬性。住房交易市場與住房租賃市場存在動態(tài)平衡機制，關(guān)鍵紐帶在于住房租售比。在成熟市場經(jīng)濟國家，投資投機性住房需求主要關(guān)注住房租金收益率，若住房租金收益率過低，則需求萎縮，反之則擴張。但我國房地產(chǎn)市場另類獨行，即使房價收入比、住房租售比過度偏離合理值，投資投機性住房需求依然保持旺盛態(tài)勢，房價連續(xù)上漲。據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查和研究調(diào)查，截至2014年3月末，我國城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重達(dá)到21%。

　　2009年以來，我國房價上漲明顯受到投資投機性住房需求的驅(qū)動。一方面是2009年以來我國貨幣供應(yīng)量超常增長，當(dāng)年各項人民幣貸款增量接近10萬億天量。數(shù)據(jù)顯示，2001-2012年期間，我國商品住宅平均銷售價格增速與貨幣供應(yīng)量增速之間的相關(guān)系數(shù)為0.41。另一方面是投資渠道狹窄，房地產(chǎn)具有良好的抗通貨膨脹性能，受到各路資金的追捧。2009年至今，我國多數(shù)城市同一區(qū)域住房重置價格上漲超過3倍，明顯超過了同期貨幣供應(yīng)量增長速度，顯示出投資投機性住房需求的巨大力量。

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場主要矛盾

　　2013年下半年，我國房地產(chǎn)市場開始顯露出增長乏力之勢。只不過上半年住宅銷售“量升價漲”，房地產(chǎn)市場預(yù)期正在轉(zhuǎn)換過程之中。當(dāng)前及未來一個較長時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場面臨巨大庫存消化、市場需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險加快暴露等主要矛盾。

　　一是巨大庫存如“泰山壓頂”。

　　截至2014年7月末，我國待售商品房面積為55230萬平方米，按照今年前7個月商品房銷售面積56480萬平方米計算，消化庫存至少需要7個月時間。2014年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積451577萬平方米，同樣按照今年前7個月商品房銷售面積計算，大約需要4.6年時間消化。2013年，我國住宅新開工面積14.58億平方米，住宅竣工面積19.27億平方米，合計將形成33.85億平方米的住宅供應(yīng)，按照人均30平方米計算，大約能夠滿足1.13億人（占我國內(nèi)地總?cè)丝诘?.31%）居住需求。

　　據(jù)某房地產(chǎn)研究機構(gòu)監(jiān)測，截至2014年7月末，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增長22.8%，創(chuàng)近5年來新高。其中，一線、二線、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3402萬、19336萬和3856萬平方米，環(huán)比增長分別為4.4%、1%和1.2%，同比增長分別為27.5%、22%和23%，均呈現(xiàn)出環(huán)比與同比雙升態(tài)勢。

　　二是住房需求呈萎縮態(tài)勢。

　　2014年1-7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%；其中住宅銷售面積同比下降9.4%，住房需求呈萎縮態(tài)勢。目前，我國城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達(dá)87%。剩余13%的城鎮(zhèn)居民主要是低收入人群，其住房需求由國家提供廉租房等保障性住房滿足。

　　據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)分析，目前我國有24.6%的家庭存在剛性需求，但真正有能力購房的家庭只占其中的18%-39%，而2013年我國住房空置率是22.4%。雖然新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快會形成增量住房需求，但因為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入水平較低，難以承受城鎮(zhèn)高房價壓力。2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均

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