案例：雖然上次投資的酒店式公寓并不算失敗，但由于物業(yè)管理費(fèi)的問題，還是讓李銘的經(jīng)營(yíng)成本增加不少。考慮再三之后，李銘較后將其掛牌出讓掉，同時(shí)另行購(gòu)置住宅類的小戶型房屋。

經(jīng)朋友推薦，李銘注意到內(nèi)環(huán)以內(nèi)的一個(gè)預(yù)售新樓盤。按照他的打算，由于該盤屬于小戶型單身公寓，而且地段又不錯(cuò)，應(yīng)該有很好的租賃市場(chǎng)支持。經(jīng)過仔細(xì)考慮之后，李銘決定購(gòu)下一套作投資。

這一次，李銘很仔細(xì)地要求將物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫入了預(yù)售合同的補(bǔ)充條款。此外，他注意到補(bǔ)充條款中有一條約定，表明房屋的實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積發(fā)生誤差的，購(gòu)購(gòu)者乙方應(yīng)多退少補(bǔ)，甲方同意當(dāng)實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的誤差超過－5％時(shí)，乙方有權(quán)解除合同。李銘覺得沒有太大問題，便和開發(fā)商簽署了預(yù)售合同。

等待了一段時(shí)間之后，李銘收到了收房通知書。但他卻被告知，該房屋的實(shí)測(cè)面積比暫測(cè)面積大了5個(gè)平方米，要求李銘在收房時(shí)需另付多余面積的房款。這樣一來，對(duì)于李銘而言，雖然面積是增大了，但房型的限制使得租金并不會(huì)有太大區(qū)別，而投入額卻增加了不少。也就是說，所購(gòu)房源的投資價(jià)值下降了許多。

李銘感覺不合算，便要求退房。但根據(jù)當(dāng)初的合同約定，只有實(shí)測(cè)面積小于暫測(cè)面積5％的情況下，方可退房；現(xiàn)在的情況變成，李銘必須補(bǔ)足這近8％的面積的房款。

律師意見：據(jù)《較高法院關(guān)于商品購(gòu)賣合同的司法解釋》的規(guī)定，在出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積，或者建筑面積與商品房購(gòu)賣合同約定面積不符的情況下，有不同情況的不同處理。

如果合同沒有約定，面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，且購(gòu)房者無權(quán)請(qǐng)求解除合同；面積誤差比完全值超出3％，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同并要求返還已付購(gòu)房款及利息。

但是，如果購(gòu)房者希望保留房屋的話，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按照約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款則由出賣人承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還購(gòu)房者；面積誤差比超過3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還給購(gòu)房者。

李銘的情況又有所不同。上述原則只有在約定缺位的情況下才能適用。而在合同有約定的情況下，只能按照約定進(jìn)行處理。因此，李銘不得不再次因?yàn)榉梢庾R(shí)的疏忽，承擔(dān)下不利的后果。

(作者為新華律師事務(wù)所律師)