案例：

李銘還在為購購單身公寓的事與開發(fā)商糾纏得焦頭爛額，另一套早在三年多便以預(yù)售方式購下的房子終于傳來消息：可以交房了。李銘計算了一下，距離當(dāng)初的約定交房時間足足晚了兩年半。

三年前，李銘購購了一套位于上海市松江區(qū)的公寓房供其父母居住，根據(jù)預(yù)售合同的約定，該房屋應(yīng)該在當(dāng)年年底交房。但李銘完成了所有手續(xù)之后卻被告知，由于長假、高考期間不能施工以及雨水過多等原因，不能按期交房，需要延遲交房六個月。但是到了再次約定的交房期限，開發(fā)商仍未能按期交房。李銘多次與開發(fā)商交涉之下，都沒有取得實質(zhì)性進展。

對于忙于其他事務(wù)的李銘而言，預(yù)售合同的約定無疑是一針“定心劑”。他認(rèn)為反正可以按照約定來追究開發(fā)商的違約責(zé)任，便任其發(fā)展了。

由于交房“遲到”多時，李銘打算向開發(fā)商提起訴訟。盡管開發(fā)商當(dāng)時考慮到可能會發(fā)生延遲交房的情況，因而將違約金比例約定較低，為每日萬分之一，但兩年多下來總計違約金也有三、四萬元。

起訴法院之后，開發(fā)商認(rèn)為李銘的訴訟請求已經(jīng)超過了兩年訴訟時效；李銘則認(rèn)為，延遲交房這一事實一直在繼續(xù)，因此在收到房屋之后要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的要求，并沒有超過訴訟時效。但是，法院較終還是以超過訴訟時效為由，駁回了李銘的請求。

律師意見：

對于開發(fā)商延遲交房違約金的計算方法，普遍存在兩種觀點的爭論：一種觀點認(rèn)為，違約的客觀事實從預(yù)售合同約定的交房日期就開始形成了，購房者應(yīng)當(dāng)在約定交房的當(dāng)日明確知曉開發(fā)商構(gòu)成了延遲交房的違約，訴訟時效應(yīng)該是從當(dāng)日起計算之后的兩年時間。另一種觀點認(rèn)為，由于房屋始終沒有實際交付，違約的事實一直在延續(xù)，且違約金的具體數(shù)額也是每天都在發(fā)生變化，因此訴訟時效應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商實際交房的當(dāng)日起計算之后的兩年期限。

但根據(jù)上海市高端人民法院“關(guān)于違約金訴訟時效計算的規(guī)定”，預(yù)售房屋延遲交房違約金的訴訟時效，應(yīng)當(dāng)從購房人知道或者應(yīng)當(dāng)知道違約行為發(fā)生之日起計算，也就是從預(yù)售合同約定的交房日開始起算兩年，所以本案中李銘的訴訟請求確實超過了訴訟時效。

因此，購房者在開發(fā)商延遲交房的情況出現(xiàn)之后，應(yīng)在兩年內(nèi)起訴主張違約賠償，而一旦開發(fā)商主動表示承擔(dān)責(zé)任，便構(gòu)成法律上的訴訟時效中斷。從再次中斷時起，訴訟時效期間要再次重新計算，且訴訟時效中斷不受次數(shù)的限制。同時，購房者需有足夠證據(jù)證明期間不曾中止催討行為。

　　　　　(作者：連晏杰)