宏觀調(diào)控后，大連市居民的購房計劃也受到了一定影響。是馬上購房?還是等待購房?筆者經(jīng)過調(diào)查摸底，把有購房意向的人群劃分為“暫不購房，計劃半年內(nèi)購房，一年內(nèi)購房、一年后購房”四種群體，以期尋覓出他們購房的特點、原因和動向。

暫不購房群體：房價預(yù)期不可判斷

在國家和地方政府出臺一系列調(diào)控政策和具體措施后，“暫不購房”的群體成為所有業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注的一個特殊群體。盡管這部分人群對整個房地產(chǎn)市場和整個購房群體形成不了太大的影響，但由于購房自住是這個群體的主要購房目的，其購房潛力不可小視。同持幣待購不一樣，他們之所以暫不購房，主要原因在于：一是現(xiàn)有住房區(qū)位、環(huán)境、條件尚可，或住公有住房，或購購房改房，或早購了商品住房，并不急于購房；二是大部分人認(rèn)為現(xiàn)時房價偏高，性價比不合理，通過家庭收入或銀行貸款一時還購不起適合自己的住房，看看房價能否降下來再說；三是認(rèn)為現(xiàn)時房價的走勢預(yù)期不可判斷，所以抱著暫不購房的態(tài)度。

但暫不購房，并不是永遠(yuǎn)不購房，一旦遇到合適的，他們就會毫不猶豫地加入購房大軍。從戶型面積上看，100-140平方米、三室一廳的住房較受這一群體的青睞，120—150平方米、四室一廳的戶型也有一定市場，而小戶型就不在考慮之中。從房價上看，3500-4500元／平方米應(yīng)該是這一群體購房的主力價格段，也有不少條件好、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟮募彝ピ诤线m的時間購購4500元／平方米以上的中高端住房。從付款方式上看，如果這一群體因特殊需求購房的話，也會有相當(dāng)多的家庭選擇銀行按揭貸款。

計劃半年內(nèi)購房群體：面積80—100平方米左右，房價3500-4500元／平方米

選擇半年內(nèi)購房的群體購房自住的居多，而且屬于剛性需求，比如結(jié)婚需要購房，有了一定積蓄想盡快改善住房。其特點：一是上世紀(jì)七、八十年代出生的人群已開始進(jìn)入婚育期，房產(chǎn)市場需求的主角漸漸讓位于這些26-30歲左右的年輕人，他們結(jié)婚購房的需求更為迫切；二是這部分人的收入水平相對較高，有了父母贊助和銀行貸款，支付能力更強一些；三是這一群體己明顯具有低齡化的發(fā)展趨勢，而這一波高峰仍將持續(xù)到2005年四季度及今后幾年，從而形成一股強勁而持續(xù)的購房力量。

從大連市內(nèi)四區(qū)7、8月住宅交易數(shù)據(jù)來看，單價4500元／平方米下、80—120平方米商品住宅是市場交易的主體。3500元／平方米以下商品住宅占商品住宅總銷售量的57％，3500-5500元／平方米占33％，而5500元／平方米以上僅占10％。7月份，市內(nèi)四區(qū)銷售面積80—120平方米占總銷售面積的47％、60- 80平方米占39％，而120-160平方米僅占14％。8月份，市內(nèi)四區(qū)3000元／平方米以下的商品住宅交易件數(shù) 768件，3000-4500元／平方米為1757件，4500— 6000元／平方米為535件，6000—7500元／平方米為325件，7500元／平方米以上為139件。單價4500元／平方米以下商品住宅交易占總交易比重72％，而單價 4500-6000元／平方米區(qū)間的商品住宅交易件數(shù)占總交易比重，由7月份的9％提升到8月份的15％。

由此可見，計劃半年內(nèi)購房的這一群體，由于購房需求迫切，收入水平較高，一般面積會選擇80-120平方米左右、三室一廳的住房；由于3000元／平方米以下價位、區(qū)位稍好一點的商品住宅已很難覓到，一般會選擇在3500-4500元／平方米之間的商品住房，也有一部分經(jīng)濟實力較好的會選擇5500元／平方米以上的高端商品住宅。而這一群體隨著受教育程度的不斷提高，收入水平和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對商品住宅的質(zhì)量、環(huán)境、區(qū)位、配套等要求也會不斷提高，其住宅的面積大型化和高端化也將成為發(fā)展趨勢。

計劃一年內(nèi)購房群體：期盼房價能下降

計劃一年內(nèi)購房的這一群體，購房自住的工薪占多數(shù)。其特點是：現(xiàn)在有房住，但不太寬敞；手中有點錢，但購大房子、好房子有困難。他們之所以打算在一年內(nèi)購房，關(guān)鍵是房價，若房價經(jīng)過國家政策調(diào)控，地方政府強有力的干預(yù)，能平穩(wěn)回落至較合理的水平，他們就會毫不猶豫地出手。但現(xiàn)時大連房價并沒有絲毫的下跌，雖然8月份市內(nèi)四區(qū)商品住房均價沒有出現(xiàn)大幅度的上漲，與去年房價上揚的速度相比，近三個月樓市價格攀升的步伐已經(jīng)開始放緩，大體保持在2％-5％的漲幅，但從市內(nèi)四區(qū)及開發(fā)區(qū)各區(qū)域房價分析，對于計劃一年內(nèi)購房的群體來說，房價還是高了不少。

據(jù)商品住宅7月份開盤樓盤項目統(tǒng)計，市內(nèi)四區(qū)房價均價4972元／平方米，其中中山、西崗兩區(qū)由于可用于開發(fā)的土地有限，整體開發(fā)規(guī)模較小，主要以高端公寓為主，平均房價均突破 6000元／平方米，分別達(dá)到了6756元／平方米、6431元／平方米；沙河口區(qū)為5244元／平方米；就連一向以低房價著稱的甘井子區(qū)平均房價也突破3500元／平方米，達(dá)到3577元／平方米。

具體說，中山區(qū)天津街上海路一帶大廈、公寓售價都在7000元／平方米以上；解放路、昆明街周圍房屋售價一般都在6600元／平方米以上；三八廣場、五五路一帶售價在6000-9700元／平方米之間；港灣街、民主廣場四周售價在6300元／平方米以上；勞動公園、15中四周大廈、公寓售價在 9000元／平方米左右。西崗區(qū)：一二九街、人民廣場、長春路周邊售價5450-8480元／平方米之間；桃源街、八一路一帶售價在6000—12000元／平方米之間。沙河口區(qū)：西安路、五四廣場周邊售價在 5380元／平方米以上；星海廣場一帶在6000-8700元／平方米之間。甘井子區(qū)：華南、泉水一帶售價在2880—3380元／平方米之間；促進(jìn)路沿線、馬欄廣場和機場前新區(qū)4500元／平方米以上；辛寨子、商務(wù)學(xué)院周邊3280—3900元／平方米之間；營城子周圍 2300-2800元／平方米左右。開發(fā)區(qū)：目前，很多樓盤售價都在3300元／平方米左右，價格在4500元／平方米左右的普通住宅已不罕見，一般好的高端住宅小區(qū)均價都在4000元／平方米以上，而高端公寓、寫字樓、沿海別墅價位已超過7000元／平方米。

這一購房群體雖然購房欲望比較強烈，但因家庭經(jīng)濟條件所限，很難在短時期內(nèi)實現(xiàn)購房的欲望。而4000元／平方米以下的商品住宅幾乎都集中在市外圍的甘井子區(qū)，或城市郊區(qū)，或城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，或集體：上地轉(zhuǎn)為國有土地的新城區(qū)。所以，這一群體都期盼房價上漲平緩一點，甚至下降一點，若一年內(nèi)購房，基本上會選擇在房價相對較低的區(qū)域。

計劃一年后購房群體：各方在觀望中博弈房價

據(jù)估算，計劃一年以后購房的群體大約占大連市民整個購房人數(shù)的三成以上。這部分群體選擇一年后購房，倒不是因為現(xiàn)在不需要住房或不想改善住房，而是目前房價與他們可支配收入差距太大，單純靠其經(jīng)濟收入或貸款購房實在難以做到，迫不得已，只好等待房價下降再行購房。其實，商品房價格的形成是一個非常復(fù)雜的博弈機制，地方政府、開發(fā)商、購房者是房地產(chǎn)市場中主要的博弈參與者。

作為房價較堅定、也是較有力的支持者—地方政府，可以通過土地、稅收、政策等調(diào)控房價，還可以抬高土地出讓價格，進(jìn)而抬高房價。高漲的房價使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨額利潤空間，吸引開發(fā)商進(jìn)一步投資，同時，也鼓勵了購房者的投資愿望和信心，迅速活躍本地區(qū)的房地產(chǎn)市場。

作為一直營造房價上漲氛圍的開發(fā)商，一直堅持房價上漲依舊。他們不遺余力地為樓盤營造出一個銷售火爆的場面，一個價格節(jié)節(jié)上漲的趨勢，否則很難使投資者相信房產(chǎn)有增值的空間。同時，房地產(chǎn)開發(fā)高資金密度和高負(fù)債率的特點，決定了每一個開發(fā)商都必須在上游資金市場建立對房價上漲的預(yù)期。由于房產(chǎn)開發(fā)資金回籠的主要方式是后期銷售的頭付款、銀行配套的個人住房貸款，而個人住房貸款是以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的，因此，開發(fā)商即使銷售不暢也不能或很不情愿用降價的方式促銷，若房產(chǎn)價值縮水或降價，銀行就會收緊該樓盤的個人住房貸款。這對資金需求量大，而自有資金不足的開發(fā)商來說無疑是一個毀滅性的打擊。

很難形成價格談判力量的購房者大體分為三類人：一是以居住為目的的消費者；二是以收取租金或出售獲利為目的的消費者；三是看到房價上升而提前消費的跟風(fēng)者。三種類型、多種目的，很難形成一股同開發(fā)商相抗衡的力量，更無法形成與開發(fā)商討價還價的能力。倘若購房者都行動一致等一兩年后再購房，很多開發(fā)商恐怕都必須競相降價銷售，否則，開發(fā)資金鏈就會出現(xiàn)問題，甚至崩盤破產(chǎn)。但有一點是毋庸置疑的，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，宏觀調(diào)控的指導(dǎo)，地方政府、開發(fā)商和購房者的三方利益博弈，房地產(chǎn)市場較終將走上平穩(wěn)、均衡、健康、規(guī)范的發(fā)展軌道。

　　　　　(作者：大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)會常務(wù)副秘書長 賈廣葆)